“單價每平方米8萬元以上，單套總價超過2000萬元以上的項目一般被業內稱為豪宅。”某業內人士向記者表示，而今年以來，北京豪宅市場多個項目持續發力，有5個左右高端豪宅項目銷售額均已突破20億元。

值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，今年9月27日，北京樓市驚現單套豪宅成交最大單，其為遠洋地産旗下某項目的獨棟別墅，成交價格為2.2億元，而去年的最大單僅為1.6億元，同比漲幅達37.5%。

此外，對於明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅項目的行銷負責每人平均向記者表示，預計明年單價超過10萬元∕平方米的高端項目將會扎堆入市，甚至有可能出現全盤房源成交單價都超過10萬元∕平方米的項目。

豪宅成交量大漲拉升房價

“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅（一般指單價超過10萬元∕平方米，單套總價超過3000萬元的住宅）市場穩定且跑贏房地産‘大市’。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，據亞豪機構統計數據顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩定，單套總價3000萬元以上的産品年均去化數量在100套至200套之間。

截至目前，今年在剛需和改善類産品成交量均同比下跌的情況下，頂級豪宅項目成交量同比上漲三成，單套總價3000萬元以上的豪宅成交量達100多套。

“2013年，北京樓市呈現‘底部抬升，高端擾動’的趨勢，即抬升對像是普通商品房，由於普通商品房持續熱銷，價格隨之上升，最終擾動了改善性住宅和豪宅價格的抬升。”北京市房地産協會秘書長陳志表示，但今年因為自住房介入等各種因素，普通商品房市場非常不好，最終是高端住宅市場帶動了整個北京樓市房價的上升。

而另據某業內人士透露，2014年僅京西就將有五大高端項目銷售額進入“20億元俱樂部”，其分別為保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及即將入市的萬柳書院。此外，泛海國際二期銷售也達到了8億元。

值得注意的是，據郭毅向《證券日報》記者透露，從北京樓市頂級豪宅銷售價格來看，2014年單套豪宅最高成交價是2.2億元，為9月27日簽約的遠洋地産旗下某獨棟別墅，而2013年的豪宅最大單僅為1.6億元；從成交單價來看，雖然今年有很多項目銷售報價都達到了10萬元∕平方米以上，但真正以超過10萬元∕平方米價格成交的還是少數。

郭毅表示，據亞豪統計，今年北京樓市以單價超過10萬元∕平方米價格成交的豪宅量為23套，分佈在13個項目當中，但去年只有7個項目中部分房源賣出了10萬元∕平方米以上的價格。

對此，萬科高端事業部負責人表示，目前來看，北京整個樓盤全盤房源單價都超過10萬元∕平方米的項目幾乎沒有，但不排除明年將會出現。

而保利、萬科、中赫置地、泛海控股、遠洋地産以及佳兆業等旗下在北京擁有高端豪宅的項目行銷負責每人平均向記者表示，2015年，北京將有多個豪宅項目扎堆入市，預計其銷售單價多數都將超過10萬元∕平方米。

明年豪宅單價將超10萬元

“2015年北京豪宅市場成交量價必然會有一定幅度的增長。”上述幾位豪宅操盤手一致看好明年的豪宅市場，其均表示，無論是“20億元俱樂部”的表現，還是保利.海德公園首次開盤即創下25億元的銷售紀錄，這在以往低速週轉，銷售週期很長的豪宅市場是很難實現的，這給了明年入市的豪宅項目很大的信心。

而據《證券日報》記者獲悉，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市。根據這些項目的拿地價格來預計，未來其單價都將超過10萬元∕平方米。

此外，保利海德公園項目行銷負責人也向記者透露，鋻於項目今年9月份首期開盤以來處於持續熱銷狀態，業內一度認為目已經售罄。實際上，“我們明年仍有10億元左右的貨值銷售，主力戶型是260平方米—305平方米的平墅産品”。

由此可見，明年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

“拿地成本的上升不可避免地推高了明年頂級豪宅項目的價格。”某業內人士向記者透露，由佳兆業接手的“長安8號”舊改項目佳兆業廣場、中赫置地的萬柳書院等項目拿地成本相對較低，定價上有一定優勢，但除了價格競爭，還要拼産品品質，甚至包括操盤手段。

“現在拿地價格越來越高，這實際上倒逼了一些企業去做高端豪宅産品線，但不同企業對高端項目的操盤思路體現著其不同的經營方向。”萬科高端事業部負責人向記者表示，比如，有些房企今年為了拔高年度銷售任務，注重現金流，其高端項目就可能執行定價“接地氣”等快週轉的銷售策略，但若該企業明年更注重利潤指標，則可能拉長高端項目銷售週期，在産品附加值等其他方面下功夫，以此提高銷售利潤。

更為值得注意的是，多位行銷負責每人平均表示，在豪宅市場上，除了售價越來越高，其購買群體也在逐漸發生轉變，實際上這與中國經濟的走勢相關。

“早些年，我們的項目中的建外SOHO、現代城的主要客戶是煤老闆，現在哪有煤老闆？緊接著是鋼鐵企業，當時唐山鋼鐵企業老闆買我們三里屯SOHO，隨便就花3億元、5億元。”SOHO中國董事長潘石屹接受《證券日報》記者採訪時表示，“但現在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是網際網路企業”。

事實上，接盤SOHO中國辦公樓的人群的變化與豪宅購買人群的變化是一致的。上述多位高端項目行銷負責每人平均表示，現在除了傳統金融行業，房地産行業、民營企業主之外，新富階層是高端項目的重要購買力。簡言之，豪宅購買者年齡越來越年輕化。

“以‘創二代’為代表的高知財富群體快速增長，這為豪宅市場創造了更多需求，所以我們對明年的市場形勢整體上持樂觀態度。”上述多位高端項目行銷負責人如是表示。

（來源：證券日報）