白銀時代的玩法

“我們公司現在有640億現金，是上市房企中最多的。良好資金儲備，讓公司有機會在當前的市場環境下，于一二線城市獲得優質土地。”中期業績發佈會上，夏海鈞如是説。

但夏話音沒落多久，許家印就説道：“未來我們在土地的購買上會大幅度減少。”

場面多少有點尷尬，兩人的説法似有衝突之處，當有記者提出質疑時，夏海鈞趕緊接過話筒表示：“我和許總的説法一點也不矛盾，恒大目前的土地儲備已夠公司未來五至七年的發展需要，所以我們在未來買地方面會更加謹慎，有特別好的土地會買，一般的就不買了。”

恒大是目前中國最大的地主，它手上握有1.5億平方米的土地儲備，這是什麼概念?根據半年業績報告，萬科的土地儲備量是3986.3萬平方米，恒大的土地儲備是萬科的近4倍。

在房地産發展的黃金時期，土地儲備曾是企業最優質的資産，由於中國實行項目預售制，企業只要拿到地，不用花太多錢，就可以開盤銷售，迅速回款。但正如萬科董事長王石所言，現在的中國房地産市場已經進入了白銀時代，不僅項目銷售沒有以前那麼強勁，銀行對房地産公司放款速度也不如往昔。以北京一項目為例，按照規定，項目封頂後銀行就可以向企業發放按揭款，但實際放款一直拖遝到封頂4個月之後。這些都嚴重影響了企業的現金流。

由於恒大高額土地儲備，其多年來的新開工面積和在建工程面積都位居全國第一，這種大開大闔式的開發模式，在白銀時代難免經受資金考驗。為了滿足公司發展的需要，恒大採取了增加負債的方式。2014年上半年該公司的凈負債率上升到89.6%，環比增加了近20個百分點。對此，夏海鈞表示，這是公司應對目前經濟形勢，為了保證賬面現金的短期策略。公司經過測算，在保證賬面600個億以上現金的前提下，銀行即使不對恒大發放一分錢貸款，集團的現金流也足以維持1年的項目建設和交付運營。

記者了解到，很多銀行的優先貸款客戶名單中都有恒大，“許老闆講政治，會搞關係。”一位證券分析師轉述銀行的看法。目前恒大的銀行授信還有503.9億元。

“我們增加了一線城市土地儲備，保持公司大量現金，增加了公司開工量，這些因素會在今年下半年和明年反映出來。”夏海鈞稱，預計下半年公司將回款500億-600億元。這些現金將反映到恒大的業績中，屆時公司的負債率會恢復到正常水準，恒大總的目標是將凈負債率控制在70%以內。

許家印真是個分分鐘都不忘做廣告的人，即使在應對高負債率這樣尖銳的問題，他接過夏海鈞的話説：“在恒大現階段，負債率是高了一點，但我們做到了兩個不欠和兩個充足。”

所謂兩個充足，指的是充足的現金和現金流，兩個不欠，一指恒大不欠政府一分錢地價，二指恒大不欠政府一分錢土地增值稅，反而政府還倒欠恒大兩個多億。“這是個敏感話題，不過我會催手下趕緊把政府欠我們的追回來。”許家印笑言。

雖然夏海鈞強調房地産市場進入的是白銀時代，而不是更差的時期，但實際上，無論是萬科還是保利地産、遠洋地産，這些主流房企都已經開始嘗試輕資産路線。恒大會例外嗎?一位參加了恒大中期業績分析師報告會的證券分析師告訴記者，在會上，許家印提出，若有好的項目資源和資金，恒大願意參與，恒大願意出管理團隊，但恒大必須控股。

恒大的土地儲備策略也印證了公司的發展方向。夏海鈞稱，自2009年至2013年恒大經歷了土地儲備大幅上漲時期，自2009年上市時的4300萬平方米土地儲備一路上漲到1.5億平方米。但公司已從去年開始調整土地儲備策略，採取消耗多少補充多少的原則，保證公司土地儲備量的平衡。

但記者觀察後發現上述策略也不儘然適應今天的恒大，上半年該公司的合同銷售面積是979.6萬平方米，但新增土地儲備僅470萬平方米，加上嚴格控制拿地的新策略，相信年底時恒大的土地儲備指標會進一步降低。

實際上，包括恒大在內的很多房地産企業都將面臨同樣的問題，隨著土地儲備量被逐年消耗，公司的主營業務規模可能難以持續，作為上市公司業務的可持續性在哪?很多公司都在考慮多元化的問題，只是大家都選擇了適合自己的道路。

選擇快消品行業，對於恒大來説，具有先天優勢，這家公司一直就是按照快消品的思路來銷售房地産，所謂“開盤必特價，特價必升值”。

近幾年，恒大先後投資了足球俱樂部和音樂産業，這些産業雖然目前不能給公司帶來很好的收益，卻能夠將恒大的品牌成功輸送給年輕人，也就是快消品的主力消費人群。

恒大這幾年在足球上究竟花了多少錢一直是個迷。不過藉由此次的中期業績發佈會，或者可以厘清一二。許家印會上稱，廣州恒大還計劃引進20個股東，每家出資8000萬元，佔2%股權，加上之前恒大和阿里巴巴出資的14個億，廣州恒大的整個投資額達到30億元。然後將這30億元拿去做投資，每年可收益6億-8億元，這些錢可以負擔廣州恒大的日常開支。此後俱樂部的廣告和延伸産品收益，可以作為其利潤。換句話説，在阿里巴巴入股前，廣州恒大一年消耗6億-8億元，而根據2013年恒大年報，該公司由足球産業獲得的廣告收入是3.63億元。恒大一年的實際投入大概在3億-4億間。

而恒大音樂則採取去各地開辦音樂節的方式，深入二三線城市，以低票價來吸引客戶，並採用引進贊助商的方式來彌補成本，據了解，一張恒大音樂節的門票僅幾十元，但時間長達6-8小時，客戶進場之後，可在音樂節上看車展，吃東西。

正是有意無意鋪墊了幾年品牌基礎，許家印説：“如果恒大不進行多元化，會損失很多機會。”

另外，值得注意的是，目前香港的地産股普遍非常便宜，恒大的市盈率僅3倍多，在這種價格下，恒大幾乎沒有進行股權融資的機會，這也就是為什麼公司幾番舉債永續債。為了保障公司的平穩運作，恒大今年上半年再借一筆永續債，金額高達176億，加上去年的250億，公司年中的永久資本工具餘額高達445億元。

反觀恒大去年進軍的礦泉水，和計劃進軍的畜牧業、糧油産業、乳業，情況則大不相同。目前，蒙牛的市盈率是32倍，雨潤食品的市盈率是161倍，現代牧業的市盈率是45倍。據稱，恒大對於快消品新業務的銷售收入寄予很高的期望，很有可能這些新業務未來對公司的營收貢獻大幅超過地産。並且，恒大已計劃將公司的簡稱恒大地産改為恒大集團，這種去地産化的動作，很有可能令投資人將其視為一家綜合性公司，甚至是快消品公司，資本市場可能會給公司新的定價，也給公司帶來股權融資的機會。