鄭州房産——地産中國鄭州頻道

“商業地産過剩必死。”這是德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平在2014年博鰲房地産論壇上的當頭棒喝。

但首創集團董事長劉曉光並沒有被上述“死亡預警”嚇倒。這位在中國房地産行業浸淫近20年的一線大佬，最近忙著做一件事：研究商業地産的轉型模式。

“我們已經總結了16種新模式。”劉曉光告訴《每日經濟新聞》記者，他拿起桌上的資料翻到其中一頁，向記者展開自己的研究成果，其中包括親子家庭購物消費一體化的購物中心、傳統購物中心的再改造、將大型商業設施切成碎片化的商業街、適合中小城鎮的專業化購物場所、軌道交通商業、細分體驗店等。

業內人士分析稱，在當前經濟“新常態”下，中國經濟未來的增長方式必然將從單純依靠投資拉動的增長模式，逐漸過渡到消費拉動經濟增長的模式。房地産歸根結底是一種消費品，以往那種在恐慌性需求、投資型需求驅動下的瘋狂搶購時代逐漸遠去。因此，行業轉型勢在必行，從考慮怎樣用持續上升的價格吸引消費者購買，轉向通過提供更好的居住環境、更優質的物業服務以提高業主滿意度。

“商業地産不創新就得死”

“我有一個問題想了10年沒想通，在座各位如果想通了，麻煩告訴我：國內的商場空置率會很高，這些空置的房除了養老鼠之外，還有什麼用處？”在剛剛結束的這場探討房地産下行通道的博鰲論壇上，恒隆地産董事長陳啟宗的一席話引起業界熱議。

經濟學家樊綱説，住宅地産目前還有所控制，所以我們還有信心説它是軟著陸。而一些沒有被控制的領域，未來風險會更大，引起市場的波動會更大，值得大家高度警惕。因為目前政策層面仍處於真空期，市場層面隱藏著各種風險。

他所説的“沒有被控制”的房地産領域，就包括商業地産。對於商業地産，蔡洪平在本屆博鰲房地産論壇拋出了驚人言論：商業地産過剩必死無疑，商業地産很難整合，目前全國有2986個Mall,全國這麼多的商業地産，泡沫將會被擠破。

然而，作為上述論壇參與者，劉曉光堅信商業地産仍將是未來新的引爆點，但前提是需要不斷的變革創新。

首創的改變出現在四年前。早在2010年，住宅市場受限購政策影響，商業地産被視為“安全島”，一眾開發商開始加碼這一領域。也正是此時，首創置業提出了在大城市周邊或城際之間打造以奧特萊斯名牌折扣為龍頭的多種商業業態集群。

奧特萊斯的出現開啟了首創商業地産之路的新起點。在現代零售商業中，“奧特萊斯”專指由世界著名品牌折扣店組成的大型休閒體驗式購物中心。在首創置業規劃的奧特萊斯項目中，周邊還有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，集消費、娛樂休閒和居住為一體，劉曉光將其稱為“新城市中心”或“新都市”。

但對首創來説，奧特萊斯並不是一個簡單的命題。從首批入市的北京房山奧特萊斯項目情況來看，運營困難、招商不利等質疑不斷出現。“一個奧特萊斯項目沒有10億都開不了，前幾年還得賠。”劉曉光對《每日經濟新聞》記者直言，這是一個很痛苦的階段。

大量資金的沉澱是奧特萊斯這類項目對於開發商最大的考驗。有業內人士告訴記者，一般的奧特萊斯項目，如果商業地産部分的面積在30萬平方米左右，需要沉澱的資金可能要超過20億才能運轉起來。因此，運營一個奧特萊斯項目，需要同時配合住宅的快速銷售來回籠資金。

“所以這需要開發商聯合起來，有資金的、有土地的一起來做。”劉曉光拋出了這一解決方案。

然而，對首創來説，一方面考慮通過聯合開發降低風險，一方面卻更希望壟斷産業鏈來增強話語權。

“我的志向是買下一家品牌管理公司。”劉曉光表示，目前在奧特萊斯的運營中，一部分是通過跟品牌管理公司商談，另一部分是跟品牌合作直接開店，但後者的佔比很小，要大規模發展就需要依靠品牌管理公司的運營能力。在劉曉光看來，商品渠道與價格話語權是決勝的關鍵。

商業地産亟需與其他行業抱團

商業地産之所以成為一個越來越艱難的行業，這與供應量巨大、同質化嚴重以及電商衝擊不無關係。英國皇家特許測量師協會(RICS)2014年第二季度中國商業地産調查顯示，全國商業地産指數有所下滑，租戶市場情緒指數(OSI)和投資市場情緒指數(ISI)均落入負值，分別為-12和-6,這是自2009年初以來第二次出現如此頹勢。在此背景下，如何突圍成為各個開發商共同面臨的問題。

“我一共分析了16種新型的商業形式和業態，我們的模式需要轉換。這個模式轉換的基本點就是把不同産業的價值點與地産進行融合，通過模式轉變，建立我們新的發展方向。”劉曉光對《每日經濟新聞》記者表示。

他舉例説，“法國機場附近的一家購物中心，面積達20萬平方米，按理説很少會有人願意跑去機場附近逛街，那家購物中心卻人潮涌動，為此我去考察了兩次。我還去參觀過一些80後熱衷的居住區，發現他們更青睞將購物、娛樂、居住融為一起的區域。”

在他介紹的16種新型商業模式中，《每日經濟新聞》記者了解到，親子家庭購物消費一體化的購物中心、傳統購物中心的再改造、將大型商業設施切成碎片化的商業街、適合中小城鎮的專業化購物場所、軌道交通商業、細分體驗店等都將成為未來商業地産發展的可能方向。

“未來我們可能會有30%的業態設定為體驗式消費，同時加強與網際網路的結合。”劉曉光告訴記者，目前首創擁有12萬客戶，怎樣充分挖掘用戶需求，並給他們提供有針對性的服務最為關鍵。

“市場在逼著我們做研究，不光是研究商業，還包括其他服務如何流入，而龐大的客戶群又要如何運用。”在劉曉光看來，新的形勢下，房地産行業也迎來了新的發展機遇，“未來的房地産市場將進入更加細分化的階段，要不斷挖掘特色，完善産品服務，進行新的戰略選擇。當然具體方案還要細分，比如産品從單一走向融合，業態從開發商走向運營商、服務商，市場從國內業務轉向海外業務，資源配置從低能級的配置走向高能級的配置，運營模式要從線下走到線上，線下平臺可以與網際網路資源嫁接。”（來源：每日經濟新聞）