日前，記者在第六屆中國産業園商務區發展論壇上，有幸碰到了全聯房地産商會創會會長聶梅生女士，並接受新華房産的採訪。

“關於形勢我的看法，現在還是三句話，但是這三句話有變化。房地産已經從高位盤整到漲幅下調，到出現負增長。這是第一個趨勢。第二個，城市、地區企業之間的差異化逐漸加大，不能同時、同日而語了。第三，房地産支柱産業的趨勢沒有改變。”聶梅生表示。

微笑曲線

在聶梅生看來，房地産市場存在“微笑曲線”，該曲線由房地産上游和下游延伸共同組成。

“最近我們一直在研究。房地産發展在當前的情況下是處在微笑曲線的，我們應該抓住前端和後端微笑曲線，才能更加抓住房地産的未來。説到專業術語，就是上下游的延展空間是存在的，不能老去回想過去的美夢。上游往哪兒延展？土地供給制度的改革。第二是房地産金融體制的創新，就是我們往上游延伸。” 聶梅生説。

跟據她的表述，所謂的上游就是土地供給制度的改革，如果土地供給制度不改變，不僅僅是房地産重復土地的紅利沒有出路，而且中國經濟二元化是無法解決的。“房地産金融體制創新已經到了臨門一腳，現在很多房企往這個方面延伸，尤其是産業地産、養老地産在土地和金融方面有很大突破，很多房企轉到金融， 跟金融密切結合，部分房企買銀行，參加海外融資和發基金。”聶梅生説道。

所謂的下游包括傳統商務，城市綜合體受到了電商的衝擊和網際網路採購的影響，受到衝擊的不僅僅是門店，還包括賣房屋。“我們的機遇在哪?我們有網際網路採購平臺，我們可以隨著大數據時代的到來建立電商平臺。”聶梅生説，“我主張産業化、智慧化、綠色技術和産業化結合，提升房地産建造技術、施工和運作效率。”

“物業管理是最下游，在大數據時代的物業管理絕對不是原來物業管理的概念了，包括網上採購，包括醫護，包括醫檢，包括安排旅遊等等，全部都可以在物業管理當中去實現。所以大數據時代，社區服務已經展開，我覺得都衝擊了我們的傳統物業管理。這三條線是我們下游延伸的微笑曲線，所以我們這個行業還是可以微笑起來的。”聶梅生表示。

下半年市場或有所抬頭

國家統計局數據顯示，1—5月份，全國房地産開發投資30739億元，同比增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比去年同期回落5.9個百分點，已連續四個月下滑，為2010年以來的最低水準。全國商品房銷售面積和銷售金額也雙雙負增長。1—5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴大3.8個百分點；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1—3月擴大3.3個百分點。

針對全國房地産開發投資、銷售等主要指標增速持續回落的現象，聶梅生認為，確實是一些主要指標出現了負增長，主要源於高庫存，但她表示相信下半年市場反應將會有所抬頭，“我們要相信克強總理的7.5%的GDP增長指標。”聶梅生在會下對記者這樣表示。

據之前的統計，全國70個大中城市出現環比下降，僅北京市場環比上漲，對於北京市場未來是否會出現價格鬆動，聶梅生給出了這樣的答覆“從各項數據來看，相比之前的漲幅，北京市場已經出現了漲幅大幅下降的勢頭，去化率也相比之前出現了不同程度的下降。”

今年5月份固定資産投資增長17%，房地産投資增幅從去年的20%降至14%，房地産投資增速已經低於固定資産投資。今年全國房地産開發企業本年到位的資金增速，更是從去年的32%降到了3.6%。

“這説明資金來源出了問題。開發商的錢很緊張，不像去年不差錢。”聶梅生分析。對於這點會後聶梅生對記者説，去年6月份，各界認為進入到錢荒階段，其實在我看來，去年並非錢荒，但是今年確實真正的銀根收緊。

今年以來，由於國內房地産行業增速不斷放緩，拐點論、崩盤論等多種説法不斷被拋出，會後記者就這個問題諮詢聶梅生的觀點，她表示，我們不要每天將觀點、崩盤挂在嘴邊，現在大家總是通過一些房價變化把拐點、崩盤的概念往上套。