昔日憑藉新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌地産項目叱吒房地産行業的瑞安房地産發展有限公司（以下簡稱“瑞房”，00272.HK），在經歷了高層大換血、羅康瑞復出之後，依舊沒有擺脫業績下滑的怪圈。

日前，瑞房發佈了上半年業績報告，累計實現合約物業銷售額28.19億元，按年大跌56%，僅完成其全年130億元目標的21.68%。

業績萎靡的背後，卻是債務壓頂。數據顯示，瑞房將有107億元的債務于2015年到期。為緩解資金緊張的局面，去年至今，瑞房多次通過融資和拋售項目獲取資金，並且擬將新天地分拆上市，不僅幫助瑞房“甩包袱”，還可以用新天地進行再融資，是一石二鳥的策略。

業績持續萎靡

自2011年羅康瑞卸任行政總裁，交由李進港接任後，瑞房的業績就呈現出一種很不穩定的狀態。

由於開發速度、産品定位、推盤節奏等方面的失誤，第一年瑞房業績雖同比上升74%，但2012年，一路高歌猛進的瑞房的業績卻明顯下滑。全年瑞房營業額僅48億元，同比下滑了43%，凈利潤同比下滑41%。

為此，羅康瑞先生當時還專門做了一個向股東道歉的視頻， “公司業績不理想，我不想找什麼藉口”，並透露其想復出的強烈願望。

2013年，瑞房的銷售業績雖然回暖，但步入2014年後，瑞房又很快淪入業績下滑的惡性迴圈之中，今年1月，瑞房業績大降六成。

此後，羅康瑞先生決意復出並實施了一系列高層架構重組的措施，以挽救公司業績。

今年3月，在經歷了高層大換血、羅康瑞復出之後，瑞房在香港舉行了2013年全年業績發佈會，瑞安房地産主席羅康瑞、董事總經理黃勤道等出席了發佈會，宣佈了一系列戰略舉措。

會上，瑞房將今年的銷售目標設定為130億元，其中一般物業銷售80億元，商業物業50億元。對於這一目標，羅康瑞顯得信心十足，儘管表示這一目標略微有些保守，但還是希望能做得更好一些。

可是日前，瑞房發佈的2014年上半年物業銷售簡報卻讓人大跌眼鏡。

“市場供需發生變化，前期大量竣工的房地産項目持續入市，導致市場短期內供過於求，行業出現階段性的調整，房價下滑，購房者持幣觀望，市場成交量明顯下滑。另外，信貸政策吃緊，也導致購買力不足。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉對時代週報記者分析瑞房業績不佳的原因。

除了大環境的影響之外，有專家認為，瑞房業績明顯下滑，除了項目開發速度較慢，舊城拆遷進程慢，耗時費力，拖累整個工程項目進度之外，另外也與瑞房內部管理架構不佳，産品難以滿足市場需求，開發、銷售節奏控制不佳，以及房屋庫存少有關係。

“我所了解的，他們的價位可能都是一些相對價位較高的，多為中高端産品。但是以現狀來講，最難銷售的也是中高端産品。”衛民不動産智庫負責人蔡為民告訴時代週報記者。

雖然業績疲軟，但瑞房方面卻顯得很是樂觀。

瑞房方面告訴時代週報記者：“上半年，公司位於上海地區的可售資源相比去年同期減少，導致合約銷售額與去年同期相比有所下降。不過，上半年我們位於二線城市的項目銷售表現企穩，下半年亦將有更多二線城市的可售及預售資源投入市場，公司對今年達到整體銷售目標仍然保持審慎樂觀的態度。”

推盤節奏上，瑞房表示已加快項目發展步伐，並稱位於上海的企業天地3號將按計劃于2014年底竣工，位於上海虹橋商務區的虹橋天地，其展示辦公樓部分已於今年6月開始投入運營。

頻繁融資、拋售項目償債

過去幾年，上海新天地這個“傳奇”項目的走紅，也讓瑞房迅速成為了當時內地市場最炙手可熱的企業品牌之一。

這種舊城改造模式的成功讓羅康瑞看到了上海新天地可複製性的希望。瑞房也因此得到了很多地方政府拋來的橄欖枝。隨後，瑞房涉足上海、佛山等地的多個舊改項目，把大量的財力和精力投入到這種舊城改造的模式之中。

蔡為民告訴時代週報記者，“舊城改造最大的問題就是風險不可測，到底要花多少錢、多少時間可能都是一個未知數，甚至有可能是一個無底洞。”

隨著城市房價的上漲、百姓維權意識的提高，房企拆遷的成本越來越大。陷入動遷僵局的房企往往會被吞噬大量的資金和利息，於是瑞房的戰線也越拉越長，動輒上百億元的投資更是讓瑞房“苦不堪言”，導致其資産負債率長期居高不下。而隨著銷量的萎靡，無疑使得瑞房的資金雪上加霜。

中房信資深分析師薛建雄指出，瑞安房地産資金緊張的現狀在一定程度上與該公司舊城改造項目動遷緩慢有關係。

據瑞房2012年年報顯示，瑞房已投入88.51億元用於太平橋、瑞虹新城數個地塊的動遷工作，3年內還需投入39.15億元。動遷緩慢的改造工作已然影響了公司資金的快速週轉。

羅康瑞曾在2013年全年業績發佈會上表示，在住宅地塊方面，上海太平橋116號地塊以及瑞虹新城2號、9號地塊的動遷計劃將在2014年底完成，總建築面積達27.9萬平方米；在商業地塊方面，瑞虹新城10號地塊的動遷也預計在今年底完成，總建築面積達30.8萬平方米。

根據瑞房2013年年報，瑞房賬上的現金還有101.8億元，但向銀行及其他公司借貸的資金卻達243.66億元，資産負債率高達59.1%。據數據顯示，瑞房凈負債中有107億元的債務都將於2015年到期。

為解決資金上的壓力，瑞房不得不通過出售旗下優質商業地産項目來縮短資産的運作週期以提高資金的運營效率。

5月30日，瑞房宣佈，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對於這筆交易，瑞房董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業資産以提高資産週轉率及投資回報期。

去年12月，瑞房發表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信託達成買賣協議，向中國人壽信託出售興建中的上海商業物業，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞房與買方陽光保險集團訂立框架協議，出售重慶渝中區重慶天地企業天地2號的辦公物業及停車位，售價為24.12億元。

羅康瑞是一個公認的資本玩家，而瑞房卻遇到了資金上的問題。利用資本的手段解決資金的問題，這正是羅康瑞的長項。除了繼續甩賣旗下商業資産外，融資也成了瑞房的無奈之選，為償債瑞房甚至不惜發行高息票據。

今年6月，瑞安房地産有限公司宣佈，擬向亞洲及歐洲機構投資者發行5年期5.5億美元優先票據，利率為9.625%，所得凈額為5.37億美元，2019年到期。

這一貸款利率大大高於今年2月瑞安發行的一項三年期總額25億元的優先票據，後者的年息只有6.875%。

據稱，所得款項凈額用於償還即將到期的短期債務，餘款則用作撥付集團房地産或設備的資本開支。

7月，瑞房大手筆賣出77.1萬股，回籠153.429萬港元，不久又于7月18日大手筆賣出150萬股，回籠294萬港元。

瑞房向時代週報記者表示，將通過結合內部資源及不同融資方式，在資金的持續性與靈活性之間維持平衡，並力求將財務狀況維持在健康水準。據披露，截至2014年4月30日止，瑞房已經償還銀行貸款及其他借款合計人民幣51.55億元，並産生額外銀行借款合計人民幣48.45億元。

蔡為民認為，“如今，十個杯子七個蓋的把戲已經行不通了。現在整個市場的供求變化以及政策變動都對房地産企業大大不利。”

有業內人士告訴時代週報記者，將一些暫時無力開發的地塊賣出，對於目前的瑞房來説是明智之舉。

瑞房方面告訴時代週報記者，“瑞房開發的新項目將避免參與拆遷工作，而是與政府一同對土地進行總體規劃，並在收地的後期階段，即土地已完成拆遷並可供開發時才作出投資，這將有助於使我們提升營運效率。”

在2013年的瑞房全年業績發佈會上，羅康瑞表示，今後瑞房將逐漸擺脫對“舊城改造” 模式的依賴，尋求合作的方式拓展新的項目。

韓長吉告訴時代週報記者：之前瑞房主要拿城市的中心地塊，地價高，資金總量大，對企業壓力也較大，尤其在行情不好的情況下，更面臨項目出售難的境況。如今通過與政府合資拿地，促使企業分拆上市，分別集中為開發平臺以及商業物業平臺等實現專業化的發展，有利於提高經營效率，並實現上市融資。

分拆新天地一石二鳥？

2012年初，羅康瑞先生宣佈，瑞安房地産正計劃分拆旗下的商業物業業務至新的子公司—“中國新天地”，並將安排中國新天地在香港聯合交易所上市。對於羅康瑞來講，重新佈局資本市場，使得瑞安係完成模式轉型，分而治之，才是其歸來的第一要務。

羅康瑞先生曾在媒體採訪中表示，“中國新天地的分拆，最主要是因為瑞安過去的經營模式。做這些很大的項目，要放很多的資金進去，拖的時間也很長。所以前兩年我就在想，我們怎麼樣去調整我們的經營模式，讓新天地非常貴重的資産價值體現出來。”

按照羅康瑞勾勒的藍圖，分拆後的中國新天地將專注于管理、設計、租賃、行銷瑞房在內地的商業物業，瑞房則專注于住宅地産的開發業務。

作為瑞安房地産全資附屬公司，中國新天地于2013年3月1日開始獨立運營。這種專業化分工能使兩家公司各自發揮其專業優勢。

有業內人士表示，對瑞房來説，現在天地係的項目大多都是難啃的“骨頭”，成本高、見效慢，而將上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業注入中國新天地，對瑞房來説，無疑是解壓，對其負債率降低也將有很大的幫助。拆分新天地上市使瑞房在“甩包袱”的同時，用新天地進行再融資，是一石二鳥的策略。

蔡為民告訴時代週報記者，對瑞房來説，新天地的上市可謂好處多多，但這一分拆上市的商業模式能否為投資者認可，卻仍未可知。

對於中國新天地何時上市的問題，黃勤道表示，希望2015年下半年能成行。

（來源：時代週報）