亞洲第二高樓、中國第一高樓——上海中心大廈打響招租拉鋸戰。近日，上海中心大廈對外宣佈，敲定由仲量聯行和世邦魏理仕兩家跨國代理行負責上海中心寫字樓租賃業務，並正式啟動全球招商工作。

21萬平方米的天量寫字樓一次性入市，給上海寫字樓市場帶來了強烈的衝擊。業內認為，作為陸家嘴“三高”中唯一由本土國資建設開發的高樓，上海中心大廈招租規模巨大，招租門檻無例外地鎖定世界500強企業，預計首期招商工作將承受巨大壓力。

早在2012年初步預租後，上海中心大廈將衝擊上海第一租金的消息就不斷傳出。然而，當該項目正式招商後，其租金水準卻未能令市場驚艷。某代理機構負責寫字樓租賃的高管透露：“目前上海中心方面未公佈正式租金報價，但近期傳出的報價在13~15元/平方米/天，只能算超甲級寫字樓的中等水準。”

記者了解到，截至目前，上海中心除了已公開的觀復博物館、誠品書店等意向租戶外，還沒有正式簽訂租賃合同的客戶。“上海中心趕上了一個比較好的時機，因為這是小陸家嘴最後一幢綜合辦公樓，另一方面，跨國企業擴租的需求還在釋放。”上海中心大廈公關總監朱亞萍告訴記者。

“與其説上海中心大廈招租困難，不如説項目處於謹慎試水階段更為貼切。”RET睿意德高級助理董事、中國商業地産研究中心總經理陳曦指出，這座超高層要實現70%的去化率，需要3年的時間，初期租金水準也只能做到同類寫字樓的七八成。

招商遇難題

作為政府開發的城市地標，上海中心大廈總高632米，建築體量相當於2個金茂大廈或1.5個環球金融中心，由此成為目前上海最大體量的寫字樓項目。官方消息稱，今年上半年上海中心大廈主體鋼結構施工將全部完成，632米高度約在6月底7月初完成，外幕墻安裝預計今年8月份全部完成，整個項目將在年內實現土建竣工。

此外，上海中心大廈對於主力租戶或首期代表性租戶設置了一定的門檻，目標客戶中相當一部分鎖定優質的境外金融、境外現代服務業與其他世界500強企業，這使其招租推進速度十分緩慢。

2013年6月，上海中心與台灣誠品生活在台北簽署租賃協議，誠品生活將於2015年入駐上海中心的52、53層空中大堂及地下一層。當年8月，觀復博物館創始人馬未都宣佈觀復博物館將落戶上海中心37樓。

“誠品書店和觀復博物館只是簽了意向協議，並未敲定合同，目前上海中心還沒有簽下一份正式合同。”前述代理機構高管指出，上海中心交付時間在明年一季度，留給首期招商的時間很有限，要在短期內吸引大客戶還需在價格上做出讓步。

陳曦指出，首期客戶往往具備更長的談判週期與更強的談判能力，談判能力的焦點將體現在成交價格上，而首單或首批成交價格，又將對後續的租金成交表現産生顯著的影響。他認為，除了在招租策略方面的考量外，上海中心大廈潛在的招租壓力主要來源於三個方面，一是21萬方辦公體量集中釋放，勢必經歷一個相對較長的消化期。二是項目正式上市階段，將恰逢上海寫字樓的歷史供應高位，週邊區域的競爭勢必分流部分潛在客戶。三是受到項目建築結構的影響，辦公區不宜實現中小面積的分割，存在同質化與缺乏靈活性的障礙。

“我們已經開始收到很多外企與中資企業的問詢，也有針對性地與一些目標公司進行了溝通，其中不少客戶顯示出對於上海中心的強烈興趣。”世邦魏理仕中國區辦公樓服務部業主代表負責人林天春指出，洽談的目標公司主要為國際知名的銀行、金融機構、商務中心、製造業、文化娛樂業、建築師事務所等。

業內人士透露，為儘早引進租戶入駐，上海中心已開始採用“挖墻腳”的招租方式，向環球金融中心、金茂大廈等陸家嘴周邊寫字樓，和南京西路等板塊的高端寫字樓裏的大客戶發出邀請，並且以優惠的價格策略吸引其落戶。

“巨人”將止步

上海中心大廈的招商緩慢，只是當下中國超高層規劃建設熱潮的冰山一角。陳曦認為，開發複合型的超高層地標項目的問題與壓力，從主觀層面看，在於如何實現項目整體的財務平衡。從客觀層面看，一線城市主要在於城市局部節點的功能損傷，包括建築相鄰關係、城市交通壓力等等；而在二線城市主要在於城市能級及産業結構是否能支撐該類項目的合理去化與收益預期。

事實上，隨著招商難、運營難等問題的日益浮現，我國一線城市盲目建造超高層的熱潮已有所消褪。

RET 睿意德中國商業地産研究中心報告顯示，中國是全球擁有250 米以上超高層建築最多的國家，共122 座，佔全球總數一半以上，為排名第二的阿聯酋數量的三倍，建築平均高度超過300 米。其中，已建成超高層建築有34% 位於華東，為最密集地區；在建的超高層建築則主要集中于華中和華南，比重分別為23% 和21%。

在待建的超高層建築城市排名中，深圳共11座，位居全國第一，廈門、南京、天津、南寧分列二至五位。相比之下，北上廣的開發節奏已經逐步放緩，而一些尚沒有超高層建築的三線城市，例如青島、蘭州、徐州，將會是未來超高層建築開發非常盛行的城市。

該研究中心分析發現，全球超高層建築城市中，上海以17座超高層建築、總高度5372米在全球超高層建築前十城市次於迪拜，排名第二。而在上海中心大廈竣工以後，上海超高層建築會進入一個相對的低潮期。

“在上海中心大廈之後，上海近兩年放緩了超高層的審批節奏，甚至在黃浦江沿岸嚴格控制建造高度，以保持城市的天際線和歷史風貌。”上海一家國有企業高管向記者指出。【來源：中國房地産報】