今年以來，北京等一線城市樓市成交萎縮，樓市供求格局正在發生悄然變化。受此影響，開發商的“心理價位”不斷調整，推盤價格出現鬆動。業內人士認為，在經歷快速上漲後，北京等一線城市房價有望開始理性回歸，但短期內一線城市出現政策“鬆綁”的可能性不大。

供給大幅增加

經歷大規模供地後，北京樓市的供應量正進入集中釋放期。但是隨著樓市預期改變、成交量放緩，市場供求格局也在悄然改變。

亞豪機構數據顯示，4月北京有包括26個老項目後期與7個純新盤項目在內，總共33個項目推盤入市，無論是開盤項目個數，還是新增供應套數，均超過了3月的供應水準，成為今年前四月供應最多的一個月。其中，包括東亞·印象臺湖[最新消息 價格 戶型 點評]、中國鐵建[簡介 最新動態]（行情，問診）·國際花園、首創[簡介 最新動態]·伊林郡等項目在內，單價在3萬元以下的剛需項目共有19個，佔到整體市場推盤量的六成，成為4月的供應主力。

進入5月後，北京樓市供應量仍在不斷提升。中原地産數據顯示，本週共有5個項目入市，其中包含兩個普通住宅項目，全部位於通州區域，合計供應量達到18萬平方米。

一方面是入市量大幅提升，另一方面成交量卻在萎縮。克而瑞房價北京測評中心數據顯示，4月北京商品住宅期房供應達9221套，然而成交量僅3992套，供銷比高達2.3:1，創下北京一手住宅供銷比的歷史新高。

事實上，供求格局的轉變自一季度已經初現苗頭。統計顯示，一季度北京商品住宅供應面積約165萬平方米，而實際成交面積僅143萬平方米。相比之下，2013年一季度僅供應116萬平方米，實際成交卻達309萬平方米。今年一季度也是自2009年以來首次出現供過於求的樓市開局。

日前有市場傳聞稱，北京下發文件要求五環內不再出讓商業用地。另據媒體報道，北京國土部門表示，並未出臺該文件，也沒有收到相關資訊。

市場人士認為，與住宅市場剛需相比，商業地産已呈現出過剩現象。數據顯示，2010年以來，北京市拍出的商服金融類用地達到141宗，規劃建築面積1611.64萬平方米，佔拍地比例的15%左右，整體溢價率約為55%，已經高於居住類用地的溢價率水準。中原地産認為，由於北京一些商業轉移到其他城市，以及電商迅猛發展，北京商業地産已經出現萎縮。近幾年北京供應的商業金融類土地已經超過市場需求量。

價格預期轉向

成交量連續下滑，促使樓市預期發生轉變。目前開發商花樣百齣的促銷方式、低於預期的開盤售價，預示著北京房價出現鬆動。

克爾瑞數據顯示，近兩個月來，北京有多個項目開盤報價已低於預期售價。位於通州的東亞·印象臺湖、房山長陽板塊的合景領峰[最新消息 價格 戶型 點評]、大興亦莊區域的萬科[簡介 最新動態]金域東郡[最新消息 價格 戶型 點評]、和裕林肯公園等項目均以低於預期售價的開盤報價入市。此外，部分項目開始採用“藏盤”的方式銷售，在拿到預售許可後，僅推出小部分房源入市。受此影響，北京4月純商品住宅網簽均價26516元/平方米，環比下跌了7.67%。

亞豪機構數據也顯示，在新增供應最為活躍的房山區域，4月推盤的項目中售價最高的為24000元/平方米，最低售價為14000元/平方米。相比去年曾經一度高達25000-28000元/平方米的區域房價水準，房企的整體價格預期已經明顯放低。

不僅僅是北京，樓市降價預期已從二三線城市向其他一線城市蔓延。業內人士認為，在信貸收緊、自住房供應等多方因素衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向。當前購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”的心理漸漸佔據上風。需要注意的是，北京等一線城市雖然出現房價鬆動，但也是基於過去幾年價格快速上漲後的理性回歸。從城鎮化發展以及需求規模來看，一線城市房價難以出現暴跌。一線城市樓市短期內出現“鬆綁”的可能性不大。

來源：中國證劵報