原標題：富力借700億衝擊“第一軍團” 調整商業住宅配比

據《時代週報》，始終在300億元業績左右徘徊的廣州富力地産股份有限公司（02777.HK，以下簡稱“富力地産”），似乎將在2014年爆發。

4月1日，富力地産公佈第一季度業績，1-3月，富力地産累計合約銷售金額約151.59億元，合約銷售總面積約89.71萬平方米，與去年同期相比，分別上升71%及16%。

這是富力地産董事長李思廉提出分季度完成2014年700億銷售目標後第一個季度成績單，按照李思廉的表述，700億元將按照第一季度銷售100億-110億元，餘下三個季度平均銷售200億元的進度來完成。從目前來看，富力地産的第一季度已經超額完成既定任務。

不過，時代週報記者在梳理相關資料後發現，按照富力地産50%左右的去化，2014年可供售貨1420億元來看，完成目標本應不是問題，但是仔細研究其項目組團後，還是發現其中存在一定的變數。比如深耕北、上、廣之後的區域擴張，浙江和海南區域從目前來看，存在較大變數。另一方面，富力地産2013年全新收購的項目中，260億元來自一線城市，這些城市對售前、售中要求嚴格，能否順利在2014年轉化為銷售額，也還存在一定變數。

對於為何選擇在調控升級、大環境並不是很好的2014年調高銷售目標，富力地産方面在回復時代週報記者採訪時表示，2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的，屬於正常的發力。同時對於外界存在的新推組團去化變數，富力地産亦表示，“多個新項目于2013年已開工，從開工到取得預售證在一年之內完成，公司具有多年的經驗，對於按時取得預售證，充滿信心。”

跨過700億至關重要

從2010年到2012年，富力地産業績在300億元左右徘徊三年，2013年這個數據終於破四，實現銷售額422億元，有行業人士將其理解為富力地産已經走出了行業所説的“300億元之坎”。不過這之後，富力地産並沒有按照慣常的增長率來制定銷售目標，而是直接調至700億元。

對於富力地産預訂接近7成的增長率，方圓地産首席市場分析師鄧浩志認為，達成目標有一定難度，“根據一般情況，一家房地産企業每年的業績能達到50%的增長率就已經很厲害了。”

時代週報記者查閱富力地産過去四年的年報發現，從2010-2013年，富力的銷售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元以及422億元。被外界解讀為自持商業過多，導致現金流不足的富力，終於在連續三年銷售額徘徊在300億之後，成功突圍。

“2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的，屬於正常的發展週期。”富力地産在回復時代週報記者採訪時，如此表示制定700億元目標的緣由。

邁過“300億元之坎”的背後，我們似乎應該回過頭來分析一下，富力為什麼將2014年目標突然調高至700億元？

對此，富力地産方面的表述是，集團過去平穩在三四百億元有一段時間了，已經在這個平臺站穩了腳，由於去年的買地較多。在2014年、2015年都會陸續爆發，所以700億元的銷售目標是合理的。據時代週報記者不完全統計，富力去年買進土地近20幅，可供售貨金額在2014年將達到前所未有的1420億元。

易居中國聯席總裁丁祖昱評價富力地産“穩健有餘而激情不足”，這次700億元的目標宣佈以來，卻又讓外界頗為擔心其突然的激情事出何因。從去年銷售來看，500億元到1000億元的地産企業一共只有4家：華潤、世茂、綠城和融創，且都沒有達到700億元。有分析認為，在衝擊千億之前，能否站穩第二軍團的位置不掉隊，才是當下企業紛紛調高銷售目標的主要原因。

從富力地産方面的表述，也印證了上述的分析。李思廉年初時表示，富力2013年的銷售合格，但相比較起來銷售數據稍落後，“2014年要追一下才行。”上月業績會上，其又表述，2014年的高增長並不是富力長遠追求的目標，對於預計2016年衝擊千億元的富力地産而言，今後兩年的增長率將保持在20%-30%。

因此，2014年能否完成700億元的銷售目標，對於富力地産完成衝擊第一軍團、實現千億集團至關重要，“能跨過去這個坎，2016年的千億目標可能會順暢很多。”上述分析人士表示。

1420億可售貨值

700億元，對於富力地産而言，是一個不小的挑戰，能否完成主要還是看去年拿的地能不能快速轉化為銷售，貨量是否能夠支援。

對此，富力地産方面在回復時代週報採訪時表示，“公司抓緊市場機會，主要集中在一、二線城市增加土地儲備，值得一提的是，在一線城市裏面，除了加強原有的廣州區域、北京—天津區域，進一步加強上海及周邊區域，使公司在整個一線城市佈局更加均衡。”

時代週報記者查閱資料發現，富力地産的拿地佈局去年明顯加速，僅2013年上半年就合計拿地780萬平方米，金額達到127億元。僅半年的時間，富力就用完了2013年預計的100億元購地款。這與2012年富力僅新增4塊土地，總建築面積為153.2萬平方米形成了鮮明反差。

值得注意的是，富力地産去年同時加快了擴張的步伐，除了固守幾個核心城市之外，富力也積極拓展二、三線城市，例如福州、佛山、瀋陽、無錫等城市。按照李思廉早前的公開表述，富力的區域擴張，將主要以二三線城市為主，暫不考慮四五線城市。

據了解，富力在去年上半年已投資超過40億元在長三角土地市場，超過大本營廣州以及其他地區。而分析2013年富力地産業績的增長，的確得益於提供剛需型物業城市的銷售額大幅增長，其中，廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績。

截至目前，富力地産土地儲備達3410萬平方米。其中570萬平方米來自長沙、貴陽、梅州及無錫4個新城市，其他新增土地則位於北京、廣州、天津、上海、杭州及大同，土地收購行為使得該集團業務所及城市由15個升至19個，地域多元化更進一步。

據富力地産年報表述，獲取新土地後，富力已經立即開工。截至2013年底在建總建築面積增加37%至約1000萬平方米，分屬於48個項目。在建面積連同2014年計劃中的開工面積，估計可取得預售證的可售物業價值超過1400億元。按照2013年50%的去化率，可完成700億元的銷售目標。

700億背後的調整

2008年金融危機期間，富力地産就曾經因為增加自持物業的策略，因為資金鏈緊繃而錯過了最佳的發展時機，如今試圖再次發力的富力地産，集團內部也在物業結構方面悄然發生了一些變化。

2013年年報顯示，富力地産的商業項目在總營業額中的佔比下降到了30%，中高端住宅、剛需産品的比例分別為42%、28%。從上述數據的變化可知，富力地産最主要的調整在於對原來持有的商業物業進行銷售、轉讓，調整商業物業和住宅之間的比例。

從早先來看，商業物業比例過高，對富力地産的資金佔用情況相當嚴重。2008年，富力商業地産和住宅地産開發速度比例高達1：1，商業地産沉澱了大量資金。加上上市之初的大肆圈地和商業佔比過高，富力地産似乎陷入了不斷燒錢的怪圈，凈負債率大幅攀升。上市之初，富力地産的凈負債率僅為20%出頭，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地産的凈負債率高達139.5%。“那幾年富力大肆圈地是正常行為，因為大家都在那麼做，最主要還是商業佔有了太多資金。”這兩個因素疊加，才導致富力錯過了上市後幾年的黃金髮展期。

直至2009年，富力地産抓住了金融危機過後的地産業勃發機會，加快項目推出、減少購地支出、放緩商業地産發展，並重組了90億元的債務。與此同時，在2008年及2010年兩次調控之後，商業地産的價值開始顯現，富力佈局商業地産較早的領先優勢開始發力。

在度過商業地産對資金的拖累以及厘清商業地産與住宅地産的比例之後，富力地産的資金壓力得到一定緩解。截至2013年底，富力地産擁有現金243.4億元，借款總額為人民幣 614.5億元，其中2014年需要償還的借款只有一項，為2011年4月發行2014年到期的離岸7.00%優先票據人民幣26.12億元。

“公司主營業務一直以配合剛性需求的住宅為主，商業為輔，近幾年商業銷售一直佔集團的30%左右，比較穩定。長遠也傾向於維持這一比例。”富力地産方面表示，公司已經找到了商業與住宅的合理定位。

雖然看上去負債率還處於高位，但是根據富力地産的新增土地儲備來看，負債率升高主要是因為土地儲備增加，按照700億元的業績和5成的去化目標，這個數據將會在短時間內得到緩解。