通過影子銀行體系高成本融資

“債在我腦子裏就一個概念：風險”，2013年10月16日，“陽光城2013年前三季度銷售業績通報暨上海戰略發佈會”上，集團總裁陳凱在發表主題演講時如是説。事實上，陽光城這幾年一直被人詬病的正是較高的負債水準和令人擔憂的財務安全。

這種危險狀態一直在延續。縱觀陽光城的公告，出現字眼最多的內容主要包括兩個部分：“信託計劃”、“質押”、“融資”和“競得項目”。在拍得土地15宗戰績的背後，是其2013年至今19次的融資。

激進擴張難免帶來財務壓力。財報顯示，陽光城的資産負債率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季末的86.82%。相比之下，與陽光城同樣百億規模的區域龍頭房企，如金科股份、榮盛發展等更為穩健。榮盛發展的數據顯示，其2013年三季末資産負債率為78.91%。

“陽光城一直屬於負債率較高的企業，但如今尤甚。凈負債率已從2012年底的137 .37%直線上升至183.25%。從現階段已發年報的房企來看，恐怕陽光城負債率是最高的。”楊小貝對記者説。

“拿地、影子銀行融資、借新還舊”已然成為陽光城的運營模式。

最近經常暴露風險的信託、券商、基金子公司、第三方理財等影子銀行體系，是陽光城融資的重要手段。以上海川沙新市鎮城南社區地塊為例，陽光城2013年9月拍得後，便通過萬家共贏資産管理公司(萬家基金與歌斐資産、承圓投資成立的合資公司)融資16.9億元，期限不超過24個月。今年3月4日，中信建投證券通過渤海銀行上海分行再次向該項目提供不超過25億元的委託貸款。隨後3月27日，陽光城公告稱，截至3月24日，已向萬家共贏提前歸還用於上海川沙新市鎮城南社區地塊項目的貸款16.9億元。

記者粗略統計，陽光城近年來的融資活動，多是通過影子銀行體系進行。例如，2013年12月17日，陽光城與上海歌斐資産管理有限公司合作，為其“福州項目公司”與“蘇州項目公司”融資不超過45億元。此前的9月7日，陽光城再次為旗下子公司新南城房地産設立信託計劃提供擔保，通過華潤信託融資9.5億元，合同年利率11%。此外還有平安信託為其福建公司設立規模不超過15.5億元的信託項目，中融信托設立4億元信託項目等等。

有分析師認為，企業需要靠不斷的融資來維持現金流，這是陽光城“左手拿地、右手融資”動作頻頻的主要原因。

對於陽光城這類房地産公司而言，不僅債務率高，而且債務成本高。“現在開發商的融資成本都比較高，銀行開發貸的額度還是很緊，而且資質審批嚴格。項目前期的融資，包括拿地，大多靠信託、基金這些通道用‘明股暗債’的方式操作。通常都是信託資金對項目公司增資，雙方再簽訂一個股權回購條款，這種融資方式的成本很高。”一位信託公司的産品經理對記者説，這種方式在監管層面可以説是灰色地帶，而且融資的成本頗高。雖然信託産品的收益率只有百分之十幾，但房地産公司的融資成本大多超過20%，有些甚至超過25%。

曾有媒體報道引述陽光城集團總裁陳凱的表述稱，該公司的融資成本處於15%的高位，而這一數據短期內難以降低。也有報道稱，陽光城的融資中，銀行貸款佔比僅16.8%；其餘均為信託或基金借款。顯然，其融資成本遠高於其他開發企業。