【地産中國網·獨家盤點】在冰火兩重天的“商戰”中,被譽為“小萬達”的寶龍地産(01238.HK)正在經歷著“冰凍”的陣痛。
部分城市的寶龍廣場人流稀少,被迫重新招商;不僅如此,公司業績增長並不明顯,毛利率下跌,這家于2009年上市之後有著“雄心壯志”的商業地産商,似乎陷入了成長的煩惱。
“痛”則思變。2013年,寶龍地産謀圖扭轉“困局”,攜資金在一線城市地市衝鋒陷陣,試水電商。這一系列的調整能否為其帶來新的利潤增長空間?
佈局陣痛
2011年,受“史上最嚴厲的調控”阻擊,不少開發商紛紛揮戈佈局三四線城市,偏安東南一隅的寶龍地産亦不例外,並以為駛入了一片“藍海”,回頭來看,卻闖入了“紅海”。
發家于三線城市的寶龍地産,向來就對這些城市較為“青睞”,2009年,其以商業地産概念成功躍入香港資本“龍門”,斬獲了近20億元的“戰利品”,並懷揣大把票子在青島下屬區縣、洛陽、安溪等地大舉“跑馬圈地”。2010年,寶龍地産又將其總部由廈門大本營遷至上海,並制定了“宏大”的拓展計劃,可謂雄心勃勃,且要深耕二三線甚至四線城市。
當時大部分房企大鱷對這些區域並不感冒,而調控卻改變了大部分企業的投資方向。當以寶龍地産為代表的中小房企在這裡幹的如火如荼、順分順水之際,受調控影響,包括萬達在內的大房企紛紛下線三四線城市,開始與中小房企“搶食”並不繁榮的市場。
2011年後,寶龍地産上市後掀起拓展潮之後的寶龍廣場進入密集開業期。是年聖誕,青島即墨寶龍城市廣場在歡呼聲中隆重開業;時隔數日後,洛陽的又迎頭趕上;12月31日,安溪的再度開業;緊隨其後,位於宿遷、李滄等地相繼開業。2012年,則主要打造江蘇鹽城、常州、福建泉州、安溪等地綜合體。據了解,截至目前,寶龍地産在全國開業的廣場係項目達到了15家。
速度往往與品質成反比關係。寶龍地産旗下的部分廣場項目正在遭遇著調整陣痛。
以青島李滄為例,當地媒體報道稱,佔地約200畝,總建築面積為約35萬平方米,總投資額約18億元的李滄寶龍城市廣場,其購物中心開業一年多人氣越來越差,數十家業戶紛紛撤離,經營陷入困局,不僅離開業之初的雄心壯志越來越遠,而且大有重蹈‘三年之間一座空城’的城陽寶龍覆轍的可能。
寶龍地産副總裁潘韜告訴地産中國網,由於當地消費水準有限及包括萬達在內,當地今年就有4個大型購物廣場相繼開業,“對我們造成了很大的壓力。”
其實,在近兩年開業的廣場中,寶龍地産面臨的最大壓力就是在青島,河南項目、江蘇項目均很快度過培育期進入增長期。青島的競爭環境非常激烈,潘韜算了這樣一比帳:就每人平均商業面積而言,城陽區每人平均商業面積7平米,李滄區每人平均商業面積2.7平米,而歐洲每人平均商業面積才1-1.2平米,香港作為全球購物天堂每人平均商業面積才達到2.5平米,國際化大都市上海也才達到2.7平米,“肉搏”程度可見一斑。
業內分析人士指出,寶龍與萬達模式類似,都是通過住宅銷售帶動商業地産的發展,但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方,不會到不成熟的地方,寶龍是‘農村包圍城市’,拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標桿項目,住宅反哺商業,但戰略決定的選址與定位,註定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機,青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。
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