【地産中國網·獨家盤點】在冰火兩重天的“商戰”中，被譽為“小萬達”的寶龍地産（01238.HK）正在經歷著“冰凍”的陣痛。

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部分城市的寶龍廣場人流稀少，被迫重新招商；不僅如此，公司業績增長並不明顯，毛利率下跌，這家于2009年上市之後有著“雄心壯志”的商業地産商，似乎陷入了成長的煩惱。

“痛”則思變。2013年，寶龍地産謀圖扭轉“困局”，攜資金在一線城市地市衝鋒陷陣，試水電商。這一系列的調整能否為其帶來新的利潤增長空間？

佈局陣痛

2011年，受“史上最嚴厲的調控”阻擊，不少開發商紛紛揮戈佈局三四線城市，偏安東南一隅的寶龍地産亦不例外，並以為駛入了一片“藍海”，回頭來看，卻闖入了“紅海”。

發家于三線城市的寶龍地産，向來就對這些城市較為“青睞”，2009年，其以商業地産概念成功躍入香港資本“龍門”，斬獲了近20億元的“戰利品”，並懷揣大把票子在青島下屬區縣、洛陽、安溪等地大舉“跑馬圈地”。2010年，寶龍地産又將其總部由廈門大本營遷至上海，並制定了“宏大”的拓展計劃，可謂雄心勃勃，且要深耕二三線甚至四線城市。

當時大部分房企大鱷對這些區域並不感冒，而調控卻改變了大部分企業的投資方向。當以寶龍地産為代表的中小房企在這裡幹的如火如荼、順分順水之際，受調控影響，包括萬達在內的大房企紛紛下線三四線城市，開始與中小房企“搶食”並不繁榮的市場。

2011年後，寶龍地産上市後掀起拓展潮之後的寶龍廣場進入密集開業期。是年聖誕，青島即墨寶龍城市廣場在歡呼聲中隆重開業；時隔數日後，洛陽的又迎頭趕上；12月31日，安溪的再度開業；緊隨其後，位於宿遷、李滄等地相繼開業。2012年，則主要打造江蘇鹽城、常州、福建泉州、安溪等地綜合體。據了解，截至目前，寶龍地産在全國開業的廣場係項目達到了15家。

速度往往與品質成反比關係。寶龍地産旗下的部分廣場項目正在遭遇著調整陣痛。

以青島李滄為例，當地媒體報道稱，佔地約200畝，總建築面積為約35萬平方米，總投資額約18億元的李滄寶龍城市廣場，其購物中心開業一年多人氣越來越差，數十家業戶紛紛撤離，經營陷入困局，不僅離開業之初的雄心壯志越來越遠，而且大有重蹈‘三年之間一座空城’的城陽寶龍覆轍的可能。

寶龍地産副總裁潘韜告訴地産中國網，由於當地消費水準有限及包括萬達在內，當地今年就有4個大型購物廣場相繼開業，“對我們造成了很大的壓力。”

其實，在近兩年開業的廣場中，寶龍地産面臨的最大壓力就是在青島，河南項目、江蘇項目均很快度過培育期進入增長期。青島的競爭環境非常激烈，潘韜算了這樣一比帳：就每人平均商業面積而言，城陽區每人平均商業面積7平米，李滄區每人平均商業面積2.7平米，而歐洲每人平均商業面積才1-1.2平米，香港作為全球購物天堂每人平均商業面積才達到2.5平米，國際化大都市上海也才達到2.7平米，“肉搏”程度可見一斑。

業內分析人士指出，寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業地産的發展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是‘農村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標桿項目，住宅反哺商業，但戰略決定的選址與定位，註定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機，青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。