高和資本蘇鑫：締造中國“鐵獅門”

蘇鑫“在資本市場發達的地區，商業地産的持有者可以通過出售給上市公司或者REITs實現退出。但在中國，商業地産的投資退出渠道受限。高和資本的方式是將寫字樓或底商散賣了以後加上資産管理，這就是類REITs，它流動性很好，基金投資者是可以另外選擇市場上其他投資者進行轉讓的，”蘇鑫表示。

“蘇鑫在公司工作了11年時間，和我們一起見證了公司的成長和發展，尤其是我們一起創立了SOHO中國獨特的“銷售體系；一個人最重要的能力就是：品行正直、處事公正，蘇鑫處處都做到了這一點；蘇鑫是我們公司的高管，我們公司高管年薪在房地産行業也屬比較高的水準，但蘇鑫歷來生活十分簡樸，家裏沒有電視，也沒有汽車，經常是步行或坐地鐵上班。但在公司發起的慈善募捐活動中，蘇鑫總是最積極的參加者。”

更多的人開始記住蘇鑫這個名字，還是從潘石屹那篇飽含感情的博文《送蘇鑫》開始，2009年，地産界少了一個出色的運營總裁，金融界則多了一個弄潮兒。

那還不是一個私募基金風起雲湧的年代：2007年，國家頒布“合夥人法”，才令私募基金具備合法地位，此前，除外資基金外，所謂的人民幣基金幾乎與非法集資無異。然而，蘇鑫還是決定聽從內心深處的呼喚，沸騰的血液讓已到不惑之年的蘇鑫放棄一切，從頭來過。

和所有的創業者一樣，最初的日子並不好過：為了找項目，蘇鑫坐著地鐵，到處看地鐵旁有哪些樓在建或者已經建好了；為了找錢，整天在華貿的咖啡廳裏泡著，每一天都得喝十幾二十杯咖啡，見七八撥人，喝得後來查出已經骨質疏鬆。

而時至今日，作為商業地産基金的領跑者，高和資本目前管理資産超過80億元人民幣的基金規模，其目標成為中國的“鐵獅門”；在剛剛過去的2013年，中國的地産基金亦迅猛發展，有數據顯示，其新基金的募資額反超PE行業的募資額。

4年躋身地産基金TOP10

做房地産基金的大致可分為三類，一類是具有國企和政府背景的房地産基金，如北京工商聯房地産商會，及北京市住建委試點的公租房保障房基金；更多的是有房地産開發商或是金融機構背景的地産基金，如金地在香港全資成立的穩勝基金、復地集團成立的復地景業股權投資基金等；第三類則是職業經理人的二次創業，比如前金地上海公司總經理趙漢忠掌舵的星浩資本美林全球資本地産投資部董事總經理蓬剛辭職後創立的安泰盤實股權投資管理有限公司。

相比之下，高和資本在資金募集上顯然沒有什麼優勢，或許是資金來源於朋友圈子，高和資本創業之初就將安全性放在首位，而不只是追求利潤的最大化。

在蘇鑫看來：錢和人一樣，是有屬性的，有的保守，有的激進，在中國尤其如此。也許，只有在中國，才存在如此大量的為尋求“安全”而不得不投資的“熱錢”。它們既非快速炒作的投機性的資本，又非單純尋求高回報的投資型的資本，其投資房地産的首要原因是為尋求“安全”。

2009年房地産住宅市場一片火熱，一線城市房價狂飆突進，但蘇鑫還是抵禦住了住宅市場的誘惑，仍將投資聚焦于商業地産這個他更熟悉，而且受政策風險影響較小的領域。

事實證明，蘇鑫賭對了。

中投顧問房地産行業研究員韓長吉告訴時代週報記者，商業地産資産證券化關鍵在於商業物業的估值較高，能夠吸引投資者興趣，而當前國內不少商業地産存在同質化、運營效率低、資金回報率低等現狀，缺乏統一的管理，商圈不活躍，難以吸引投資者。

2010年初，高和投資收購其首個商業地産項目——凱德華璽3000平方米底層商鋪，雖然不是什麼大手筆，卻奠定了高和後來整體收購、整體包裝、整體出租的資産精裝修管理模式。

2010年底，高和收購金澳國際，創下當年北京最大的寫字樓並購案。第二年，北京CBD寫字樓租金大漲逾75%。金澳國際結案租金實現翻番，從4.5元/平方米/天漲到8元/平方米/天；最初開盤價為29500元/平方米，一年後結案售價上漲至52400元/平方米。

金澳國際的銷售，就是高和運作的一個為期3年的約5億元的封閉基金。儘管資金規模也不大，但這種運作模式，已被媒體命名為中國的“鐵獅門”。

在寫字樓市場大獲全勝後，蘇鑫將目光轉向一直不溫不火的商鋪市場，2012年10月，位於東三環的高和萃項目刷新北京最貴商鋪紀錄，“鋪王”單價達28萬元/平方米，超過了此前“世茂工三”的24萬元/平方米。

過橋貸款、風險對衝、套期保值……對於建築專業出身的蘇鑫而言，或許熟悉這些名詞需要付出更多的辛苦和努力，但是對於房地産行業的熟悉和把控能力，以及對於一線城市商業地産的專注，讓蘇鑫在佈滿風險與陷阱的私募海洋中平穩航行。短短4年時間，高和資本躋身中國人民幣房地産基金TOP10，並成功吸引到素以謹慎著稱的保險資金加盟。

挑戰無處不在

德信資本董事長陳義楓認為，這兩年房地産基金的規模迅猛發展，國內各種類型的房地産基金的規模在3000億元左右。未來兩年，房地産基金的規模會超過1萬億元。

一面是房地産基金轟轟烈烈的發展，另一面卻是退出階段缺少REITS（房地産投資信託基金）機制。韓長吉表示：國內REITS遲遲不出來，原因在於金融體系不完善，資本市場發展不健全以及與房地産金融相關的法律法規尚未建立完善，房地産市場長期“政策市”的局面也影響了REITS的出現。

“在資本市場發達的地區，商業地産的持有者可以通過出售給上市公司或者REITs實現退出。但在中國，商業地産的投資退出渠道受限。高和資本的方式是將寫字樓或底商散賣了以後加上資産管理，這就是類REITs，它流動性很好，基金投資者是可以另外選擇市場上其他投資者進行轉讓的，”蘇鑫表示。

高和資本一方面通過類REITs實現退出，另一方面收購商辦物業項目，大力挖掘樓宇經濟。

在二手房交易大於新房市場的趨勢日趨明顯的存量房時代，一線城市的核心區域商用物業成為各大地産基金的熱門之選，DTZ戴德梁行提供的數據顯示，2013年一季度，上海大宗物業投資市場總成交量同比漲幅達23%，成交金額達98.74億元人民幣，同比上升23.68%。

“我們可以言必談REITs，但眼前的觸手可及的商辦物業證券化機會更值得關注”，蘇鑫反覆強調對於房地産基金而言，細分市場的重要性。

2012年10月，高和資本斥資7.9億元，成功整體收購了位於上海南京西路靜安寺商圈的中華企業大廈，又斥資億元對其進行改造，將這座老樓打造成精品寫字樓。靜安高和大廈的租金也從4.0元/平方米/天一躍升至7.0-7.5元/平方米/天，被譽為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。

儘管高和資本一路做大，但是挑戰無處不在，萬科通過旗下子公司以基石投資者身份參股徽商銀行，越秀地産現金收購香港創興銀行股份，此前，僑鑫集團、北京城建投、珠海華發、香江集團、世紀金源等多家開發商均各自參股了不同銀行。

另外，一些赫赫有名的外資基金也開始轉型，試圖在外匯管制的枷鎖中，尋求創建人民幣地産基金的新路徑。

在房地産基金競爭越發激烈的時代，蘇鑫和他的高和資本團隊如何應對挑戰，依然值得期待。

（來源：時代週報）