房地産行業的權威頒獎盛會--中國房地産年度紅榜評選迎來了五週年頒獎盛典。2013年12月21日下午，由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第五 屆地産中國年度論壇暨2013中國房地産年度紅榜頒獎典禮”在北京隆重舉行。中國網總編輯王曉輝、北京美高梅酒店集團公司事務總監董昱、地 産中國網總編輯謝紅玲到會致辭。

房企如何擁抱變革

會上，中國房地産研究會副會長顧雲昌發表了旁徵博引、深入淺出的主題演講。萬科集團副總裁毛大慶的主題演講既有對市場大環境的分析，也有萬科應對未來的思 考。在兩位專業主持人的引導下，主題對話真正形成了頭腦風暴，嘉賓爭相發言，尤其是在關於財稅制度改革的話題上，討論越辯越明。與會者紛紛表示，地産中國 論壇品質高，幹貨多，受益匪淺。

顧雲昌表示，總書記講話中提到建立住房保障體系、住房供應體系、住房標準體系三個體系，還提到四個關係：政府提供的公共服務和市場化的關係、住房發展經濟功能和社會功能關係、住房建設的需要可能的關係、住房保障和住房福利陷井關係。

顧雲昌表示，在這樣的情況下，中國房地産市場已經發生了四個方面的變化：第一是無形手和有形之手變化;第二是以限、堵為主變為調放結合;第三是短效調控變為長效調控;第四是一刀切做法變成切一刀。

顧雲昌還對2014年房地産行業發展趨勢進行了預判，他表示，房地産已經進入分化時代，城市的分化、企業分化、産品分化。

顧雲昌建議，企業要強調四力，第一對市場和形勢判斷力、第二經濟實力、管理實力，第三産品創新能力、 經營創新能力，第四整合能力。

萬科集團執行副總裁毛大慶則表示，“13到18年間一大批原來創造力高峰人群進入老齡化人口，對中國未來經濟社會發展帶來一次非常重大的改變和新的挑戰。 如果再不抓住，而僅僅靠土地財政、房地産發展，10年以後是靠不住的，那時候中國在國際競爭中將處在非常危險的地位。”

毛大慶認為，中央高層“在思考一盤大棋，房地産很重要，但僅僅靠房地産恐怕絕對不是出路，所以它不會再天天文件裏提房地産，而更多是穩中求進，創新進取。”

毛大慶表示，這是2013年的幾個現象，也引起了萬科的很多思考，但他不同意因為萬科開了幾個商場，就説萬科在轉型，萬科的思考是如何整合資源、經營創 新，做城市配套服務商。包括三條産品線，一是社區食堂、菜市場、四點半學堂等社區服務配套，二是生活廣場這樣的兩三萬平米主線條、非常輕鬆的村落式小區域 生活配套，三是大型區域商業，如萬科廣場這樣的覆蓋人口30萬人以上的大型生活中心，“並不完全叫商業地産，更恰當地説應是社會和社區服務配套型完善措 施。”

明年，萬科還將進一步拓展深化社區養老，向著以人為本的新型服務企業轉型，同時向科技型企業轉型，包括大量科技含量工業化住宅，集合式住宅，包括衛生間、廚房也在慢慢脫離手工作業做法，採用整體安裝配件做法蓋房子。

毛大慶表示，房地産行業過去十年科技進步方面進展非常緩慢，“今天開這些會談論問題還是10年前的房價、土地、房産稅、地王”，而新知識經濟對社會發展的 深入改變遠遠強于房地産，對於傳統行業的發展提出了嚴峻的考驗和嚴峻考問，“如果停留在房價、賣房子，我覺得真是非常落伍，所以我現在參加這種會基本沒有 興趣談多少億問題，你都是千億又怎麼樣，又能怎樣?”他説，房地産公司應該去看看騰訊、小米的追求，看看海爾是怎樣把一家大企業做小、分散化發展的。

對話：土地、稅制改革護航長效機制

在第五屆地産中國年度論壇巔峰對話環節，中國房地産研究會副會長顧雲昌、中國房地産學會副會長陳國強，國家稅務總局稅收科學研究所副所長靳東升、中國人民 大學公共管理學院副院長兼土地規劃研究中心主任嚴金明、萬科集團副總裁毛大慶、洲聯集團五合國際北京公司負責人盧鵬圍繞“長效機制護航大地産”主題，在十 八屆三中全會改革綱領的大背景下，分享專家學者與市場人士的真知灼見，剖析房地産行業發展30年來即將面臨的一場深度變革。

嚴金明表示，十八屆三中全會報告中，土地制度改革，尤其是建立城鄉統一的建設用地市場，這是此次改革最大的變化，也是房地産行業期望非常高的部分，意義非 常重大。建立城鄉統一的建設用地市場，農村集體經營性建設用地有三大突破，出讓、入股、租賃。這樣一來，地方政府土地財政都會發生重大變化，“我們大約從 2010年開始，政府土地財政的規模都在3萬億左右，今年超3萬億，土地財政有的佔到了地方財政50%-60%這樣的比例，當然區位差異比較大。但這是建 立在現有徵地制度基礎之上的，農村土地要出讓，必須先經過非農化過程，而且是一個口子出，高度壟斷，而現在由農民直接出讓，土地出讓收入將會受到很大影 響。

他説，各部委領導和專家對政策的具體解讀，有的和大家對改革的期望有些距離，“三中全會的決定如何真正變成立法和政策，變成可操作性東西?政府內部和業內 專家，對這個方面還有不同意見。”例如，農民自己利用農村集體經營性建設用地搞經營，到底包含不包含房地産開發?關於這點，仍然爭議較大。“像北京大興、 海淀溫泉等區域，農民在這類型土地上搞的産業主要是地産”，嚴金明説。而這個問題和前段時間討論熱烈的小産權房能否轉正的問題直接相關。嚴表示，這一政策 的操作性，具體怎麼落實還需要進行更進一步的研究。

靳東升在提及房地産稅時説，原來的提法都是加快房地産稅制改革，而現在叫做加快房地産稅立法。“這是依法治國體現，要有法律依據，所以就涉及到法律的制 定，由全國人大立法，因此要有一個過程，肯定要廣泛徵求社會大家意見，不能隨便説政府要徵收就徵收，是要經過立法以後在合理體制機制基礎上制定。

嚴金明補充説，前些時候國務院常務會議對不動産登記進行了明確，規定了國土資源部牽頭，建立統一的不動産統一登記制度，這對長效機制影響很大，最主要目的是為了明確權屬，另一個方面也是對於收稅有明確依據。

陳國強表示，長效恐怕是慢效機制，“房地産稅下一步對行業帶來的影響，首先需要明確的，長效某種意義是慢下來，效應是慢慢呈現的，不是限購這樣可以裏立竿見影的，所以大家也不要有立竿見影的預期。”

顧雲昌則説，不希望時間太長，等不及，而開發商既要盼望長效機制，又要應對現有情況，“不講調控不等於沒調控，而更多發揮市場作用對市場調控機制，因為調控始終存在，改善宏觀調控不是説沒有宏觀調控。”

毛大慶説，城鎮化一定是人的城鎮化，面對新的形勢，開發商各有各的方法，有的搞文化，有的搞體育，地産的外延和概念發生變化，如果腦子裏一直只是想怎麼買 地、賣房子、開盤、銷售額，就這麼來討論公司發展，顯然不是辦法。但萬科走的路，以及其他千億企業走的路，是不是就是支撐企業朝未來方向走的一條道路，沒 有一家有答案，大家都還處於探索階段，但地産行業需要更多地去思考創新的意義，為什麼一家科技企業的市值比銷售額前十的房地産上市公司的市值加起來還多。

而洲聯集團五合國際北京公司負責人盧鵬表示，房地産行業的轉型有兩個主要途徑，一個是在某類産品上做得更專更精，二是做大的整合平臺，例如旅遊地産、文化地産。

榜單：揭示房企戰略走向選擇

與精彩巔峰對話交相輝映的，是由地産中國網歷時數月打造的2013中國房地産年度紅榜，以公平、公正、客觀的評選原則贏得了業界的認可。其中，“最企 業”、“最人物”、“最樓盤”三個系列仍是本屆紅榜發佈的重頭戲，而今年榜單不同於往年的一大亮點是增設“最佳操盤手”榜單，將其與“最具價值職業經理 人”榜單分開，以分別彰顯其在企業經營管理方面的全局運籌能力和操盤項目方面的專業運作能力。

記者在公佈的榜單中發現， 2013年，變革、多元化、産業化、國際化、進軍千億、向“服務商”轉型、一二線戰略佈局……這些關鍵詞成為多家紅榜獲獎企業共同表現出來的突出特點。例 如，綠地、萬達分別被評為“最具國際拓展力的地産航母”、“最多元化國際化的商業航母”，首創、世茂、眾美、合生創展分別被評為“最具創新增長潛力的品牌 房企”、“最具變革成效的房企”、“最具開創性的定制服務商”、“最具新氣象的地産‘夢之隊’”等。因此，這一榜單本身就揭示了房地産企業對於未來行業發 展趨勢的判斷與自身適應時代發展需要所作出的選擇。隨著房地産行業發展週期規律的顯現，行業市場環境的變化，可以想見，明年乃至可以想見的未來數年，這些 關鍵詞仍將是房地産企業頻繁提到的熱點，房地産行業將進一步朝著規模化、專業化、細分化、縱深化的趨勢發展。

2013最企業：爆髮型選手眾多 “不務正業”的圖謀

對於房地産行業而言，2013年一定是令人難忘的一年，而“地王”則一定是2013年房地産市場最重要的關鍵詞之一。頻出的“地王”潮中，涌現了一批“弄 潮兒”房企，融創正是其中之一。由於接連在北京、上海、天津、南京等地拿下“地王”地塊，融創成為今年“地王”爭奪戰中當之無愧的最大贏家，而這也對融創 的品牌價值起到了強勁的推動作用。與此同時，融創努力學習綠城打造高端産品的獨家秘藉，以“鐵樹開花”的高要求推進銷售，實現了業績的爆發性增長。

2013年的房地産行業圍繞“健康”、“文化”等主題大做文章，跑步的萬科跑出了標桿、踢球的恒大踢出了亞冠，萬達更是遊艇、賭場、院線、旅行社多線出 擊，甚至一個青島項目的啟動儀式就請到萊昂納多、妮可-基德曼、約翰-特拉沃爾塔、凱瑟琳-澤塔-瓊斯等國際巨星為其捧場，其規模、檔次超過此前所有國內 電影節，一戰成名，更被網友戲稱為“萬達土豪盛會”。而在這些公司貌似“不務正業”的表像下，卻是其一箭雙雕的意圖：萬科的“城市樂跑者”既樹立了公司內 部的身心健康和企業健康管理理念，又在城市市民心目中樹立了萬科充滿“正能量”的健康形象;而恒大地産在亞冠之後的品牌溢價更是讓富力、綠城、萬達、建業 等同樣玩球的地産商們艷羨不已，隨著恒大的品牌價值水漲船高，準千億的銷售額、緊隨本屆政府執政口號打出的“民生地産”口碑、以保障房地塊為敲門磚成功打 入一線城市，種種利好使其在房地産行業內也賺足了眼球;萬達的多元化戰略是其反哺商業地産的重要舉措，無論是遊艇、賭場還是院線、旅行社，都可以與萬達現 有的商業地産業務形成積極聯動，實現共贏。

本次上榜企業的規模大致可分為幾個層次，第一梯隊是馬拉松長跑的“三鼎甲”、今年以前已進千億俱樂部的萬科、保利、綠地，以及今年新晉千億的中海、碧桂 園、恒大、萬達;第二梯隊是摩拳擦掌的爆髮型選手如世茂(613.25億)、融創(455.9億)，以及穩健發展的大型房企，如華潤(624億)、龍湖 (448億)、遠洋(335億);此外還有快速上升的中型房企，如旭輝(142.5億)、佳兆業(212億)，以及獨具特色的中型房企，如雅居樂(前10 月296.5億)、首創(144億)、合生創展(107億)，以及“小而美”的眾美。

2013最人物：“房二代”登臺 地産商愛出風頭了

2013年房地産行業的另一個突出特點是民營房地産企業掌門人的集體更新換代。世茂、碧桂園、合生創展等多家房企的“房二代”從幕後走向前臺，開始在房地 産行業大展身手。房二代和職業經理人的默契合作使這些房企成功轉型。顧雲昌指出，房地産家族企業已經進入職業經理人管理時代。

而2013年的“最人物”榜單，自然少不了大出風頭的許家印和王健林。在2013年以前，王健林很少在媒體面前露面或接受採訪，但今年卻頻頻亮相且經常語 驚四座，預言15-20年後中國樓市要倒、預言大量保障房10年後將成貧民窟，與馬雲1億對賭10年後電商零售份額，甚至自詡地産元老中還在混且混得不錯 的僅他一個人。不懂足球卻硬是不惜重金將恒大足球隊扛上了亞冠寶座的許家印更不用説，經濟界唯一政協常委的身份更是為其打通了無限的想像空間。而在央視土 地增值稅報道中挺身拋出“任八條”，並在隨後炮轟央視打翻身仗的任志強，也成為不可缺席的獲獎者，眾開發商的圓滑襯托出了他的率真，這就是無人能倣、無人 能及的任氏風格，而這已是任志強五度上榜，在“最人物”榜單設立的五年中，任志強從未缺席。而孫宏斌今年以來在個人微網志上對於拿地、公司經營、個人管理風 格等的連續回應，尤其是與王石隔空對陣，同樣引來了無數圍觀。

2013年上榜的還有愛思考的馮侖和陳啟宗，愛跑步的鬱亮，愛行善的黃文仔，愛整合的劉曉光，敢説話的單偉豹，以及務實、推動力超強的“海派”企業家張玉良與許世壇。

有意思的是，今年融創由於在房地産市場表現突出，無論是拿地還是銷售都取得了靚麗的成績，因此在最企業、最人物、最具價值職業經理人、最佳操盤手、最樓盤 五項評選項目中取得了“大滿貫”，而今年獲得“大滿貫”的除了融創以外還有另一家房企--中國房地産行業的領跑者萬科。

謝紅玲總結道，今年的頒獎典禮和往年不同，中國地産大地産藍圖業已展開，千億企業從當年只有萬科一家到已經有6、7個小夥伴，上榜企業人物更有份量。

她説，“今年榜單有很大變化，出現很多新秀，在最企業榜單中整體上榜企業量級都在上升，企業競爭力明顯增強，産品線日益豐富，更多企業貼上穩健標簽，而不再是黑馬。”

感言：多幹幾年房地産 多支援幾年地産中國

據謝紅玲介紹，紅榜旨在為行業尋找真正榜樣，推動行業進步為己任，通過獨立觀察、業界口碑等，甄選每一年度不同行業翹楚，包括最具代表性領軍人物、企業及 年度紅盤，對這些人物和企業進行深度解析，通過樣板的宣傳引導行業進步，也引導購房者樹立品牌消費意識，住上更好的房子。

在頒獎現場，上榜企業和人物對地産中國網的評選活動表達了自己的心聲。現場播放的“最人物”獲獎者任志強在獲獎感言視頻中説，“不管誰獲獎都不是一種榮 譽，而是一種責任。”對於他今年的上榜理由，任志強説，“每個人都應該為維護自己的權益而奮鬥，如果所有人都能堅決維護自己的權益，這個社會就會進步。”

而毛大慶在獲頒“最具價值職業經理人”獎項時表示，“幹了22年房地産，很有意思，看中國社會這麼多變化，最大感受就是人的年紀越來越大，對中國發展的問 題和未來有更深刻探索。感謝地産中國，每年都對我這麼認可，我想我們幹不了什麼別的，網際網路這事幹不了，爭取把房地産多幹幾年，多支援地産中國幾年，多拿 一些這樣的獎。”

獲頒“最佳操盤手”的保利地産北京公司副總經理王英男説，“拿獎牌很惶恐，在我們保利，沒有個人，只有團隊，所以這個獎是發給保利地産精英班子。”

而獲得“最企業”的融創中國代表表示，2013年融創中國的口號是超越自我，奮力拼搏，2014年的口號是融會夢想，再創輝煌，2014年的融創將更加精彩。

在活動最後階段，現場聽眾見證了地産中國與房教中國達成戰略合作簽約的儀式，雙方決定，2014年共同啟動行業精英培訓計劃，為行業打造500位高級房地産策劃師，輸送人才，助力行業行銷水準的提升。

在業界大腕、媒體、網民的熱切關注下，此次論壇圓滿閉幕。300位地産界精英出席並見證這一盛況，地産中國網、新浪網、新浪微網志、網易、鳳凰網、和訊網、搜房網等網路媒體現場直播，50余家報社及電視媒體予以高度關注。