2013年對於恒盛地産而言是一個翻天覆地的時期。

那是在經歷了被市場評估為“年內表現最差內房股”的第二年，公司的拿地幅度從上市至今大幅度收縮，在“惜售”策略下其銷售目標逐年縮減之時，張志熔選擇離開二級市場。

今年11月21日，一則恒盛地産擬私有化的公告引發的是一系列圈內人熱議，相較于曾徘徊在破産邊緣的綠城中國，私有化失敗的星獅地産，以及成功案例復地集團，大股東張志熔善舞的長袖之下是怎樣的棋局或許沒人能夠完全通透，卻仍舊可以管中窺豹。

這位一直被冠以“隱形富豪”的實際控制人，一直處於旗下兩家港股上市公司恒盛地産、熔盛重工高杠桿的牽扯中，再加上其旗下直接、間接控股不少於十家的海外註冊公司，也因此一度被質疑騰挪資本。

有長期跟蹤該公司一業內人士分析，張志熔選擇私有化可以理解為尋找新資本，而恒盛地産極有可能引入香港資本。不甚追逐業績的這位控制人，提出私有化只是重整其“水上房地産業務”的第一步棋，成功與否都會有後招。

私有化或引入香港資本

今年10月21日開始，恒盛地産宣佈停牌，在11月21日復牌之際，其正式提出了擬私有化的計劃和具體細節，公司提出向各股東就每股計劃股份支付現金1.80港元的登出價。作為在2009年成功赴港上市的內房股，恒盛地産股價從上市之初的招股價4.4港元，首日收盤3.76港元至今約1.66港元的股價，下滑幅度約62.3%。

一時之間，投資人士紛紛表態：“市場把小開發商欺負得太厲害了”、“小地産商沒虧，小股東倒虧死了”等等言論隨之而起。

在正式公告提出擬私有化之後的12月4日，作為持有恒盛地産約8.97%股份的一大股東中國人壽亦發佈公告表態，做出不可撤回承諾，贊成恒盛地産提出的私有化決議。

至此，實際控制人張志熔旗下已實際持有恒盛地産77.16%的股權，距離90%的私有化門檻略近一步。

“恒盛地産最近有一個信號。”上述長期跟蹤該公司的業內人士提醒記者，“我們發現恒盛向中南證券質押了一部分股權，從券商層面分析，中南證券是港資的融資券商，所以我們分析恒盛是把他的股份拿去融資了。”

理財週報記者通過在聯交所網站查詢發現，在今年7月29日，中南證券持有恒盛地産30.5萬股，而在7月30日，中南證券對恒盛地産的持股量忽然暴增至約15億股，佔據恒盛所有已發行股份的19.25%，截至記者發稿，中南證券仍持有上述比例的股份數目。但記者並未通過網路查詢到中南證券的官方資料。

上述人士告訴記者，通過恒盛此次股權融資行為，以及張志熔旗下熔盛重工在今年8月通過發行可轉債，引入周大福掌門人鄭裕彤的資本入股可以發現，“張志熔的融資渠道是在跟香港市場談，而不是跟內地市場，可能是跟當年的綠城中國有些像。”

而就在12月4日，熔盛重工發佈盈利預警公告，稱經過初步評估，集團預期截至2013年末將較2012年同期錄得大幅凈虧損。公告中稱，凈虧損主要是因為造船市場位於低谷，但公司採取了保守的接單策略而導致收入下降。

此前，市場關於其是否存在通過私有化恒盛地産從而挽救熔盛重工的猜測一直存在，而關於實際控制人張志熔計劃私有化恒盛地産的資金來源亦一直是疑惑的一個聚焦點。

上述業內人士分析道，“我預計香港本地的富豪已經開始借了錢給他，而且從張志熔的表現來看，他還是想重整一下他的‘水上房地産業務’。”

據恒盛地産擬私有化公告顯示，公司將通過外部貸款融通獲取所需現金。

直接原因是低估值

根據前述擬私有化公告中的表述，公司選擇私有化是“要約人認為，股份價格低迷已經對本公司在客戶中的聲譽，連帶對本公司的業務及員工士氣産生了不利影響。實施建議可消除不利影響。”

而分析人士則表示，正是恒盛地産持續的低週轉速率和銷售、盈利水準不斷下滑，才令市場對於其估值沒有信心。

不可否認的是，根據長期觀察該公司的業內人士認為，恒盛地産股價被低估，是導致其選擇退市的一個直接因素。

“我一直覺得他們最少值2港元。”上述人士解釋道，“恒盛的經營、執行一直存在一些問題，但是確實土地儲備成本特別低，而且在上海的佈局都是在好地段。”

一位投資界人士如此表述道：“我曾經跟他們上市前投資恒盛的基金聊過，對方認為張志熔其實並不適合做上市公司老闆，因為他不願意為了迎合市場對業績的要求而賣房。所以現在退市對於張志熔來説，應該也不算是壞事。”

當然，此前産品更偏向於中高端，且管理層並未在公司的銷售層面加大力度，業內分析師認為，恒盛業績表現一直沒有趕上同體量如融創中國等，問題就在於公司的項目執行力。

“他們現在的儲備，主要都還是在2009年時候拿到的那些地。”某港資房地産分析師表示，經過長時間的土地儲備囤積，此前原本低價獲取的土地所在位置，已然成為高價地區域。

令市場開始重新興奮的，就是恒盛地産旗下子公司於今年11月，在上海市奉賢區通過競標獲得一塊土地，成交總價約12.45億元人民幣，折合樓板價為1.52萬元/平方米。

“今年重新開始在上海拿地，證明恒盛已經有新的資本，或者説他們已經調整好了。”上述業內人士如此認為。

回顧往年，恒盛地産拿地最為熱烈的一次，就是在其剛剛上市的2009年，彼時年末，其拿地金額接近100億元。而在此後的2011年，其拿地速度開始收縮，時年僅花費28億元拿地。在2012年，恒盛地産僅拿地一塊，即通過花費人民幣2.9億元于浙江省嘉興市獲取了當地22萬平方米的儲備。

“對於他們最近的拿地動作，我理解為，恒盛已經準備好了，在沿著他本身的規劃走。”其分析道，選擇私有化必然是張志熔經過長時間做出的選擇，根據恒盛地産目前表現出的業績狀況，“按照他們的體量，目前應該説已經達到了一個瓶頸，需要重新盤活，私有化就是他們的第一步棋。”

對於恒盛地産私有化的結果如何，可以對比星獅地産和復地集團的私有化案例作為參照。目前可以觀察的是，從今年提出私有化以來，恒盛地産的股價一直在1.3港元徘徊，在提出私有化之後，其股價才抬升至1.7港元浮動，而其小股東對於登出價與上市價之間的差距如何考慮，對於公司的發展潛力如何判斷，則仍待觀察。

（來源：理財週報 ）