【核心提示】：據中商情報網發佈的《2010-2015年中國養老産業調研及投資戰略諮詢報告》指出，預計到2020年，中國的老年人口將達到2.48億人，老齡化水準將達到17.17%。

一個龐大的養老市場悄然出現，“銀發經濟”給養老地産帶來了巨大商機，在各路資本對養老地産躍躍欲試之際，這個看似“藍海”的市場卻也同時經歷著迷失與徬徨，養老地産仍在“試水”。

從需求上看，傳統養老地産業態已不能滿足現代人日益增長的養老需求，現代人普遍期待更高檔次、更高品質養老地産的出現，從“養老”到“養生”。“旅遊+地産+養生”此類複合型養老地産開發方向逐漸成為業界的一塊新的市場蛋糕。

事實上，由於我國養老旅遊地産投資週期長、收益慢的特點，大部分房企往往將更多精力放在地産項目而忽略旅遊元素、服務“軟體”的打造，這不僅無益於項目價值的提升，反而會因開發過快而降低項目的附加值。

筆者認為，讓養老旅遊地産開發商回歸到旅遊、養老、地産三維度同時開發的軌道上，最終促使居住型旅遊養老地産演變成一個具有附加産業價值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。

國外地産開發商在規劃和設計老年社區時注入的先進理念值得我們共同學習和借鑒：20世紀90年代，德國推出了“照料護理式住宅”，該模式在短時間內 迅速發展為德國老年住房的主要模式;美國于上世紀70年代中期開始致力於社會養老設施的興建和老年社區的開發，最終目的是想為老年人提供一種獨居卻不孤獨 的老年生活。

日本分別於上世紀30年代後期和上世紀70年代前期大力推進老年社區的建設，突出自助自理，通過先進技術和高電氣化實現了老年人的自助和自理，滿足了老年人物質生活方面的基本需求。

筆者認為，讓老年人享受“不孤獨、不依賴的溫飽型老年生活，是以上發達國家養老地産開發與設計的共性考慮，而我國養老地産在借鑒以上先進理念的同時，也可適當保留中國社會“子女繞膝，老有所依”的傳統養老觀念，以功能性的使用達到細化産品的目的。

如針對家庭人口較少的老年人可採用高級養老院模式;針對家庭人口多且有子女在身旁照顧的老年人可採用住宅式公寓模式。

“讓專業人士把父母照顧得好好的”，成了當今社會青壯年群體表達孝道的最佳方式。由此，開發商在制定差異化養老服務産品的基礎上應配以制定個性化、精細化、專業化的照料及營養顧問服務，這樣可適應不同類型老年人的需求，創造出完善、有活力的生活方式和旅遊方式。

此外，房企還應根據老年人人口數量及需求的不同設計出不同類型的差異化産品服務，通過差異化競爭引入目的性消費，在此過程中，適當植入體驗、專業護理功能，力爭讓廣大老年群體的家庭康體休閒需求得到滿足。

在逐漸進入休閒旅遊時代的養老地産市場中，環境景觀品質成為廣大中産階層關心的核心要素。

比如瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯的壯美花海，英國浪漫情調的大草坪……這些備受國人青睞的異國度假景區緣何持續火爆?細細分析後不難發現，以上旅遊度假聖地的高標準環境品質和提供的精細化服務水準使其具備了行業競爭的關鍵籌碼。

同樣地，如何提升環境品質，增強旅遊“觀感”，準確選址，也成了養老地産制勝的關鍵。比如在美國亞利桑那州，有一個名為“太陽城”的養老社區，其在旅遊養老地産市場的經營之道為全世界老年社區的建設樹立了榜樣。

美國亞利桑那州太陽城全年氣候炎熱，城市密布著棕櫚樹和各種沙漠熱帶植物，城市街道穿梭著高爾夫球場，但這裡並不是高爾夫球場，而是亞利桑那州一座擁有22萬居民的“老人城”。

該社區自1961年建設伊始，便定位佛羅裏達乃至全美最好的老年社區;每一年的每一天，太陽城中心都會幫助其居民盡情享受自己夢想的生活方式。相關調查顯示，這裡老年人的平均壽命大多可延長十歲。

太陽城區位臨近海灣，中心坐落在佛羅裏達西海岸，距佛羅裏達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。良好的區位選擇，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海灣的陽光、藍天白雲和新鮮空氣。

同時，由於此地的氣候非常適宜老年人療養各種慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外國老年人前來療養、度假。此外，由於正確選址，太陽城從本是一片半沙漠的棉田慢慢發展成一座充滿活力的養老新城，房屋和設施建設得越來越高檔，同時也帶動了當地地産項目的成功。

開發商在建設集養生、度假于一體的複合型養老社區時，不妨加入諸如大片英式草坪、修葺整齊的花園、色彩斑斕的樹林落葉以及充滿人文氣息的藝術雕塑等 自然景觀和人文景觀。此外，也可通過挖掘當地獨特的文化內涵，兼顧建築藝術的表現需要與使用功能，達到社區景觀現代化、科技化、生態化的完美結合。

眾所週知，所有養老社區設施配套和建設均要以方便老年人生活與實際使用為第一宗旨，在此基礎上，還要在細節設計上充分考慮保障老年人的人身安全。

這就要求開發商在養老旅遊地産項目規劃階段，能夠設身處地地從老年人的實際生活需要出發，只有從日常生活的各個方面為老年人提供各種人性化的配套設施和貼心服務，才能使養老旅遊地産項目規劃具有靈魂和精髓。

在社區內建造的多元化老年人運動、娛樂場所內，也應充分照顧到老年人生活範圍的各個角落，為老年人提供方便學習交流且能緊跟時代潮流的環境和設施，讓他們生命的最後夢想得以實現。

例如日本神奈川港北新城提供的無障礙設施的老齡人住宅産品、具有看護性質的老齡人住宅産品以及能和家人共同生活的(二代居)住宅産品，以上三款産品 不僅可實現和諧共生，而且還可與其他租售性質的住宅産品混合設計于日本神奈川港北新城內。此種設計可填補老年人日常生活的單調和空虛，為其創造出豐富多彩 的晚年生活環境。