本報記者 孫蔚

近日，北京長安街上最醒目的爛尾樓長安8號再次引起了市場的關注，佳兆業[簡介 最新動態]將以代管代建的方式成為長安8號的第六任主人，從而曲線進軍北京樓市。

長安8號五度易主

説起長安8號，人們的第一印象就是“長安街上最醒目的爛尾樓”，該項目至今已五度易主，開發進程極為緩慢，最近兩年更是處於停工狀態。儘管長安8號已變更多任主人，但接盤者無一不坐享土地升值之利。

某位業內資深人士對記者表示：“這個項目財務結構、産權結構不是一般的複雜。”

據記者了解，2004年，北京王府世紀艱難拿下了長安街沿線最後一塊住宅用地，拉開了長安8號近10年爛尾樓生涯的序幕。其曾被命名為耀輝國際城、擎峰閣，分別於2007、2008、2009、2012年四易其主，2011年主體封頂後被擱置至今。首開集團[簡介 最新動態]、奧園集團等多家房企均曾以不同形式試圖接盤，但都因股權複雜、開發緩慢、進展不順而敗退，甚至官司纏身。據悉，目前該項目51%的股權屬於金利豐集團，少部分股權仍屬於老東家北京王府世紀。

值得注意的是，長安8號在2010年初曾首次開盤，當時的銷售均價高達8萬元/平方米，給彼時的東家奧園集團帶來近8億元的銷售回款，此後該項目再未進行銷售。

盤活爛尾樓並非易事

幾經易手的長安8號除了複雜的股權糾紛外，還面臨預售證過期的問題。記者在北京市房地産交易管理網查詢得知，長安8號原名擎峰閣，預售許可證為京房售證字（2008）365號，發證日期為2008年10月8日，銷售類型為70年産權的公寓。該網站顯示稱：“該項目預售許可證已經到期，未售房屋不能進行網上簽約，該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證後，方可現房銷售，進行現房合同的網上簽約。”

長安8號位於北京建國門外大街和西大望路交叉口東南角，是長安街目前唯一在售的70年産權公寓。其分為南、北兩棟大樓，南樓用作高端公寓，北樓則為商服綜合體。

中國房地産學會副會長陳國強認為，長安8號所處的區域極具地段優勢，且經過多年囤地，地塊本身的價值已經翻了數倍，如果運營得當，盈利依然可期。當然，長安8號既然是爛尾樓，必定會涉及眾多錯綜複雜的債權債務以及銀行、土地、規劃等方面的問題，尤其是對已經簽約購房的業主來説，還需支付數額不菲的延期交房違約金，佳兆業能否將其盤活，還要拭目以待。

據記者了解，長安8號不僅單價高，而且戶型面積偏大，每套總價很高。據公開資料顯示，長安8號的戶型面積標準層為260-470平方米，樓王層為640-1800平方米，按照每平方米8萬元計算，每套房總價最低也要近2000萬元。

另外，長安8號的定位受到業界質疑，易居研究院北京所副所長牟增彬表示：“東長安街沿線多是寫字樓或購物中心，人群結構複雜、流動性大，並不適合開發高端住宅。長安8號如果在兩年前就改成商業物業的話，在這樣的位置整售是不成問題的。”

佳兆業將主導項目開發運作

日前，佳兆業正式宣佈已與長安8號的項目公司北京耀輝置業[簡介 最新動態]簽訂了代管代建協議，而此前傳出的消息是“歷時一年半的爭取，佳兆業從王府世紀和金利豐集團手中收購100%股權，耗資60億元拿下這個停滯兩年的爛尾項目”。

記者看到，位於長安街大望橋東南角的長安8號雖然仍處於停工狀態，但是圍檔已經更換成佳兆業的LOGO。佳兆業相關人士對記者表示：“目前雙方的合作模式是代建代管，具體合作內容不便透露，但佳兆業將主導該項目的開發運作，包括從項目定位、工程管理、行銷推廣到後期的運營管理等。”

陳國強指出，佳兆業代建長安8號是其進京的一個跳板，這種方式與直接收購項目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時，在競爭激烈的北京市場，首個項目必須打響，長安8號有一定的知名度，可以規避銷售方面的風險。

據報道，此前佳兆業董事局主席郭英成曾宣佈，佳兆業的業務將主要以一二線城市為主，未來其在一二線城市的比重可能會佔到七成。“代建長安8號是佳兆業重回一二線市場的象徵。一二線城市的地價雖然相對來説比較高，土地供應量也少，但市場需求強勁，消化速度快，市場風險較小。”佳兆業相關人士對記者表示。

業內人士指出，佳兆業在回歸一二線城市的同時，應該做好財務上的把控。記者查閱了佳兆業的半年報發現，截至2013年6月末，該公司資産負債率為82.4%，已超越70%的行業警戒線，而其在2012年末則為66.8%。

對此，佳兆業相關人士表示，今年公司做完融資以後又去拿地，很多地價款需要提前支付，因此負債率較高。但是，企業發展最關鍵的不是看負債率，而是要看整體債務架構有沒有問題。

（來源：中國消費者報）