拿地模式備受詬病

轉型緩慢的背後，香江拿地模式也被諸多業內人士所詬病。

據時代週報記者了解，家居項目一直是香江發力的重點。香江控股總裁修山城在接受媒體採訪時曾表示，香江控股非常看好國家十二五規劃提出的發展大商貿、大流通現代服務業的發展前景。因此，未來3-5年，香江地産在穩步發展住宅地産的同時，將發揮在商貿流通領域的傳統優勢，在珠三角、長三角等重點綜合物流區域開發商貿物流戰略基地。

正是基於這樣的理念，香江CBD家居項目開始在全國各地大肆拿地。以南京為例，香江控股就曾在南京拿地3萬畝，用於家居項目的開發。而南京香江全球家居CBD項目，僅是香江集團計劃打造的9個香江全球家居CBD項目的其中一個。

據時代週報記者了解，除南京之外，香江控股在成都、香河兩地也有該系列項目的開發。此外，香江集團還計劃在珠三角、中部、東南沿海、山東半島、東北和西北這六個經濟圈分別尋找合適的區域，用來打造香江全球家居CBD。

在對外的宣傳資料中，香江集團這樣定義香江全球家居CBD項目，稱其是由政、企、商聯手打造的面向不同經濟圈的全球家居交易集散平臺，是國務院確定的九大物流基地戰略規劃的重要組成部分。這個定位和香江集團是由家居建材起家有著莫大的關係。

黃韜在談到類似的運作思路時表示，地方政府一般都會比較歡迎帶有配套性質的地産企業進駐。因為這些企業的進駐，在帶動經濟發展的同時，對就業也有不小的幫助。香江控股正是利用這種模式，通過香江集團攜帶旗下同時具有房地産開發和家居産業的兩大平臺優勢與政府進行洽談，在明確之後由香江控股進行土地獲取及商業、住宅項目的開發，而金海馬及香江家居則負責家居賣場等持有型物業的招租及運營管理，香江控股收取物業出租費。

更為重要的是，按照香江集團欲在全國打造9個香江全球家居CBD的計劃來看，在未來很長一段時間，香江控股的土地儲備及發展項目似乎都已經不用擔心。按照香江全球家居CBD南京規劃上萬畝、成都規劃3000畝的規模來推算，如果9個項目全部落實，即使只有部分可以開發住宅項目，對於香江控股來説其土地儲備及可供開發出售的建築面積也將是驚人的數字。

“就我所知，香江控股拿地都是通過家居項目大面積拿地，有些甚至是幾萬畝，然後在開發過程中，變更土地性質，改做住宅。”廣州某地産公司項目負責人告訴時代週報記者，這種打擦邊球的拿地方式，在房地産界其實並不少見，諸如近年來火熱的旅遊地産項目，大多都有類似的操作在裏面。不過這種操作並非每家公司都能做成，必須要有不一般的政府關係，才可能避免不必要的麻煩。據該負責人透露，早前靠家居生意起家的香江控股，和政府之間的關係處理得非常不錯。“有一定的政府資源。”

大股東質押4億股權緩壓

隨著集中精力進入一、二線城市的戰略的提出，關於香江控股的資金問題也隨之而來。地産專家陳寶存早前在接受時代週報採訪時就曾提出，並非所有的房地産企業都適合進入一、二線城市。

中原地産項目部總經理黃韜對此表示贊同。在他看來，銷售額與融資渠道，都是房地産進入一線城市必須具備的實力。“一線城市的拿地價格都比較貴，所以沒有一定的資金實力，很難有所作為。”具體到香江控股，黃韜表示，雖然公司能夠通過運作獲得相對低廉的拿地價格，但是因為配闔家居項目的拿地面積都比較大，“單價可能便宜，但是總價也是一個不小的數目。” 這個説法在南京家居CBD項目上可以佐證。據公開資料顯示，家居CBD項目土地面積共約48萬平方米（但後來有媒體報道實際面積接近3萬畝），耗資7.695億元。而據南京本地媒體的跟進報道顯示，香江控股擬對此項目投資將高達600億元，更有媒體稱將投資千億元。雖然該項目的土地成本只有28元/平方米，但是後續高達幾百億元甚至上千億元的投資對於銷售額在50億元上下徘徊的香江控股而言，無疑是一個巨大的數字。

與此相對應的，則是並不那麼好看的財務數據。據香江控股2012年年報顯示，公司在報告期內歸屬於上市公司凈利潤為0.31億元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顧其近三年凈利潤，2010年為1.44億元，2011年為0.44億元，分別同比下滑43.65%、69.40%。

因此，高額的預收款就成為了香江控股短期融資的常用手段。根據幾大地産公司去年年報的不完全統計，預收賬款佔據營業收入的比例平均值大致為65.43%，而香江控股去年的上述比值為151.35%，甚至超過保利地産(131.41%)和萬科(127.06%)同期的比例數額。

利潤下滑也導致香江控股麻煩不斷，包括不兌現收購深圳家福特建材超市有限公司在5家公司的承諾，將合同違約金在“預收賬款”科目長期挂賬，少計營業外收入等做法，都成為了其資金鏈吃緊的外在表現。為此，香江控股不得通過不斷質押來緩解資金壓力。7月30日，其公告顯示，香江控股股東南方香江，將持有的6500萬股進行了質押。而截至目前，南方香江已將持有的香江控股40611萬股中的34850萬股進行了質押，佔其所持股本的85.8%。

（來源：時代週報）