原標題：泰禾臨崩盤危機？7月耗資110億拿地 擔保額為凈資4.6倍

被諸多業內人士描述為“瘋狂”的泰禾集團，9月3日再次在其官網發佈公告。公告稱，計劃年內全面放開“大額度”拿地授權，最高授權金額達到60億元人民幣。與此同時，泰禾集團董事長黃其森多次在公開場合表示，公司2013全年計劃的拿地資金是110億元，而且調高的可能性極大。

而就在該公告發佈的數日之前，泰禾集團經200多輪的拼搶後，力挫中海、萬科、招商、中駿、融信、正榮等20家實力房企，以40.52億元競得廈門海滄約259畝的H2013P04地塊，樓面價10834元/平米，溢價率185.2%，成為廈門史上最大“地王”。

時代週報記者在查閱泰禾半年報等資料後發現，1—8月泰禾已在全國購買土地9塊，平均每月斬獲地塊超1幅，總計佔地超1090畝、總建築面積超158萬平米、總金額約134億元。尤其是今年以來，泰禾在一線城市北京、上海頻頻戰勝全國超一流房企，連續競得多幅地塊。而與此形成鮮明對比的，則是2013 年前7 個月，公司僅實現合同銷售金額40 億元。

盲目高價拿地使其資金捉襟見肘，據其半年報顯示，其資産負債率已超過80%，有分析人士指出，泰禾集團總擔保額度已超過其凈資産兩倍有餘，如果項目進展出現問題，隨時有崩盤的危險。

對外擔保133億是凈資産4.6倍

據統計，泰禾今年1－8月在全國已經成功斬獲9幅優質地塊，獲取豐富土地儲備，泰禾強勁的實力及高速的發展，令業界側目。

瘋狂拿地的結果，導致今年上半年泰禾集團預付款項高達61.7億元，而去年年末則是16.92億元，增長了264.49%。據泰禾2013半年報顯示，泰禾集團的短期借款以及一年內到期的非流動負債分別為31.57億元和23.14億元，分別增加680.29%和491.20%，公告顯示，上半年泰禾的資産負債率已經高達80%。

無奈之下，泰禾開始增加融資運作。3月，泰禾集團為旗下六家全資公司提供總額為62.2億元的擔保，其中有四項是為滿足最近所拿項目的運營資金而進行的。4月25日，泰禾為北京臺湖地塊項目提供連帶責任擔保，擔保額度為20億元。

從2012年擴張起，泰禾集團就以所拍得的土地抵押、控股孫公司股權質押、集團擔保的形式從銀行、信託、股權基金、資産管理公司等機構處融資。截至2013年6月，泰禾集團對外擔保133.53億元，佔公司最近一期凈資産的460.33%。相比2012年末公司實際對外擔保總額52.24億元，增長1.56倍。

時代週報記者在查閱泰禾2012年報及2013半年報後發現，泰禾2012年從金融渠道融資近60億元，其中興業銀行貸款29億元，是泰禾集團最大資金提供者，雲南信託處融資12億元，東方資産管理處籌得12億元，其他的銀行包括交行、民生都有數億元貸款。

2013年以來，泰禾集團的融資顯得更加頻繁，特別加快了信託的融資。半年報數據顯示，長期借款中信託借款為24億元，除了2012年的雲南信託12億元，增加了12億元。分別為中鐵信託的4.5億元優債1303期北京泰禾項目集合資金信託計劃和五礦信託7.5億元泰禾廣場信託貸款集合資金信託計劃。

除了借助資産抵押方式獲得融資之外，泰禾還採取項目信託融資方式，包括中融信托14億元泰禾泉州華大股權投資集合資金信託計劃和重慶信託20億元中維泰禾集合資金信託計劃。

此外，大業信託泰禾I號股權投資基金集合信託計劃目前募資8.75億元。

泰禾董秘王傳序在接受時代週報記者採訪時表示，外界對泰禾的資金猜測可能並不準確，就目前來看，無論商業地産還是住宅地産，泰禾都做到了量力而為。“我們不會盲目拿地，土地預付款也基本付清。”王傳序透露，除了廈門海滄地塊款項尚未結清之外，所有款項均已支付完畢。

搶抓城鎮化的機會

泰禾為何在幾近沉寂10年之後突然發力，按照黃其森的説法，國內城鎮化進程是房地産的最好機會。黃其森曾在接受媒體採訪時表示，這是一個歷史機遇，所以泰禾要搶抓住，快速擴張。

據王傳序透露，目前泰禾的發展方向主要集中在一線城市，並且已經在北京和上海拿地，未來最有可能進入廣州等城市。“如果有機會的話，為了保證公司的可持續發展，泰禾一定會加強土地儲備。”

那麼城鎮化到底能帶給房地産怎樣的機會？復旦大學房産研究中心企業研究所副所長陳晟表示，在城鎮化進程中，新城鎮建設佔有重要地位，它將給房企帶來新的市場需求。但是可能給新的産品帶來的機會更多。諸如鄉村旅遊地産，生態環境保護地戒特殊産業的集聚地等將成為房地産需求的産生地。具有鮮明特色、生態宜居的智慧小鎮，將是今後的一個重要發展方向。

“我個人認為，目前所有關於城鎮化帶動房地産發展的説法，都很牽強。”亞太城市研究會房地産分會會長、地産評論員陳寶存在接受時代週報記者採訪時表示，目前所提的城鎮化帶給房地産的機會，更多的應該是城市化進程加快的概念。陳寶存認為，隨著城市化程度的升高，改善型住房或許能夠迎來新的機會。但是從目前來看，按照陳寶存的觀點，以“院子”系列聞名的泰禾，價格已經非一般城市居民所能承受，因此城鎮化概念下的發展契機，似乎對泰禾而言，並沒有太大的實質性幫助。

“資金扶持可能才是更多以城鎮化概念擴張的房企看中的理由。”有行業分析師在接受時代週報採訪時如此表示。據公開消息顯示，作為推進城鎮化建設的主力銀行，國家開發銀行已先後與安徽、深圳、四川等十多個省市簽訂了合作備忘錄或協議，向四川、深圳、福建等省市提供的融資額度分別為2000億元、1000億元、1500億元，以此推算，該行為地方城鎮化提供的資金支援將超萬億元。

拿地後8-10個月就開盤

被眾多業界人士擔心的泰禾資金風險問題，似乎泰禾內部人員並不在意。“我們這兩年拿地確實快，也被外界批激進，但是對於資金風險，我們掌控得還是不錯的。”王傳序告訴時代週報記者，這主要得益於高週轉的經營思路。據其介紹，泰禾要求所有項目的開發週期在8—10個月，北京的時間則更短。借助這种經營模式，通過銷售收入來回籠高額的拿地資金。“因為在政策上相對寬鬆一點，北京的開發週期比福建的要短。”

泰禾集團董事長黃其森在接受媒體採訪時表示，之所以能夠採取這種開發模式，得益於泰禾在拿地之前做足了功課，泰禾在拿到地的同時，設計基本上已經完成。所以才能保證拿地後七八個月開盤。

王傳序介紹，高週轉的執行來源於兩個方面，首先是對拿地的慎重思考，其次是運營能力。“泰禾的運營能力不成問題，而且從目前幾個項目來看，雖然初期被認為激進，但是後來依然給泰禾創造了不少的利潤。”

但是另外一個問題也被更多地討論，那就是價格不菲、定位高端的別墅項目，適合高週轉嗎？對於高定價的豪宅來説，縮短銷售週期，有可能讓項目享受不到後期價值提升帶來的高溢價。但在泰禾高週轉的策略下，黃其森堅持讓泰禾?北京院子也要堅守這一法則。泰禾對此的解釋是，高週轉後，通過壓縮一個項目的銷售週期，所得銷售款可以做兩三個項目，這樣的利潤率其實一點都不差。

另一方面，泰禾大擴張規模需要大量資金，也必須依靠快速銷售的道路。至今，運河岸上的院子的銷售週期已十年，黃其森不打算讓泰禾?北京院子賣如此長時間，而是計劃開盤後一年半清盤，開盤後半年內大部分資金要回籠。

未來打造20泰禾廣場趕超萬達

對一線城市市場看好，這是泰禾突然發力的邏輯起點。在商業地産上的一系列成功嘗試，也讓泰禾殺入一線城市決心更堅定，“趕超萬達”已成為其商業地産目標。“我們在商業地産上的口號是學習萬達、超越萬達”，黃其森的這句話在泰禾內部已經耳熟能詳。

泰禾的目光要瞄準一線城市，打品牌，樹口碑。黃其森的安排是，將集團的設計研發中心設于北京，將招商中心設在上海，加大對一線城市的拓展力度。他認為，城鎮化的結果是拉動內需，在這一大背景下，商業地産價值更為凸顯。

“我們未來的計劃是打算打造10—20個泰禾廣場項目。”王傳序告訴時代週報記者，目前泰禾在福建的兩個商業地産運營良好，是未來開發更多類似泰禾廣場的主要信心。王傳序透露，從目前來看，考慮到資金風險的原因，泰禾廣場未來並不會走自持為主的路子，而是通過出售與出租並用的方式進行經營。據王傳序介紹，通過銷售部分商業地産的方式，回籠前期投入到大部分資金之後，再選擇進行持有出租，是泰禾對商業地産運營的主要方式。“我們有自己的商業管理和運營團隊，因此對持有的商業部分，也能夠做到很好的成本控制。”

不過，在陳寶存看來，目前商業地産還只是一個泡沫，必須要在城市化程度較高，住宅入住率上去之後，再來發展才是合適的選擇。而且未來電商對這種商業地産實體形式的衝擊到底有多大，現在還不是很清楚。“太冒了。”陳寶存如此形容目前商業地産的開發熱潮。在他看來，住宅到一定高點需要5—10年，商業地産成熟也需要5—10年，因此商業地産的發展應該是在10—20年之後的事情，現在還為時過早。（來源：時代週報）