2/3的土地指標通過市場出讓，其中存兩個分割的土地市場，一個是政府定價、協議出讓的工業用地市場，2008年後大都改為掛牌出讓，實際上仍是為企業量身定做的協議出讓。地方政府為爭奪投資項目，有意壓低地價。2003年到2010年我國工礦用地出讓價全國平均每畝9.7萬元。土地如此便宜，企業便粗放利用土地，增加建設用地使用量。另一個是真正“招拍挂”出讓的市場，主要是住宅用地和商業用地，指標本來就少，加上地方政府為了抬高地價有意識的“半饑餓”供應，造成用地價格高漲。2003年到2010年住宅用地平均出讓價每畝56萬元，是工業用地的六倍。地價高，房價自然水漲船高，這也是造成很多農民工不能市民化的重要原因。

南都：也就是説現有的土地管制方式效果並不好？

鄭振源：政府對土地市場的直接干預扭曲了土地價格，造成資源錯配。過多的土地配置於工業，而住宅用地供應不足。計劃配置式的土地用途管制制度和被政府直接干預的國有土地市場，花費了鉅額管理成本，並沒有達到預期的耕地和建設用地調控目標。1999年第二輪土地利用總體規劃規定的2010年耕地保有量、建設用地總量指標在2002年便被全面突破；2008年第三輪規劃規定的2010年建設用地總量也在2010年被突破。

所以我的觀點就是必須把計劃配置土地變為市場配置，用土地價格來配置土地資源。

集體土地建房不敢放開主要是怕亂

南都：集體土地入市主要面臨什麼障礙？

鄭振源：要建設城鄉統一的土地市場就必須讓集體土地入市。集體土地入市，首先要賦予集體土地與國有土地平等的法律地位，按“公有私用”方向完善集體土地産權制度。

“八二憲法”第十條規定：城市土地國有，允許集體土地進入城鎮建設；明確規定集體土地轉為國有土地必須經過土地徵收。這是不合理的，城市土地在哪，哪些是城市土地？城市土地年年都在擴大，而且城市數量也是在增加的，1982年我國有240多個城市，現在有600多個城市，城市的擴張造成集體土地國有化，完全剝奪了集體土地所有權。現在的政策要求在城市規劃圈內的集體土地不準入市，因為要保證城市土地國有這個性質，從而造成城中村的集體土地就不能入市只能徵收，城市的郊區、馬上就要變成城市的農村也不能入市，必須徵收，徵地價格又低，當然農民就不願意了。

所以我建議，城市土地可以國有也可以集體所有，為什麼在集體所有的土地上就不能建城市呢？城市的住宅用地、學校用地完全可以在集體土地上建。要集體土地入市第一個條件必須修法，明確集體土地、集體建設用地的所有權和使用權。第二條要明確集體土地入市的市場規則、怎麼交易，把城市房地産管理法修改成城鄉房地産市場管理法。