據《21世紀經濟報道》報道  北京樓市形勢比想像的嚴峻。新國五條嚴格徵收20%個人所得稅，將大量的剛需推向新房市場，與此同時，行政限價進一步減少了供應量。這些因素的疊加使得北京新房市場交易火爆。

根據鏈家地産市場研究統計，截至7月29日，7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。

搶購潮重現

“55000元/平方米估計打不出了，看樣子要奔向6萬元/平方米。”北京五環外某項目行銷總監説。其底氣來自北京新房市場空前的火爆。

7月20日，位於平谷的純新盤首城匯景灣與位於房山區城關鎮的中冶·藍城兩個項目同時開盤，均價12000元/平方米左右，當天均認購一空。

表現最為誇張的是位於大興黃村的中建·國際港。該樓盤7月20日一次性推出1462套房源，毛坯售價在24500元/平方米，居然一售而空。據開發商對外宣傳口徑稱，該項目當天銷售額達37.9億，創下了2012年以來全國單盤單日成交額紀錄。

“不僅是剛需盤，包括售價在55000元/平方米的四合上院、34000元/平方米的龍湖·長楹天街在內的中高端樓盤，均在開盤當天被搶購一空。”亞豪市場總監郭毅稱，從市場火爆情況看，日光已經不僅僅是剛需盤的“專利”。

鏈家市場研究部張旭也有此感受。從市場實際表現看，目前購房需求的各個階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數樓盤入市後消化週期縮短。比如7月份開盤的四合上院家園（擬售均價5.5萬元/平方米）在建委的預售資訊中，349套房源已全部處於資格核驗和預定狀態；悅然馨苑（擬售均價約1.8萬元/平方米）828套房源中目前只有50套顯示可售。這些項目的實際網簽量將在7月底或8月初顯示。預計7月成交量約6000-6500，8月份成交量將呈現為明顯增長。

“我們拿證比較突然，通知客戶選房，大概選了三次就基本認購完畢，第一次就認購了100多套。”龍湖·長楹天街一位相關負責人告訴記者，由於北京行政限價較為嚴格，項目拿證週期較長，蓄客充分，開盤日光也較為正常。但該人士也坦承，如今剛需和改善性需求旺盛，但供應量較少，供需不平衡導致新房交易市場整體表現不錯。

亞豪機構副總經理高姍認為，當前形勢下購房需求的火熱，一方面在於政策因素，前一階段由於開發商對“限漲”新政應對不及，剛需盤入市量不足，近期一批完成預售審批的項目加速“出貨”，積累一段時間的購房需求集中爆發，使得樓市“日光碟”重現。

限不住的房價

高姍認為，近期多盤熱銷，也與市場因素有關。7月23日，中糧孫河地塊抬升了北京房價的上漲預期，非城市核心區的住宅地價已達高位，房價漲易跌難，追漲心態下當前購房需求顯得尤為迫切。

6月19日，華僑城推出55套現房産品，取證價格為36000元/平方米，而該項目在今年1月24日推出的期房産品售價僅為48500元/平方米。北京華僑城副總經理譚笑告訴記者，儘管價格有所上漲，但他們在開盤當天去化就達到了50%。“華僑城周邊可比較的新房，包括公園1872、金茂府、山水文園等，已經沒有低於5萬的産品了。”

據了解，廣渠門金茂府目前已轉為現房銷售，成交均價高達72932元/平方米；公園1872接近現房狀態，售價為53000元/平方米。7月30日，山水文園·全球藝術商街正式開街暨觀復博物館商店開業，山水文園開放了其最後珍藏的樓王産品，總售價為3億。但該項目銷售稱，“樓王産品本身沒幾套，老闆暫時還沒有想賣的意思，更多是想讓大家參觀。”

6月中旬剛剛入市的純新盤鉑銘郡，也于上週末再次加推，主力戶型是150平米左右的四居，在房山區竇店房價尚在1萬-1.2萬元/平方米的情況下，鉑銘郡售價已達到1.4萬元/平方米，相比6月中旬首次入市時跳漲3000元/平方米。

前述行銷總監所在的項目，目前也僅剩最後一期樓王産品，但這並不妨礙該項目上漲的預期。據搜房網顯示，2012年9月，該項目對外宣稱的預期均價為4.8萬元/平方米；2013年3月份，預期均價調整為5萬元/平方米；2013年4月份，該項目對外宣稱的預期均價又改為5.5萬元/平方米。而該項目2012年8月開盤的上一期銷售均價為3.6萬元/平方米。兩期産品之間的漲幅超過50%。

有機構統計，今年上半年，北京千萬級以上的公寓成交1048套，成交金額為152.21億元，同比分別增長103.1%和103.87%，成交均價則達到52229元/平米，同比上漲8.48%。首創置業董事長劉曉光在禧瑞都·天禧啟動儀式上説，房地産仍然是最穩定的投資需求，真正的終極置業者仍然還是會選擇核心區的頂級高端住宅，因為對於這些金字塔頂尖人群而言，置業不僅僅用於單純的居住，更多的是資産配置方式，以及其所帶來的身份象徵和圈層平臺意義，這往往是高端置業客戶最為看重的價值所在。據介紹，禧瑞都即將推出的最後57套頂級住宅“天禧”均為300平米以上的大戶型。

調控方式須作轉變

據張旭分析，儘管當前銷售狀態較好，房價上漲的幅度也低於調控之前。在7月份入市的部分多期項目中，一些項目定價上浮都在5%以上。

張旭認為，政府在供應環節抑制新建商品住宅價格過快上漲，短期內，可使購房者以相對較低的購房成本入市，房價上漲趨勢得以控制。在成本上升壓力下，開發商與政府部門之間的博弈難以避免。預計短期內調控較難出現放鬆的可能，後市價格漲幅或維持穩定。但是，當前新盤較快的去化率以及剛需供應的不足所導致的潛在矛盾依然不容忽視。

21世紀不動産分析師張磊表示，中央最新表態基本屬於維持現有調控政策，這是在為下一步的房地産長效機制的建立贏得時間。但是，調控政策今年不變化，並不意味著明年也不會變化。事實上，現有的房地産調控方式已到達極限，效果卻不明顯，如果明年繼續調控，希望政府會對調控方向、調控方式作出改變。

“確實應該好好反思調控的短期性。”北京房地産協會秘書長陳志在接受記者採訪時稱，從上半年房價整體表現看，北京房地産市場處於“底部抬升，高價擾動”的狀態。但不容忽視的現實是，高價地頻出改變了房價預期，打破了市場均衡；而貨幣超過百萬億的供應量使得資金仍然通過各種渠道流向房地産，另外隨著各種開發成本的上升，尤其是開發商綜合加權融資成本上漲，使得開發商沒有降價的動力。

陳志認為，買賣雙方在預期不明朗的情況下，很容易産生購房的恐懼，而這表現在房地産市場上就是恐慌的狀態。