轉型之憂

對於目前房企轉商熱，楊忠對未來商業地産總體前景充滿信心。但他也坦言，此股熱潮中仍要選擇理性發展，要直面很多挑戰。

楊忠説，奧園強調會更注重商業的品質，從拿地、定位、設計、招商到經營等環節，會更細緻，同時“對人們購物行為的改變也會持續研究”。

“房企轉商要具備三個條件：可行的盈利模式、可持續發展戰略、專業管理團隊。”禹來表示，“盈利模式，解決現金流的問題。現金流對於目前的大多數房地産來説，主要就是解決租售結合的問題；持續發展戰略，解決房地産週期性問題；專業管理團隊，是解決商業地産發展的穩定性問題。實際上，有專業、有經歷的商業地産管理人才短缺不是單個企業的問題，而是整個行業資源都很短缺。”

一不具名業內人士認為，“時下的環境，商業地産開發營運總是繞不開人、錢、模式等核心問題。奧園雖然模式清晰，但畢竟剛從多年搖擺的困境中走出，目前的現金流、模式和人才團隊可能適用於目前的發展階段。但商業地産玩的是‘耐力’，當你的路程真正深入到五大區域，這個‘體能’還能不能跟上，就很是個問題。”

“真正的商業地産，是類金融資産+可持續營運能力。” 盛富資本總裁黃立衝認為，“國內真正算的上的商業地産開發商沒有幾家。”

如SOHO中國2012年投資物業達到383億人民幣，但僅僅創造了1.48億元租金收入，粗略計算租售比不到0.3%；而萬達商業公司2012年收入1097億元，其中不動産租金收入計80.11億元，持有物業面積是1290萬平方米，租售比、平均租金數據同樣慘澹。

黃立衝表示，“開發商很清楚自持比出售更易保持物業價值，但自持需要資産證券化來解決佔用資金的問題，由於中國金融環境不成熟，房地産信託缺乏對應的稅務優惠和資産證券化機制，使自持物業無法套現。面對巨大資金壓力，出售部分商業物業也是無奈之舉。”

“現在國內商業地産總體趨勢是風險大於機會。對單個企業，機會大於風險，按照國內現行的政策，房地産企業轉型是必選擇。”禹來最後説，“不管你選擇何種轉型方式，活下來是第一位的。”