在全國各主要城市均趕在“大限”之前陸續出臺國五條地方執行細則之後，作為房地産調控部際聯席會的牽頭部門，住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經開始匯總地方出臺調控細則的情況，並在評估之後向國務院進行彙報。

目前，住建部正在使用各種方式對地方落實國五條細則的情況進行“摸底”和“調研”。但尚未最終確定是否向地方派出國務院聯合督察組。對於北京等大型城市出臺的地方調控細則，住建部初步認為較好地落實了中央精神，而對於部分城市出臺的政策，住建部則持有“保留意見”。

摸底匯總

匯總材料和摸底的重點是“按照住房類型、行政區域統一完善限購政策”和“按照有關政策，對個人售房收入徵收20%個人所得稅”兩項中央政策的落實情況。

“最近確實按照工作部署，在對各地方政府出臺的落實國辦發17號文件的有關政策情況進行匯總分析，還要進行分析評估。”4月2日，一位不願具名的住建部官員向記者證實，但對於此項工作的進展情況，他拒絕進一步向記者透露有關資訊。

此前，國務院辦公廳下發17號文件，落實國務院常務辦公會有關精神，提出了“個人售房收入徵收20%個人所得稅”“按照行政區劃和住房類型統一限購政策”“強化差別化住房信貸政策”“增加保障性住房和普通商品房供給”“強化房地産調控地方政府責任制”等五項內容，被外界稱為“新國五條”。

在3月全國兩會期間，住建部副部長齊驥表示，地方政府將在3月底之前，出臺當地落實中央房地産調控的有關政策。截至記者發稿時止，主要城市、省區都已經出臺了本地調控政策。自3月底開始，按照有關工作部署，住建部已經開始對各地有關政策進行匯總。

記者了解到，該項工作主要由住建部房地産市場監管司牽頭進行。匯總材料和摸底的重點是“按照住房類型、行政區域統一完善限購政策”和“按照有關政策，對個人售房收入徵收20%個人所得稅”兩項中央政策的落實情況。

“在上一輪限購的過程中，很多地方政府實施的是差別化的限購政策，即主城區限購，新區不限購，而很多城市的主要成交量都在新區，而本次國務院調控政策的精神，就是要統一限購，不能同一城市區別對待。”一位接近住建部的權威人士向記者解釋。

此外，對於個人售房收入按規定20%個稅的落實情況，住建部在摸底匯總當中，也佔有重要地位。在這一領域中，住建部將有望劃分“明確執行標準、辦法”和僅強調“執行國務院有關政策”兩類。

區別評估

對於個別二三線城市和房地産熱點城市出臺的房地産調控政策，住建部持“保留”態度。

在匯總各地方政府出臺落實中央調控政策情況的同時，住建部正在對地方政府落實政策的力度、有效性等進行“分類評估”工作。在這項工作完成後，作為房地産調控部際聯席會議的牽頭部門，住建部將向國務院提交有關彙報。

截至4月1日，全國總計有17個省、區、直轄市和計劃單列市出臺了落實國務院房地産調控政策的有關執行細則。除北京等特大型城市在2013年度房價控制目標中明確提出房價“保持平穩”外，多數地方政府均將房價控制目標與每人平均可支配收入增長幅度掛鉤，實際上仍對房價預留了“上漲”的空間。

“對於地方政府落實中央房地産調控的政策的力度，我們也會進行分類的評估，國辦發17號文件中已經明確了，要落實地方政府對房地産調控的責任制。”前述住建部官員表示，雖然並未透露具體資訊，但他強調，按照國務院的規定，住建部有視情況約談地方政府主要行政負責人的權力，必要時，也可聯合監察部對地方行政官員進行問責。

前述接近住建部的權威人士告訴記者，對於北京等特大城市出臺的地方落實政策，住建部認為基本上落實了中央政府房地産調控的有關精神;但是，對於個別二三線城市和房地産熱點城市出臺的房地産調控政策，住建部持“保留”態度。

3月31日下午，北京、上海兩特大型城市出臺地方版國五條細則。其中北京市政府做出北嚴格執行個人住房出售所得徵收20%個稅、北京戶籍單身人士限購第二套住房、進一步提高二套住房首付比例等政策，被外界評價為各城市中“最為嚴厲”的地方版調控細則。

相比之下，南京等城市出臺的細則表述相對籠統;海南省則明確除繼續嚴格執行現有政策外，不再出臺新的地方落實房地産調控的政策。其他個別城市則對個人售房徵收個稅的有關政策，未表述詳細的執行辦法。

糾偏“可能”

2010年期間，在住建部的督促下，多個地方政府調整了當年度房地産價格控制目標，擴大了限購範圍。

“到目前為止，不能排除住建部或者國務院針對性地提出要求，調整個別城市房地産價格控制目標和地方調控政策的可能性。”前述接近住建部的權威人士稱。對此，前述建設部官員表示不便評價，但他強調，按照國務院的規定，住建部擁有這項權力。

住建部動用這一權力亦有先例。2010年，國務院要求各地方政府按照有關要求，進一步擴大限購範圍、出臺當年度房地産價格控制目標。但部分省區市行動相對滯後，或出臺的房價控制目標明顯高於社會預期，國務院隨即組成聯合督查組，對地方政府出臺的有關政策進行聯合督查。

其間，住建部部長姜偉新帶隊對陜西省落實中央房地産調控政策的情況進行督察，在與陜西省、西安市政府有關負責人談話期間，姜偉新明確表示西安市出臺的當年度房地産價格控制目標明顯超過了市場和公眾的預期，不利於落實中央政府有關房地産調控的有關精神，並提出要求西安市調整已經出臺並公佈的房價控制目標。

多位住建部人士向記者證實，2010年期間，在住建部的督促下，多個地方政府調整了當年度房地産價格控制目標，擴大了限購範圍，但對於2013年是否採用同樣的措施，他們除強調擁有這一權力外，均未作出明確的表示。

記者了解到，目前，住建部尚未最終確定是否組織由房地産調控部際聯席會議參加部門組成的聯合調查組對各地方落實調控政策的情況進行督察。這將依據目前住建部正在進行的評估工作，方能最終確定。

北京：房企規避高檔房

3月最後兩天，“國五條”細則“北京版”如期出臺，恰如人們預期，細則對之前爭議較大的個稅徵收標準做了明確的解讀：依法嚴格按轉讓所得的20%計徵個稅，同時還確定了除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認定方式。

一石激起千層浪。業主轉讓所得按照20%徵收個稅的規定，一時讓賣方市場陷入低迷。原本門庭若市的仲介，現在卻是無人問津。“已經3天沒有任何成交量了，原來一天可以成交3套房，每天來諮詢的人都有10多個，現在細則出臺了3天，不僅是零成交，買賣雙方也都恢復了平靜。”北三環一家仲介人員李慶玉表示。

市場急凍

在西二環和四環地區，記者走訪了我愛我家和鏈家地産店面，工作人員均稱，政策出臺以後，成交量有了大幅下降，幾乎沒人光顧。“一些業主特別是未滿5年非唯一住房的業主開始考慮降價，差不多最多可以降10%，比如一套價值300萬元的房子，現在價格一般在二百七八十萬元就可以出售。”

根據細則規定，對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計徵。北京地稅局相關負責人表示，納稅人能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用後的餘額，按20% 稅率計算。

以一套目前總價200萬元的普通二手房計算(非5年內唯一住房)，之前其個稅徵收標準為總價的1%，即為2萬元，假如房主原購房值50萬元，那麼新政後按照差額的20%計算，也就是30萬元，相比之前，房主要出售這套房源的話，需要繳納的個稅增加了28萬元，相當於房屋總價的14%。

另外細則規定，對於不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統也未能核實房屋原值的，個稅稅款以本次房屋交易價格按核定徵收率1%計算。

繼3月30日細則出臺以後，如今實際成交中，個稅徵收標準又是怎樣?李慶玉表示，目前仲介業務主要還是處理3月30日以前的網簽量，“目前並沒有一例成交案例，所以市場還沒有出現20%的徵收標準，但長期看來，房主要出售房源的話，肯定會先按照20%的原則來徵收，一般要適應一個月時間後才會有一些反應。”

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從調控手段角度來講，通過20%的稅收動作一定程度上會將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地産市場，讓房産本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

不過，隨著二手房市場面臨個稅調整，它必然會影響到市場的成交量，供應需求情況會和政策出臺之前有很多變化。中國指數研究院數據顯示，在北京出臺“國五條”細則後，3月31日~4月7日，北京市房地産交易網的網簽業務暫時停止，不過截止到30日的統計數據顯示，成交量在經過持續上漲後，最後一週恢復到正常甚至以下水準。

“如果二手房市場處在比較明顯的賣方市場，很有可能把稅賦的成本轉嫁到下家去，出現叫價的可能性，但是到底會不會發生，還需要看特定時間、特定範圍的市場狀況，到底是處在買方市場，還是賣方市場當中。”中國房地産學會副會長陳國強説。

房企策略調整

早在17個城市“國五條”執行細則相繼落地之前，中國的標桿房企就早已籌劃如何應對政策作用的市場。在北京“國五條”細則出臺之後，萬科北京公司、保利地産北京公司先後向記者表示，將調整在京産品結構，降低高端産品線的比例，以加快現金週轉，應對房地産調控。

對此，中原地産市場研究部總監張大偉認為，細則中提及提高二套房首付款比例，具體這一比例可能上浮至七成，政策對新建住宅的主要影響將集中在單價25000元/平方米以上的産品中。

“今年萬科在京的主要銷售産品，都是以剛需以及改善型的産品為主，高端項目的比重會進一步下降。”4月3日上午，萬科北京公司的一位高管向本報記者表示，萬科希望借此加速現金的週轉速度，以確保財務狀況的平穩。

萬科的策略並非孤例，保利地産北京公司副總經理王英男告訴記者，北京保利今年將通過調整産品結構的方式來應對市場變化。“保利地産2012年在京銷售額為100多億元，從已售産品的結構來看，其中大約80%~90%是住宅産品，只有10%有餘的産品屬於商用類，包括寫字樓和商鋪。保利地産今年在北京主要有5個項目銷售，包括高端住宅、剛需産品和商業廣場等業態，而在所有項目中，商用類産品的比重要佔到40%以上。”

由於剛需産品比例的增加，萬科在北京銷售的4萬元以上高檔住宅項目，比例開始不斷降低。記者了解到，目前萬科在售項目中售價在4萬元以上的項目，只有位於西北旺的如園和位於CBD的大都匯兩個項目。

相比之下，在“調低”産品結構方面，保利地産面臨的壓力更為巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅産品中，約80%~90%為高端住宅。銷售單價在4萬元/平方米以上的住宅産品在北京公司100多億元銷售額中佔60%以上，其中，保利·中央公園實現銷售額約40億元，保利東郡約20億元。”

同時，他強調，從今年推向市場的産品結構來看，單價4萬元/平方米以上的高端住宅比例會大幅降低。目前，保利東郡只剩下70套房左右，加之地下車位和項目中的配套商鋪，貨值大約15億元，而整個項目可能將在8月份收盤。除此之外，保利地産薊門橋項目將在10月份入市。不過，該項目也只有十幾億元至二十億元左右的貨量。

對此，王英男透露，實際上，受新“國五條”中個人轉讓住房所得稅按差額20%收稅政策影響，一些改善型需求的客戶放棄了購買二手高端住宅的想法，轉向購買能夠一步到位的新盤。以保利東郡為例，整個3月銷售額約達2億元，這是該項目開盤以來取得的單月最高銷售業績。

深圳：市場分食9%房價上漲空間

3月31日下午，深圳公佈了“國五條”實施細則。其後兩天，該市房地産市場迅速變臉。地産股大漲，二手房成交回落。業內人士認為，深圳除了繼續維持現有政策外，並未落實進一步的調控措施。而按相關文件的表述，深圳除了模糊地表示將“嚴格執行房地産交易稅”外，對於20%個人所得稅如何徵收、向誰徵收等問題沒有比“國五條”更詳細的説明。地方政府似乎打算再把球交還給中央。

今年上漲9%?

深圳公佈“國五條”細則後，總部位於深圳的招商地産股價連漲，首日上漲4.71%，次日再漲3.44%。深圳本地股也是屢屢上漲，深物業、深振業都有不錯的表現。

“今年深圳房價漲幅上限在9%。”有業內人士根據深圳“國五條”細則推斷道，這成為地産股上漲的原動力。根據深圳“國五條”細則的要求，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市每人平均可支配收入的實際增長速度。數據顯示，2012年深圳名義每人平均可支配收入漲幅為11.6%，扣除CPI後，全市每人平均可支配收入的實際增幅在8%~9%。這也順理成章成為業內認為深圳房價上漲的“允許”範圍。

“這是誤解。”深圳市房地産研究中心主任王鋒表示，每人平均實際可支配收入的預期目標要結合2013年深圳經濟社會發展計劃相應指標來定。居民可支配實際收入要求與經濟增長同步。根據今年年初公佈的2013深圳經濟社會發展計劃，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以內。兩者互減，居民可支配實際收入增幅大概在5.5%到6%之間。“所以今年房價漲幅不允許超過5.5%至6%這一區間。”王鋒説。

縱觀整篇八點的調控細則，均與房價控制目標相似，許多關鍵性的政策並沒有展開闡述。其中在20%個稅徵收的環節上，深圳版調控細則則是強調“依法嚴格開展房地産稅收徵管工作，充分發揮房地産稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。完善房地産價格評估技術，發揮其在房地産稅收徵管中的積極作用，繼續加強存量房交易稅收徵管工作，並根據房價變動，適時適當調整徵稅評估價格”。

個稅按原有政策執行

此調控細則明顯還需要更多的“細則”落實到操作環節。據記者了解，深圳現有的二手房交易徵收個稅，就包括核實徵收和核定徵收兩種。前者是以實際交易價格減去原值以及裝修等費用，再乘以20%;後者則是以房産評估價為標準，核定該套房産總價，普通住房按總價的1%，非普通住房按1.5%，拍賣住房按3%徵收。記者從深圳市房地産權登記中心了解到，由於20%個稅還沒有明確規定，所以全市二手房交易仍然按照老辦法計徵個稅。

雖然深圳有兩種徵稅方法，但在市場操作層面大多都是採用核定徵收的方法。深圳“維持原狀”的操作，讓前期近乎癲狂的深圳二手房市場趨於平靜。4月1日，深圳房地産權登記中心的二手房過戶相關業務，放號量從前期的800多個回落至200余個，大降7成。當天深圳二手住宅成交146套，不如一手住宅295套的成交量，也只有“瘋狂3月”日均成家量的1/10。

這意味著深圳3月份瘋狂的二手房交易終於告一段落。在3月初中央出臺新“國五條”措施後，深圳二手房市場形成一波恐慌性交易。中聯地産的數據顯示，3月深圳全市二手房成交共計18375套，環比暴漲379%，同比去年上漲321%;成交均價為20914元/平方米，環比上漲3.26%，同比去年16695元/平方米的成交均價，上漲了25%。

雖然二手交易有所放緩，但對於此次調控能否讓樓價有所收斂，公眾的信心似乎不大。深圳本地媒體在網上發佈了關於“深圳國五條細則”的調查問卷，只有5%的調查對象認為房價會下跌，近54%認為房價不受影響，治標不治本，41.37%認為反而會漲。

深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧則認為，目前調控細則的基本套路、方法與此前的政策並無太大改變，預計會給市場的成交帶來一定壓力，“但是價格不會有所下降，目前的市場已經適應了調控，房價上漲”似乎無可避免。

國泰君安分析師李品科認為，粵京滬渝出臺的細則，均無超預期的緊縮或寬鬆。有分析認為，深圳的調控細則保留了足夠的收緊空間，例如“適當時候調整徵收評估價格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等，只是這些政策均沒有實施時間表以及實際操作手段。

深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，沒有表達具體的細化措施，可能的原因是：“作為上一屆政府的最後一次調控，地方政府需要響應表態，但是更多是等待這屆政府的調控措施”。

重慶：仍不實施限購政策

3月30日深夜，緊隨著北京、上海之後，重慶版“國五條”細則出爐。當晚，重慶市人民政府辦公廳發出了“關於繼續做好房地産市場調控工作的通知”，通知中詳細列明瞭實施“國五條”的七條規定，強調要進一步做好重慶市房地産市場調控工作，促進房地産市場平穩健康發展。

全國兩會期間，重慶市市長黃奇帆在接受記者採訪時也明確表示，針對“國五條”將會“上行下效，堅決執行”。然而，2011年，重慶已經開始進行房産稅試點，同時實施了史上最大規模的公租房建設，現在又層層加碼推動“國五條”落地之後，房價上漲並不明顯的重慶樓市將會面臨怎樣的結果?

市場衝擊

4月3日，重慶市渝北區土地房屋權屬登記中心已經沒有了前幾日排成長龍的熱鬧景象。一位工作人員告訴記者：“重慶‘國五條’細則出臺之後，人少了很多，一天只有兩三百人辦理過戶。”

而在重慶市渝北區土地房屋權屬登記中心過戶減少的同時，房屋仲介公司的生意也一落千丈。重慶鋼運房産副總經理譚琥霖對記者説：“細則出臺之後，交易量直線下降，近期交易量只有原來的三分之一，未來我們必須要進行一些調整，增加一些與所得稅徵收20%沒有關係的房源，同時開拓旅遊地産和海外地産。”

重慶細則出臺對於二手房帶來直接衝擊，對於針對投資客的高端樓盤也帶來一定的衝擊。重慶江北嘴某高檔樓盤項目總監劉穎表示：“重慶‘國五條’出臺之後，抑制了投資者的需求，對改善型和投資型的物業造成了一定的影響，現在投資客在政策出臺後非常敏感，這幾天我們的項目已經賣不動了。”

重慶市的細則中強調，發揮稅收調節作用，抑制投資投機性購房，並規定對在主城區個人擁有的獨棟商品住房、個人新購的高檔住房，以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含二套)以上的普通商品住房徵收房産稅。

溫柔加碼

“重慶國五條其實是溫柔一刀!”一位房地産人士表示，“重慶細則中並沒有限購政策，其實是留了餘地。”

據悉，北京版“國五條”細則中明確規定“本市戶籍成年單身人士限購1套住房”。此前，北京市還對外地購房者實施了限購政策，規定外地戶口需有在京連續5年的社保或納稅證明，方可新購一套房。事實上，從2011年開始，諸多主要城市都實施了限購政策。

然而，直到此次重慶版“國五條”細則出臺，重慶仍然沒有實施限購政策。

其實在兩會期間，黃奇帆曾經告訴記者，正是由於推出了包括房産稅在內的一系列調控手段，中央才同意重慶不搞限購。“現在我們的房價很平穩，我不能説這全是房産稅的作用，只能説是重慶調控房地産的‘五招’起了作用。”這五招包括，土地調控、金融調控、投資力度、總量調控、稅收調控等五招。而且在2011年重慶實施房産稅之外，還進行了大規模的公租房建設。據悉，2012年重慶市就建成公租房1315萬平方米，惠及58萬群眾。而在財力雄厚的北京(2012年北京財政收入3314億元，重慶1703億元)，公租房的建設力度卻遠遠遜於重慶。

正是基於房産稅、惠及民生的公租房建設等措施，重慶房價並沒有出現2012年下半年北京、上海等地的飆升。緯聯地産發佈2012年房地産市場回顧與2013年展望稱，2012年，重慶主城區商品房成交均價為6775元/平方米，較2011年小幅下降0.7%，近十年首次同比下跌。同樣對重慶房地産交易數據進行監控的某大型房地産企業人士透露，重慶主城區房價在2012年並沒有上漲，符合調控預期。

然而，在國家層面實施更嚴厲的調控壓力之下，重慶也只能被迫加碼房地産調控。這些措施中，加碼的措施包括了對“三無人員”在重慶新購二套房徵收房産稅、同時規定暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

此外，重慶“國五條”細則中重申了“國五條”中的房産轉讓個人所得稅按20%徵收的內容。記者諮詢重慶地稅部門也得到了將會嚴格徵收的答覆。但一位稅務部門人士坦言，在計算個人所得稅應納稅所得額時，要核實房屋原值以及按揭利息、裝修費用等合理費用的工作量非常大。

開發商的利好

而在重慶被迫跟隨國家層面的要求出臺細則之後，開發商卻感覺到了利好。

容磁地産機構總經理王雪松表示：“對於一手房而言，‘國五條’反而是一個形式上和實質性的利好!”他説，“這次調控，對於二手房而言衝擊較大，如果嚴格實施20%所得稅的徵收，必然會帶來二手房交易的大量萎縮，但是對於重慶這個擁有巨大剛需的市場而言，一旦佔市場交易量三分之一的二手房萎縮，必然給一手房帶來空間，土地的供應量、新盤開發跟不上之後，短期內市場還會出現供不應求的情況。”

記者在採訪中，也明顯感覺到開發商充滿了謹慎的樂觀。一位大型本土房企的人士表示：“總體而言，我們是相對樂觀的，你看近期的一些拍地情況，都是溢價在50%以上，説明開發商都看好‘國五條’會帶來的影響，當然從長期來看，商業地産會更有機會一些。”

而從銷售的情況來看，3月30日和31日，重慶“國五條”出爐的關鍵時期，重慶主城區20多家樓盤開盤，銷售都比較火熱，甚至出現了“月光碟”的情況。

一位不願透露姓名的人士表示：“這次‘國五條’實際上是打擊了普通老百姓，讓普通老百姓出售二手房以及購買改善型住房都設置了很多障礙，政府卻可以加速出售土地，刺激新盤銷售，增加未來可以開徵房産稅的總盤子，2014年全國聯網後又可以通過徵收房産稅，開拓房産稅這一巨大稅源之後，政府可以不斷從房地産這個命根子裏獲得可觀的稅收。”（來源：中國經營報）