【地産中國網·獨家報道】在曠日持久、只緊不松的嚴厲調控阻擊下，房企的利潤空間正在縮小，被譽為“盈利之王”的中國海外發展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海外”）亦不例外。

近日，中海外公佈的財報顯示，2012年實現營業額為645.8億港元，同比上升25.8%；不僅如此，再次以158億港元（約合人民幣128億元）的核心利潤奪得行業第一。

但亮麗的數字背後亦暗藏著中海外的難言之隱。儘管以無以倫比的盈利能力穩奪行業翹楚，但與行業第二的距離僅有一步之遙（萬科的去年的凈利潤為125億元）；且隨著調控的持續發酵，中海外的業績增長速度明顯放緩；另外，其毛利率三年來首次跌至40%以下。

毛利下滑

傾巢之下無完卵。在嚴厲調控持續發酵之際，“暴利”與房地産行業漸行漸遠，房企的毛利率開始衰減，中海外亦如此。

中海外披露，2012年，其毛利率為38.3%，近三年來，第一次跌至40%以下。2011年，中海外的毛利率為40.2%；2010年則高達40.12%；就在行業最低潮的2008年，其毛利率亦高達43.25%。

對此，中海外董事局主席孔慶平則在業績會上表示：“隨著市場逐漸成熟，整個行業趨向平均的毛利率水準，所以我認為還是處於一個比較正常的狀態。” 孔慶平亦希望中海外的長期毛利率維持在35%左右，而目前，整個行業的平均水準則在30%左右。

值得注意的是，毛利率下降的趨勢或許還將繼續。業內分析人士指出，除受房價調控影響，內地房企的毛利率主要受拿地成本、勞動力成本、融資成本及原材料成本四股力量影響。

而在中海外的土地儲備中，大部分土地位於城市中心地段，這意味當時拿地的成本較高。中原地産的一項統計顯示，中海外現有的土地儲備中，有86%購于2009年7月至2011年6月，而這一時段正是土地價格持續走高，“地王”連續誕生的時間段。

而這些項目推出之際，遭到了“嚴厲調控”的阻擊，因此，中海外不得已“以價換量”，從而降低了整體盈利能力。比如，中海旗下名噪一時、屢傳上市的上海長風“地王”項目紫禦豪庭，于去年6月終於對外正式發售，但價格卻與之前預期的8萬元/平方米左右大相徑庭，首期主推245平方米精裝大戶型均價僅為38000元/平方米左右；而當時該土地的樓面價高達22400元/平方米。

不僅如此，中海外的銷售均價亦有所下調。去年其銷售均價為15300元/平米，而2011年則高達15600元/平米。儘管下調幅度不大，但對毛利率的影響較為顯著。

“我們都知道一個企業的毛利率的決定因素有很多方面，土地只是其中一塊，構成開發價值鏈中土地只是一塊。還有其他很多方麵包括工程成本的控制、間接費用的控制、財務成本的控制。”孔慶平認為：“我們銷售費用不足1%，這在行業內可能很少，所以，我們考慮的是貫穿整個房地産開發價值鏈每一個重點環節的專業化管理，這就是我們的優勢。”

增速放緩

在毛利率下滑的同時，中海外的業績增長速度亦開始放緩。

年報顯示，2012年，中海外實現銷售額1115.2億港元，按年增加28.1%；凈利潤為158億港元，按年上升21.4%。而2011年上述兩項指標的增長率分別為30%和37%。

“中海以中高端樓盤為主，限購政策對他們一線城市的樓盤影響較大。”一位香港分析師認為：“因此，業績增長放緩也是在預料之中的，如果調控繼續，這種個趨勢將更加明顯。”

而目前調控政策依然只緊不松，因此中海外將其今年的銷售目標定在了1000億港元。對此，瑞信發佈報告指出，對中海外1000億港元的銷售目標出乎意料，因為較去年實際銷售1050億港元倒退5%，目標屬於保守；而今年其可售貨量1600億元，按年亦僅有14%增長，低於同業水準。

孔慶平指出：“銷售目標的制定其實也體現了中海一貫的作風，就是以向市場百分之百能達到的承諾作為我們制定目標的出發點，同時現在目標的安排也反應了我們對市場持審慎的態度。”

此外，中海外披露，今年新開工面積將超過1000萬平方米，力爭竣工面積900萬平方米。至去年年底，中海于內地及港澳擁有應佔土地儲備合共3157萬平方米。今年預計將進入3-4個新城市，新增土地面積不少於800萬平方米，預留作增加土儲的開支為300億港元。

孔慶平表示，期望集團今年凈利潤能保持超過20%增長，而商業地産租金收入亦能穩定增長，以長遠佔整體利潤20%為目標。

而瑞信的報告則指出，中海外去年業績基本符合預期，基於結算進度，以及因利潤率下降而調低資産凈值預測，將其今明年每股盈測分別下調3-5%，目標價由20.7元降至20.5元，維持“中性”評級。

更換引擎

在調控導致業績放緩之際，中海外亦開始尋找新的增長引擎。與保利、龍湖等巨頭一樣，中海外正在加大商業地産投資，並通過增加持有物業來增加穩定的現金流。

據了解，2011年11月，中海外首次對外公佈其商業地産戰略，旗下5大購物中心統一採用“中海環宇城”品牌，第一次亮相。三大商業地産産品線也首次公佈。今年2月1日，濟南中海地産商業管理公司正式成立，標誌著中海環宇城正式邁入運營管理階段。作為中海外首座購物中心，濟南環宇城將於今年9月正式開業。

中海的寫字樓、購物中心將全部持有經營，目前處於開發和待開發中的商業地産面積達260萬平方米，其中至少150萬平方米預計于2015年前全部完成並會保留為長線投資物業。項目均採取“單一業權、統一經營”的管理模式，遍佈香港、內地一線城市及重點二線城市。其中包括南京、瀋陽、天津、濟南、珠海等5大環宇城購物中心項目。未來三年將重點發展購物中心，並繼續吸納新的土地和項目。

在進軍商業地産的同時，中海外亦悄然將拓展的觸角伸向了海外市場。孔慶平透露，中海外已經在去年就在英國倫敦購買了一棟寫字樓，作為商業物業，投資額為2億英鎊。目前，該項目第一季度的租金收入已經入賬。

據了解，去年年初，中海外收購了有海外業務的遠東環球(0830.HK)，該公司業務主要分佈在北美、中東、當然還有內地。孔慶平透露，該公司在邁阿密、加拿大等地都有工廠，將會作為公司海外業務的拓展平臺。

業內人士指出，儘管中海外在商業地産、海外業務的拓展動作上遲于其他房企，但這背後體現了其一貫的謹慎、冷靜和克制的策略。另外，中海外的融資、成本控制等優勢，未來足以把這些業務做大，併為其貢獻新的收入。