作為寧波當地老牌政府投融資平臺、寧波市最大的土地一級開發商——寧波城建投資控股有限公司（下稱“寧波城投”）下屬嫡系上市公司，寧波富達（600724.SH）憑藉其拿地方面的優勢，曾經在當地的房地産開發領域風光無限。不過，當市場行情持續疲軟，像寧波富達這類“坐擁”鉅額存貨的房地産企業優勢瞬間瓦解，首先就是資産減值風險集中爆發，高負債率經營也難以為繼。

昨日晚間披露的寧波富達2012年報揭開了其高價囤地風險的冰山一角。年報顯示，2012年末公司資産總額214.16億元，其中存貨就高達145.65億元；而資産負債率高達79.16%，公司已連續三個年度維持80%左右的負債率水準。而更讓投資者驚訝的是，此前雖然土地市場持續低迷，但公司從未對其鉅額存貨有所“保留”，而這一次公司在2012年年報中首次計提了存貨跌價準備，且高達3.75億元。

高價囤地業務鏈條

2009年，寧波富達通過資産置換，主業變更為房地産開發。公司控股股東寧波城投置入的資産包括：寧波城市廣場開發經營有限公司100%股權（核心資産為商業地産項目天一廣場）、寧波房地産股份有限公司(下稱“寧房公司”)74.87%股權、寧波慈通置業有限公司100%股權，這三項置入資産分別作價63.63億元、13.5億元和2.3億元。

此後，寧波富達還在浙江省寧波市等地多次拿地，並通過收購寧波象山維拉置業有限公司接收了252畝“象山半邊山”建設用地。據《第一財經日報》梳理，該公司重組以來合計拿地超過100萬平方米（可建建築面積），包括2.055億元收購“象山半邊山”建設用地的賬面價值，其地價總值約96億元。

而寧波富達拿地成本不菲。以2009年10月寧波富達通過競拍取得的171788平方米鄞州區古林鎮薛家片區IV-8-e居住地塊為例，成交價約17.88億元，樓面地價約10406元/平方米。這一地價水準曾創下寧波當地房企在這一區域拿地價格的新高。

不過，三年之後，該區域地價似乎又被打回“原形”。2012年12月14日，寧波維科置業與雅戈爾集團競拍93577平方米鄞州區古林鎮薛家片區的IV-3-3居住地塊。競標價升至10.29億元時，雅戈爾集團放棄加價，最終維科置業競拍成功，樓面地價僅為4781元/平方米。

當地兼營房地産開發的一家上市公司高管告訴本報記者，寧波富達高價拿地，有為地方政府和大股東套現的嫌疑。但因為有城投背景的政府信用背書，寧波富達高價拿地並不“吃虧”，在公司獲取土地後轉手就向銀行、信託公司質押融資。

寧波富達副總裁、董秘趙立明在接受記者採訪時也承認，公司持有的絕大部分土地等資産都被質押融資了。但他認為寧波富達拿地的成本並不算太高，也否認了“高價拿地為地方政府及大股東套現”的説法。

不過，上述上市公司高管認為，寧波富達在高價拿地之後再進行土地質押融資，通過政府信用背書放大資産價值，從而形成不真實的資産負債率，一條看似運轉正常的鏈條，其實蘊涵了大量的資産減值風險。

資産減值風險顯露

年報顯示，截至2012年末寧波富達資産負債率為79.16%，負債總額169.53億元，其中大股東借款23.94億元，房産預售款29億元，短期借款31.77億元，長期借款35.30億元。此外，從2011年底開始，寧波城投與崑崙信託約定，以信託資金分筆受讓寧波城投所持寧波富達10億元的債權，資金成本為每年13%。

2013年1月17日,公司將上述債務調整為1個“1年期的金額為10億元、利率為13%”的債務協議加上1個“2年期的金額為10億元、年利率為9.6%”的債務協議。

前述上市公司高管稱，如果按照成本法和市場法評估寧波富達的資産，其負債很可能將超越資産總額。以擁有天一廣場的城市廣場經營公司為例，2009年寧波城投置入資産時，其賬面價值僅為15.18億元，但當時評估機構按照租金收益法評估該項資産的價值高達71.77億元，重組時最初作價72.16億元，後調降至63.24億元。

天一廣場的盈利模式為“租金收益+商戶收益分成”，天一廣場共劃分為10多個商業區，核心由22棟低層建築等構成。業內人士稱，相比同行業，天一廣場的真實空置率並不算低，收益法的評估方法放大了公司的資産價值。

而記者在天一廣場服裝區等區域走訪時亦發現，位於二層、三層的商鋪的出租率達不到中信建投證券等機構按照市場法估值時所採用的98%的出租率水準，有部分樓層甚至不足50%。

“若以市場法計算，寧波富達的土地資産將縮水不少，何況寧波土地市場已連跌三年。”前述上市公司高管稱。

以前述鄞州區古林鎮薛家片區為例，市價縮水超過50%。但從2009年至2011年，寧波富達定期財報從未對土地計提“跌價準備”，在2012年報中公司首次計提了存貨跌價準備3.75億元，其中“依雲郡項目”（又稱古林薛家片區項目）計提3.46億元，“寧海挑源路項目”計提0.29億元。

公司在年報中表示，上述項目，由於當時取得土地的成本較高，且受宏觀政策持續調控影響，經對比目前周邊環境、類似樓盤的成交價格及該項目的實際情況等綜合因素進行測算，預計項目可變現凈值低於賬面凈值，故計提相應的資産減值準備。

而有業內人士表示，即使計提跌價準備之後，公司古林薛家片區項目的賬面值也仍較市價高出許多。

糾紛不斷

公司在年報中披露，2012年度公司無重大訴訟、仲裁和媒體質疑事項。記者在寧波海曙區法院、寧波市中院了解到的情況卻是，天一廣場與商戶的民事糾紛案件比例高於其他同類商場。業內人士稱，可能是訴訟金額達不到披露要求。

而在解決糾紛時，寧波富達及其子公司的態度也令部分商戶不滿，甚至令法院難堪。在商戶王家林與城市廣場公司打官司期間，海曙區人民法院出具了（2012）甬海法鑒委90號司法鑒定委託書，委託寧波中冠工程管理諮詢有限公司對天一廣場號外酒吧進行資産評估和鑒定。但在鑒定之前，廣場開發經營公司將法院封條、查封物品拆除，並且將位於天一廣場原酒吧區三層的IB304-307室出租給了上海網魚網咖公司。

對於上述糾紛的處理，趙立明表示，公司沒有收到過法院中止執行的通知，進行處理的依據是（2011）甬海執民字第1544號執行裁定書。

但海曙區人民法院審理該案的一位負責人提供的書面材料顯示，該查封資産的鑰匙經法院允許一直由廣場開發經營公司保管，但法院從未通知其拆除號外酒吧裝修。“責任應該由該公司承擔。”該負責人稱。

另外，公司子公司涉及的投訴比較多。記者獲得的一份寧波市紀委信訪件回復顯示，寧波富達子公司所涉問題既有社區及居民反映的噪音超標問題，也有購房人對商品房品質糾紛的投訴。

當然，受到業界關注的還是寧波富達子公司的一起懸而未決的糾紛。

2012年12月16日發生的“寧波市徐戎三村一幢居民樓倒塌致1死1傷”事故中的居民樓就是由寧波富達子公司寧房公司開發建設的。據當地政府人士透露，倒塌樓房原住有18戶居民，每戶賠償金額大約數百萬元，最終經濟賠償金額可能比較大。

對此，趙立明認為，寧房股份係2009年資産置換注入公司，僅使用了原開發商的一塊牌子，事故與公司無關。但上述政府人士認為，這種説法並不準確，事故最終處理結果尚未明確，重組是責任與義務承接的，並非只是“使用一塊牌子”那麼簡單。

持續增長存疑

寧波富達2009年至2012年的年報顯示，寧波富達房地産與商業地産收入處於逐年增長的態勢。

但前述上市公司高管有另一種看法，他認為寧波富達這幾年運轉正常，主要得益於城投控股的嫡系關係和前幾年樓市的火爆，該公司管理、持續經營能力並不如其報表數據那樣好。他表示，以寧波富達經營最好的商業地産天一廣場為例，由城投開發，2002年投入運營，位於成熟商圈。

而公司近年商品房、商業地産銷售情況也從側面佐證了上述觀點。該公司其間銷售的青林灣一期A區、B區、日月星苑、龍灣銀都、賽格特花園、賽格特花園-臨海山水一品A區、青林灣二期、維拉小鎮一期、東部新城B-9#商務樓等項目，最早的于2003年竣工，均為早期拿地開發或是大股東轉讓的項目。

天一廣場多位商戶在接受記者採訪時也對寧波城市廣場開發公司的持續經營能力提出質疑：租金逐年上漲，商戶難以賺錢；調整分區過於隨意、頻繁；租賃合同中要求爭議必須在海曙區法院打官司；免責條款太多，等等。這些或都涉嫌“霸王條款”。

對於同行及商戶質疑公司管理、持續經營能力的問題，趙立明未給予記者正面回復。

（來源：第一財經日報）