據《理財週報》報道，繼13.4億天津奪地後，2月22日，旭輝集團以5.37億元的最高報價競得北京市房山區良鄉鎮一幅商業金融地塊，溢價率為73%。

這也是旭輝公佈海外發債計劃之後首次出手拿地。赴港上市僅3個月，旭輝集團就開始躍躍欲試海外融資。

2月15日，旭輝發佈公告稱，建議發行美元優先票據。旭輝集團首席財務官遊思嘉此前表示，今年集團會提高境外借貸的比重，以香港為例，三年期的利息較內地為低。香港借貸利息較內地要低1%～5%。

儘管目前海外發債利率較低，但海外融資的錢進入國內受限較多，交易成本較高，簽約和法律手續複雜，融資風險不容小覷。

對此，旭輝地産有關負責人向記者表示，國內對於海外融資的通道是一直存在的，雖然確實存在一些限制，但並不影響企業的發債行為。

趕潮海外融資

據旭輝2012年全年業績披露，集團錄得營業額81.44億元，同比增長103.2%，股東應佔溢利為19.37億元，同比增長44.9%，每股基本盈利為0.42元。集團2012年實現合同銷售額95.44億元，同比增75.5%。

值得注意的是，受到結構改變拖累，旭輝毛利率由2011年的34.2%跌至今年的23.7%。旭輝集團董事長林中對此表示，毛利率出現波動主要是因為産品的結構發生了變化，2012年結算項目中辦公項目佔比降低導致毛利率下降。

根據旭輝2月15日公告顯示，集團建議進行美元優先票據的國際發售。該2013年票據的定價，包括本金總額、發售價及利率將透過聯席帳簿管理人兼聯席牽頭經辦人花旗、渣打銀行、德意志銀行、匯豐及蘇格蘭皇家銀行進行的累計投標機制厘定。

旭輝地産有關人士稱，集團上市前多以銀行、信託等國內融資為主，上市後融資結構進行了調整，轉向海外融資，今後將提高境外借貸的比重。

林中在業績發佈會上表示，目前海外融資利率較內地低得多，旭輝地産將會積極開展海外融資的計劃。

公告顯示，此次海外融資的資金擬用於償還舊債、收購新項目或土地以及發展在建項目等。

在2012年業績發佈會上，林中透露了擴大土地儲備量的計劃。他表示，旭輝會一直堅持一貫的買地策略，但同時考慮到旭輝上市以後，能夠獲得一些長期資本，所以旭輝未來的土地儲備量會由原來的三到四年增長到四到五年。

另據了解，截至2012年末，旭輝手持現金約70多億，而負債總額達到89億元，約三分之一將在一年內到期。這將會進一步推高集團的整體負債率。對此，旭輝方面表示將會把集團負債比率維持在70%以下。

事實上，近期，包括旭輝在內的幾乎所有香港上市的房企都進行了不同規模的海外發債融資，如雅居樂、佳兆業、融創、恒大、世茂、碧桂園等。

中國指數研究院統計顯示，2012年共有25家內地房企進行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣。

僅2013年1月，就有17家房地産公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，融資規模已超過去年全年內地房企海外融資總額的一半。

房企海外融資限制多

2013年初內地房企海外融資繼續火熱。1月9日世茂房地産發行的七年期美元債券，最終以6.625%定價，為房地産行業發行利率最低。

然而，旭輝地産從準備海外融資計劃到執行，最早也在3月份左右實行，而目前海外資金隨著內地房企發佈融資計劃增加，利率已經開始水漲船高。截至2013年1月份，內地房企在海外發債融資3-5年期利率普遍已經達到6%-8%。

此外，海外發債融資利率還與房企的信用評級相關。方興等國企背景企業獲得融資利率較低，而旭輝地産作為民營房地産企業，又剛剛上市，其業績沒有經過一段時間考驗，就想憑藉2012年的較好業績表現，來衝刺債券融資，是否能獲得投資者認可，還不可知。

一位不願透露姓名的證券分析師指出，旭輝集團業績雖然表現不錯，但是大家都清楚剛上市的企業業績一般是“做”出來的，將累積的銷售額一股腦地在上市時機釋放。此外，旭輝股價定價很低，就是為了求得低開高走，這也從側面印證了旭輝集團底子不厚。

此外，房企海外融資的資金進入國內受到的限制較多，在港上市房企所募集到的資金只能以外匯資本金的方式進入國內，在短時間內並不能換成人民幣，這就增加了融資的時間成本。

根據國家外匯管理局匯綜發[2008]142號文件通知規定，外商投資企業資本金結匯所得人民幣資金，應當在政府審批部門批准的經營範圍內使用，除另有規定外，結匯所得人民幣資金不得用於境內股權投資。

而通過“外保內貸”的方式不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內地銀行支付一筆貸款利息，這無形中增加了海外融資的隱性成本。

一般來説，海外融資資金無論是直接進入內地，還是通過“外保內貸”方式，其最終融資成本都高達12%以上，與國內信託融資成本差別不大。

2月20日，國務院常務會議再次專門研究房地産調控問題，房價的上漲已經引發新一輪調控出臺的開始，監管部門是否會對外匯和海外融資動手，還未可知。