【地産中國網.獨家報道】 面對五環內新盤量少、價格堅挺的現狀，急於置業的剛需購買群體逐漸將目光投向六環附近的遠郊地區。3月，位於南六環外的融科·鈞廷時隔兩年後即將推出二期，規劃為9-15層的小高層薄板，戶型面積以62-90平米2居、97-101平米3居為主，均價在16000-18000元/平方米。

項目售樓處實景圖

然而，從高端盤變身剛需盤的融科·鈞廷，卻面臨著周邊諸多大型房企項目的競爭，遠離輕軌的地理位置也使其突圍不易。

變身剛需盤 突圍仍不易

融科·鈞廷規劃建設用地面積約12萬平米，規劃建築面積約15萬平米，地塊呈東西走向，西側規劃為住宅區，東側規劃為配套區。

據地産中國網了解，融科·鈞廷一期入市時定位高端，均價20000元/平方米。但在2011年1月加強版限購令下，銷售受阻，項目以大降近4000元/平方米搶收。降價後，原有的高端定位難以維繫，無奈變身剛需，走平民化路線。

北京住建委官網資料顯示，該項目2010年12月就拿到預售證，至今已有2年多的銷售期。受樓市調控政策影響，該項目經歷了1年的“扛盤期”，去年3月份才回暖。但截至目前，融科·鈞廷項目一期樓盤仍未售完。

有分析人士指出，由於先前的高端定位，融科·鈞廷項目一期産品以大戶型為主，主力戶型為75-100平方米兩居、120-160平方米三居，更有180-200平方米大戶型。雖在種種原因下變身剛需，但戶型設計過大，總價過高，並不適合剛需一族。

二期施工現場圖

而且，在融科·鈞廷所在區域裏集和了遠洋、和裕、合生、東亞和珠江等多家房企，項目周邊有珠江·逸景家園、合生·世界花園、東亞·瑞晶苑等多個項目。融科·鈞廷項目本身體量不大，周圍又多大型房企項目，雖可借力周圍項目的配套優勢，但是也存在競價壓力，想借剛需定位突圍，仍有難度。

遠離輕軌 模糊“學區房”定義

車剛駛到馬駒橋就看到了融科·鈞廷項目的宣傳海報，海報上“學區房”三個字分外搶眼，項目宣傳資料上更是印有“輕軌旁品質剛需成熟學區房”的字樣。

項目樓書上的宣傳文字

但據地産中國網實地考察，距離項目最近的地鐵站為亦莊線同濟南路站，而融科·鈞廷項目並未在地鐵線周邊，下地鐵後仍需乘坐公交車，5站後到達珠江·逸景家園，穿過珠江·逸景家園小區，才能到達項目南門，也就是説融科·鈞廷實際遠離輕軌，而並非位於“輕軌旁”。

據項目周邊連結地産置業人員介紹，融科·鈞廷屬通州區馬駒橋板塊，該區域內並沒有什麼有名的學校，只有項目西北側的馬駒橋中學。對此，融科·鈞廷售樓處置業人員介紹到：“我們屬於實實在在的學區房，現在幼兒園和小學已經在建了，估計9月份的時候就能招生了。”記者在售樓處沙盤上看到了金橋公立小學和金橋幼兒園的項目牌位置。可對於是不是小區內業主小孩都能入學這個問題，置業人員模糊答道：“入學都得有資格審核吧，有的能進，有的不能進，這個也得看業主個人。但這個學校每個年級都有4個班，容量大，而且這個學校是政府審批的重點項目，重視程度高。”

售樓處沙盤圖

顯然，置業人員也不能肯定買房即可保證入學，而對於未來是否還會配建中學和高中，置業人員沒有作答。

另據地産中國網觀察，目前馬駒橋板塊與亦莊核心區相對割裂，並未分享到亦莊核心區更多利好，各項生活配套設施也相對匱乏，自身的鄉鎮配套檔次不夠，主要依賴核心區的配套。從馬駒橋開車前往核心區還需要大約15-20分鐘的車程，若選擇乘坐公交車，項目周邊公交線路目前有821路、723路和826路，還有通12，專41路等小公共。

離項目最近的公交路站牌

從目前的購房者看，除一些亦莊的需求外，外來購房力量相對薄弱，整體市場還未出現熱銷態勢，尚待進一步發展。