【地産中國網•獨家盤點】內地11年，太古地産積極樂觀的聲音、緩慢拖遝的步伐、水土不服的坎坷和外界持續的批評交織成了一幕冗長的肥皂劇。

如今，獨立上市的太古地産或許正試圖從太古集團龐大的身影中走出，嘗試著更加活躍、多元而本土化的行動，然而其英國紳士一般的“慢熱病”卻似乎一如既往的很難改變。（專題：2012地産中國“最企業”）

水土不服 開發緩慢

前期優良的建築設計加上後期的改建翻新，再配合太古地産近乎苛刻的物業管理，讓太古商業地産長期保持了其生態上的鮮活。這種一以貫之的優良品質在給太古地産帶來高額租金回報的同時，也強化了其集團品牌，卓越的聲譽又反過來促進了太古地産在商業地産上的議價能力。太古地産商業項目上的卓越運營能力甚至被華潤集團列為“學習榜樣”。

然而這並不意味著太古地産在內地的進程一帆風順，相反，從“北上”之日起，糾紛、衝突、批評、質疑就始終伴隨著太古地産，有時候，它的“慢熱”帶有著無可奈何的色彩，廣州、北京、上海這前3個項目尤其突出。

其內地首個項目廣州太古匯是理念衝突的典型案例，自2001年拿地，到去年終於開門迎客，太古匯足足耗費了太古地産10年時間。這一項目除了因為對設計的多次修改導致進度延誤外，在地鐵接駁問題上也與廣州地鐵公司存的分歧。據介紹，廣州地鐵三號線在原規劃中，只有地鐵的一個出口與太古匯項目相連，可以直通太古匯的部分商場。但太古方面將香港“地鐵上蓋的物業”建設思維移植到了內地項目的開發，希望太古匯項目能有更多的出口與地鐵接駁。

如今被視為北京標誌性商業項目的三里屯Village也遭遇過招租難題。項目南北兩區在商業定位的差異和高租金的預期，特別是北區的價格超過眾多商家預期而導致招租情況不順，從而使得整個項目開業時間多次被推遲。

“上海靜安大中裏項目則反映了太古對內地營商環境不熟悉和內地執行力的不足，作風過於刻板，遲遲拿不到政府批文，加上配套規劃的修改、保護文物建築的平移、石門一路的改造等，讓項目開工遙遙無期。” 大福證券分析師麥德光表示。該項目在2006年拿地後屢遭拖延，直到2012年年初才正式開工，預計2016年投入使用。

覺醒與變通

儘管太古集團嚴格而言屬於英資企業，但由於太古地産數十年在香港根深蒂固的發展經歷，業界也傾向於將其看作是香港背景的發展商。不過，和眾多港資地産商的內地進軍史截然不同的是，太古地産直到2001年才謹慎進入廣州，而且整個內地歷程中完全不涉及住宅項目，全部都是大型的綜合體項目。

觀察太古地産的人士都認為，這家公司受到英資背景的影響非常深刻，幾乎無時無刻不保持著穩健和謹慎，這種不善變通的思維在進入內地市場後一度受到了很大的衝擊，甚至令公司高層一度感到矛盾和恐懼。

實際上，太古地産在香港發展時很善於在住宅和商業地産間擺渡——“商業地産就像私人股權投資基金一樣，對債務價格的依賴程度很高，成熟的住宅項目恰好可以為其提供持續的現金流”。然而這種駕輕就熟的模式是建立在平穩的週期和成熟的政策環境之下的，一旦遭遇內地週期波動、市場變化和政策反覆所形成的極度不確定性時，太古地産只能果斷將住宅剔除出考慮範圍。

同時在內地操作5個龐大的商業綜合體項目，卻不依靠流行的以住宅現金流輔助模式，太古地産的“法寶”只有超低的負債率和類似于長和係的集團其他業務部門的現金輸血。公司2011年年報顯示， 其負債比率只有15.7%，而20％的資産負債比普遍被認定是香港地産行業的一條紅線。

不過，在去年年底以介紹方式獨立上市之後，其他部門的現金輸血渠道基本被切斷，分析人士指出，這無疑會加劇太古地産的“慢熱”症狀。

好在太古地産在屢屢“吃苦”之後終於覺醒，意識到了自己的不足和短處，並找到了一個理想的合作夥伴遠洋地産，曾經的央企背景和多年的地産開發經驗，讓後者手把手教會了太古地産如何圓潤自如的本土化變通之道，也讓困擾太古地産的“慢熱病”有所減輕，例如北京的頤堤港和成都的大慈寺項目都進展頗為順利。

 “太古地産在內地走過了早年的坎坷，並與內地地産商達成戰略協作夥伴關係之後，它應當會開始熟悉自己即將要重點開發的這塊沸騰而無序的熱土。”上海五合智庫總經理鄒毅表示，“它將自己不善處理的難題外包給了合作夥伴，從而得以專注于自己最熟稔的設計與管理。”