2012年備受資金鏈困擾的雅戈爾（600177.SH），已經迫不及待要出售其上海唯一的地王項目——長風8號。

“你的預算是多少？如果不符合你預算的價位，我以後就不給你打電話了。”電話那頭銷售人員如此問趙敏（化名）。想換房的趙敏看中長風8號94平方米的小戶型，據銷售小姐反映，長風8號將於1月26號正式發售，19號先收10萬元訂金。

本報記者查詢上海市房地産交易中心網上房地産網站，截至1月17日，在“新盤預告”與“預售/在售公示”兩欄中，長風8號項目均無任何即將開售或在售的資訊顯示。換言之，該項目還沒有拿到預售證。

據長風8號內部人員透露，該項目此前計劃定價4.2-4.3萬元/平方米，現在開發商想調至4.5萬元/平方米，能否如期在1月26號開盤，要看週末的客戶認籌情況。

12月14日，趙敏收到長風8號銷售員的短信，通知看樣板房。1月初，再次接到銷售人員的電話，銷售人員透露的售價是4.5萬元/平方米，並告訴趙敏，如果大部分客戶能接受這個價格，1月10日就要先收5萬元訂金，認籌拿號。

但1月10日過後，趙敏諮詢銷售人員還能否下訂時，對方卻告訴她，現在交訂金認籌的時間改在了19日，而訂金也增至10萬元。1月16日晚，長風8號銷售人員突然打電話給趙敏，叫她迅速拿身份證到售樓部拿號，但不用付訂金，原定的19號交錢付訂金的時間也不變，但必須先拿號。19號交訂金並不能簽購房意向合同，要等26號正式開售才能簽意向合同。

據趙敏反映，長風8號的開盤時間，從去年12月到今年1月延後了兩次，認籌訂金從5萬漲到10萬。趙敏估計可能是客戶儲備情況不佳或未取得預售證。“這次要是趕不上，銷售人員説還可以等3月份開盤的二期。”

據該項目一位銷售人員透露，預售證應該在這幾天批下來，“公司領導的意見是，看這周認籌情況，認籌量不夠的話就3月份再開。”但他坦承，首期推出200多套，按照目前溝通客戶的比例，還是有點危險。

綜合幾家仲介代理機構的數據，從12月份開始，上海高端盤去化不錯，創下歷年來同期最高的，主要是改善性住房需求開始釋放，開發商整體售價也比預期低。長風8號同區域的中海紫禦豪庭，2012年5月27日，以均價4萬元/平方米，最低3.8萬元/平方米的價格開盤，當天銷售12億元，2012年銷售額達44.67 億元。很顯然，在年底上海一手住宅成交量逐漸上升的背景下，長風8號冒險搶售，意在儘快回籠資金。

但住建部早已三令五申，沒有取得預售許可證的項目，不得以認購、辦理會員等方式變相收取現金。2012年9月13日，上海市房管局發佈《關於開展住房限售政策等執行情況檢查的通知》，隨後對未通過網上備案系統簽訂商品住房定金合同、銷售合同，未及時辦理合同網上備案和登記等行為進行了重點檢查。

雅戈爾上海地王冒險認籌，乃是因為公司太需要該項目的資金來輸血。

近年來雅戈爾在寧波、杭州、蘇州的部分地王項目，均銷售不利，目前尚有200億元左右庫存待消化，加上要應對174.6億元的短期有息負債，資金壓力不言而喻（詳見本報2012年11月22日《數地王壓身 雅戈爾苦騰挪》），因此不難理解，雅戈爾要押寶于已符合開售條件的長風8號身上。

但從現在情況看，長風8號項目的盈利能力，尚難擔重任。該項目地價33.9億元，據雅戈爾方面透露，項目資本化為2億元（已經資本化1.15億元），毛坯建安成本大約5.5億元。如果精裝修按4.5億元算，總成本至少46億元。

樂觀估計，按12萬平方米住宅，1萬平方米商業，配套車位600個約6萬平方米匡算，如果單價4.2萬元，則12×4.2=50億，商業估計7億，車位3億，合計可售60億，毛利潤率23％，凈利潤率8％，利潤5億；若售價為4.5萬元，則12×4.5=54億，商業8億，車位3億，合計65億，毛利潤率30％，凈利潤率13％，利潤8.5億。

經過調整，長風8號項目總建築面積已從拿地時的13萬多平方米調至19.3萬平方米。它吸引部分買家的地方還在於，336平方米的一樓戶型均贈送兩層地下室，有的一層地下室面積高達340平方米， 三層空間加起來超過1000平方米。地下面積的開拓相當於增加了銷售面積。

項目盈利多少當然取決於銷售情況。據樂居統計，2012年上海市商品住宅成交均價為22461元/平方米。普陀區現有在售住宅項目22個，近半年銷售均價穩定維持在3.9萬元/平方米左右，其中只有5個項目價格高於長風8號。

據同策諮詢研究中心一份上海住宅市場成交面積結構分析，120-135平方米的戶型、總價在200-250萬元的改善型住房需求成交佔比最大。此次長風8號推出的戶型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多種，但總價卻遠遠高於上述市場主流的成交總價。（來源: 21世紀經濟報道）