9月20日消息，鄭州市日前發佈《鄭州市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施方案》，深入推進土地資源要素市場化配置，進一步完善土地二級市場交易規則，更好的發揮政府引導作用，建立城鄉統一的建設用地交易市場，促進土地要素流通順暢，進一步提高節約集約用地水準，為推動經濟高品質發展提供用地保障。

根據方案，建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對像是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建築物、其他附著物等整宗地一併交易的情況，涉及到房地産轉讓的，應當遵守《中華人民共和國城市房地産管理法》《城市房地産開發經營管理條例》等法律法規規定。

方案提出具體目標任務：

（一）完善轉讓機制，保障要素流通

1．明確轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資産處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。土地招拍挂競買時已明確成立新公司開發，成交後按約定與新公司簽訂土地出讓合同的不視為轉讓。建設用地使用權轉移的，地上建築物、其他附著物所有權應一併轉移。涉及到房地産轉讓的，按照房地産轉讓相關法律法規規定，辦理房地産轉讓相關手續。

2．限定轉讓條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需依法經市、縣人民政府批准，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可繼續保留土地劃撥性質，不補繳土地出讓價款，直接按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方按現行政策補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，需符合有關法律法規規定和出讓合同約定。原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。土地出讓時簽訂項目《投資建設合同》的，應達到合同約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環境標準等條件，由達標驗收單位就是否存在限制轉讓情形出具書面意見。“標準地”全部或部分建設用地使用權轉讓後，相關權利義務隨之轉移，“標準地”約定條件不變。

實行預告登記轉讓制度。允許建設工程已投資額未達到投資總額25％的出讓建設用地使用權預告登記轉讓，按照先投入後轉讓原則，交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，辦理預告登記（預告登記不發生不動産權利主體法律責任義務轉移），待達到轉讓條件後，三個月內依法辦理不動産轉移登記。建設項目轉讓前未辦理規劃、建設、消防等審批手續的，可憑預告登記證明辦理相關審批手續；建設項目轉讓前已辦理規劃、建設、消防等審批手續的，可憑預告登記證明辦理項目相關審批手續變更。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，不再報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或按規定辦理出讓變更手續，土地使用年限為原土地使用者的作價出資或入股的剩餘年限。

3．細化土地分割、合併轉讓政策。分割、合併後的地塊應具備獨立分宗條件，涉及配套公共服務設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。土地出讓合同中對分割、合併有明確約定的，應從其約定。擬分割、合併宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。多宗地合併，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按現行政策補繳土地出讓價款；合併宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式；涉及剩餘出讓年限不一致的，可按照等價值原則重新確定剩餘土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金後按較長年限登記。土地分割應有利於土地開發利用，由資源規劃主管部門確定分割後各宗地的具體規劃條件，確保與原宗地的規劃條件相互銜接。

4．制定差別化稅收政策。對符合國家政策條件的建設用地使用權轉讓行為，鼓勵納稅人用足用好稅收優惠政策，降低交易成本。按照稅法授權，探索實施城鎮土地使用稅差別化政策，明確各類土地權利性質、轉移方式下應徵收的稅種及計繳基數和比例，細化土地增值稅抵扣標準和政策。

（二）規範出租管理，提升服務水準

1．規範以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。土地使用權出租後，出讓合同和土地登記文件中約定的權利、義務仍由土地使用權人承擔。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。

2．規範劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理範圍。改革徵繳方式，建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報並繳納土地收益的，不再另行單獨辦理建設用地使用權出租的批准手續。土地收益納入土地出讓收入管理。各級財政、稅務、資源規劃、住房保障、城建等相關部門協同配合，建立聯合徵繳機制，共用收益徵繳相關資訊，聯動制約，健全巡查發現、舉報和查處機制。

3．營造建設用地使用權出租環境。各級資源規劃主管部門應當提供建設用地使用權出租供需資訊發佈條件和場所，制定規範的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。及時統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發佈出租市場動態資訊和指南。

（三）完善抵押機制，充分保障權益

1．明確抵押條件。除以公益為目的的事業單位、社會團體的教育、醫療衛生、養老等設施和其他社會公益設施劃撥建設用地使用權外，其他劃撥建設用地使用權可依法設定抵押權，地面有建築物的應連同建築物一起辦理抵押登記，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓價款。劃撥土地使用權抵押，其抵押價值應根據有關規定科學合理評估。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，根據租賃合同約定，其地上建築物、其他附著物連同土地可以依法一併抵押。法律、行政法規、部門規章另有規定的，從其規定。

2．放寬抵押限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權辦理不動産抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。對不以公益為目的的教育、體育、醫療衛生、養老等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財産進行抵押融資的，可由抵押權人和抵押人採取告知承諾制等措施，保障抵押權實現後原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

（四）創新運作模式，規範市場秩序

1．搭建交易平臺以及土地超市。由市資源規劃局按照交易、登記一體化建設原則，搭建全市統一的土地超市和土地二級市場“線上＋線下”交易平臺，為交易雙方提供供需資訊、諮詢服務、交易場所。各級土地交易機構接受本轄區內的交易服務委託，辦理交易事務。

土地超市主要以一二級市場供需數據資訊為基礎，為建設用地使用權一二級市場資源的轉讓、出租、抵押交易提供權威的、公開的集中展示、推介和供需發佈平臺，實現資訊採集發佈全流程服務，加快建設用地使用權一二級市場交易供需資訊匹配、提高土地交易成功率、促進土地資源的合理配置使用；同時也為市場的監管分析提供基礎數據支撐。實現轉讓、出租、抵押等交易供需資訊發佈、審核、瀏覽、交易撮合全流程服務，實現線上與線下資源的對接、市場主體之間資源的對接，打破市場供需資訊壁壘，促進資訊的流通。

2．制定交易規則，細化資金監管內容。按照“資訊發佈達成意向簽訂合同交易監管”的交易流程，研究制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易規則。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發佈和獲取市場資訊。交易雙方可自行協商交易，也可委託土地二級市場交易平臺公開交易。達成一致後簽訂合同，依法申報交易價格。申報價格比標定地價（或土地評估價格）低20％以上的，區縣（市）人民政府可行使優先購買權。交易平臺可進行規則設置，若低於標定地價一定比例，自動觸發平臺價格監管機制進行預警提示。加強交易事中事後監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。競買人在進行線上交易過程中需繳納競買保證金到監管賬戶的虛擬子賬號下，競買完成合同賦碼成功後競買保證金轉為監管資金。對於未競得人在競價結束後退還保證金。

3．加強一碼管地。二級市場交易平臺應充分利用國土空間基礎資訊平臺（一張圖系統）和不動産登記管理平臺及數據基礎開發建設，充分融入一碼管地體系。從一碼管地系統中獲取統一宗地代碼及測繪數據成果，通過宗地代碼與不動産登記系統實現數據共用，實時獲取二級市場土地的權屬狀況，並將二級市場備案資訊實時推送至不動産登記系統，自動申請預告登記鎖定土地權屬，確保交易安全。交易平臺將交易結果及時推送至不動産登記系統，力求實現不動産登記零資料受理，不動産登記將登記結果及電子證照反推回交易平臺。與國土空間基礎資訊平臺實現數據共用，便於買賣雙方掌握地塊規劃、周邊規劃、周邊現狀、周邊基準地價、周邊最新地價、周邊最新房價、周邊配套設施等數據資料。並將交易地塊圖形落宗，實現二級市場交易數據自動歸集，便於數據統計分析。

4．實現資訊互通共用。打破“資訊孤島”，讓資訊多跑路、企業少跑腿，方便企業辦事創業。二級市場交易平臺應加強與有關部門和單位協同聯動和資訊整合，能夠直接通過數據共用方式提取的，不得要求申請人重復提交，提取後不得用於二級市場交易之外的其他目的。應當通過數據共用方式提取的主要資訊包括：市場監管部門的營業執照資訊，機構編制部門的機關、群團、事業單位統一社會信用代碼資訊，不動産登記部門的圖形和登記資訊，法院的司法判決資訊，公證機構的公證書資訊，國有資産監督管理機構的土地房屋資産調撥資訊。

5．與全國土地二級市場交易服務平臺實現互通。二級市場資訊平臺應以“全國共建共治共用”為目標，基於自然資源部已經建設的全國土地二級市場交易服務平臺相關成果和統一基礎支撐服務，開展功能定制、擴展和應用工作。確保全國統一用戶，供需資訊全國共用，合同全國統一配號，市場動態監管全國無死角。避免與全國平臺脫鉤，自成資訊孤島。

（五）健全服務體系，加強監測監管

1．實行“交易＋登記”一體化服務。土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、財政、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”，有效銜接土地二級市場交易與不動産登記發證，實現交易、登記一體化，提高辦事效率和服務水準。優化劃撥土地使用權協議出讓、轉讓審批流程，對以劃撥方式取得的安置房用地，土地使用權人在補繳土地出讓金、相關稅費後可一併辦理出讓、轉讓手續。探索線上交易資金第三方賬戶託管模式，降低交易風險。落實降成本、優環境相關政策，依法降低土地交易稅收，對非房地産開發企業實施的整體改建、合併、分立和以國有土地、房屋進行投資，符合國家政策規定條件的，可暫不徵收土地增值稅。企業在資産重組中，通過合併、分立、出售等方式，將實物資産以及相關的債權、債務和勞動力一併轉讓給其他單位或個人，不徵收增值稅，涉及的不動産轉讓，符合條件的免征或不徵增值稅、契稅。

2．培育和規範仲介組織。積極培育推介、展示、諮詢、估價、經紀等仲介組織，建立公開、公正、透明的仲介服務機構準入、獎懲和淘汰機制，引導仲介組織誠信經營。發揮公證、仲裁的作用，對市場主體之間流轉和配置土地而産生的糾紛，積極引導雙方選擇仲裁等方式解決矛盾糾紛，通過辦理現場監督公證、保全證據公證、提存公證等，保障交易雙方合法權益。

3．加強市場監測監管與調控。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發佈基準地價或標定地價；實時掌握土地轉讓、出租、抵押的數量、結構、價款、時序等資訊，定期形成監測分析報告，研判分析市場形勢。強化土地一、二級市場聯動，統籌土地投放總量、結構、時序等要素，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運作。

4．完善土地市場信用體系。將土地二級市場交易包括資訊發佈、公開競價、合同簽訂、土地利用等全流程納入信用監管，落實“雙隨機、一公開”監管機制。推廣信用承諾制，對適用信用承諾制的相關事項，當事人做出書面承諾後，其履約情況應記入信用記錄，作為事中事後監管的重要依據。加強信用分級分類監管。依法依規對監管主體開展信用評價，將評價結果作為實施分級分類監管的重要參考依據，對信用評價較高的市場主體減少監管頻次，降低“雙隨機”抽查概率。相關市場主體失信資訊納入市公共信用資訊平臺，並依法依規通過“信用中國（河南鄭州）”進行公開公示，對失信責任主體實施聯合懲戒。