2月20日，證監會宣佈于近日啟動不動産私募投資基金試點工作；同日，中國證券投資基金業協會發佈《不動産私募投資基金試點備案指引（試行）》。不動産私募投資基金試點工作按下啟動鍵。

業內人士普遍認為，不動産私募投資基金試點，既是支援房地産市場轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金産品的一項創新，將進一步發揮私募基金專業投資運作優勢，滿足不動産領域合理融資需求，支援不動産市場平穩健康發展。

可投三大類不動産

“此次試點，是證監會落實黨中央和國務院有關‘促進房地産業良性迴圈和健康發展’決策部署，健全資本市場功能，促進房地産市場盤活存量，支援私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。”證監會有關負責人表示。

去年11月28日，證監會宣佈在股權融資方面調整優化5項措施支援房地産市場平穩健康發展。其中，積極發揮私募股權投資基金作用，正是5項措施之一。

不到3個月時間，不動産私募投資基金試點即啟動。證監會有關負責人介紹，由於不動産私募投資基金的投資範圍、投資方式、資産收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動産私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。

具體而言，在投資範圍方面，明確包括特定居住用房、商業經營用房、基礎設施項目等。“此前的基礎設施REITs等，主要集中在成熟穩定的不動産資産，而不動産私募投資基金投向涵蓋了全生命週期各階段資産，投資者能夠更便利參與早期的不動産項目投資，完善了資本市場服務全生命週期不動産項目的能力。”深創投不動産基金管理（深圳）有限公司董事長蔣玉才表示。

在管理人方面，設置了較高門檻，明確參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地産開發企業及其關聯方，具有不動産投資管理經驗和不動産投資專業人員，最近3年未發生重大違法違規行為等。

在投資者方面，規定投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金産品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元，且以機構投資者為主。

“總的來看，此次試點啟動非常及時，工作安排亮點頗豐，優化了投資方式，精確設定投資範圍，強調以機構投資者為主，提升基金運作的靈活度，規則明晰、放管結合。”嘉興鼎信智贏股權投資管理有限公司董事總經理馬林表示。

提升産品投資靈活度

考慮到不動産私募投資基金規模較大、期限較長且基金底層投資項目通常需要較大額度資金補充等特點，此次試點適度放寬股債比及擴募限制。

根據規定，符合試點要求的不動産私募投資基金可適度放寬股債比限制，並可以通過申請經營性物業貸款、並購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程式的不動産私募投資基金，可在備案完成後開放認、申購（認繳）。

中信證券基礎設施和現代服務産業首席分析師陳聰認為，在股債比限制方面進行差異化安排，可以更好適應不動産私募投資基金的投資策略，提升試點産品投資靈活度，有利於鼓勵私募基金大規模、規範化地參與投資，將大幅優化我國不動産資産定價體系，有效緩解部分企業融資困境，降低企業成本。

從市場反應來看，機構投資者參與態度較為踴躍。“公司將進行積極研究，爭取進入試點，助力發揮私募股權基金作用，探索新的發展模式。”馬林表示，同時也期待後續隨著商業REITs等的放開，不動産私募投資基金退出渠道能夠更加明確，並能在基金託管、稅收優惠等方面提供更多便利，為房地産健康發展提供更多助力。

“此次不動産投資基金試點投資範圍仍堅持‘房住不炒’、支援實體經濟的原則，租賃住房、保障性住房、符合條件的其他居住用房、商業經營用房等項目均符合這一原則，不動産投資基金大有可為。”蔣玉才表示。

盤活優質存量資産

實際上，不動産私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地産、基礎設施的私募基金並在基金業協會備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。數據顯示，截至2022年末，存續私募股權房地産基金838隻，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬億元。

業內人士認為，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動産私募投資基金”，可以進一步發揮私募基金多元化資産配置優勢，滿足不動産領域合理融資需求，促進行業良性迴圈和健康發展。

房地産行業將迎來利好。陳聰認為，試點的落地實施，將進一步填補房企股權融資的不足，積極化解房企資金困境，有望為行業提供新的增量資金來源，盤活優質存量資産，對具備資産運營管理能力、手握優質存量資産的房企發展帶來實質性幫助。

對於不動産私募基金行業來説，試點的推出也有積極意義。蔣玉才認為，此次試點，為私募基金參與不動産投資建立了明確的規範，並且通過甄選頭部私募基金管理人開展試點，發揮示範效應，有助於吸引更多私募投資機構積累投資規模和退出經驗，早日達到對管理人的試點要求，促進不動産私募基金蓬勃規範發展。