新週期新模式丨試點範圍持續擴大 現房銷售改革之路開啟

來源:中國網地産 2023-02-27 12:01:55

自1994年《城市商品房預售管理辦法》正式出臺後,在過去將近30年時間裏,商品房預售制在中國樓市中發揮了重要作用,推動了我國房地産市場的快速發展。但隨著人口紅利、土地紅利的消失,疊加近年來疫情防控以及宏觀調控政策的影響,房企暴雷、項目爛尾、品質糾紛事件頻發,商品房預售制的不足逐漸凸顯。

2月15日中消協發佈的《2022年全國消協組織受理投訴情況分析》同樣顯示:房屋品質問題、不符條件強行交房、樓盤爛尾消費者“房財”兩空等問題依然是商品房消費領域的“痼疾”。

在此背景下,現房銷售呼聲再起。1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出,有條件的可以進行現房銷售;繼續實行預售的,必須把資金監管責任落到位。這是住建部首次系統、明確地提出現房銷售的概念。

業內人士表示,受去年停工斷貸風波影響,現房銷售有助於提高消費者的購房信心。此次住建部現房銷售概念的提出,主要是針對的是防範爛尾樓、金融風險等,是“保交樓”承諾的體現。隨著試點範圍的持續擴大,現房銷售改革之路或將開啟,有助於推動房地産行業建立新的發展模式。

試點規模擴大 現房銷售提速

在住建部會議結束後,山東、安徽、四川、河南等地積極響應,先後提出試點現房銷售。

具體來看,山東濰坊市召開住房和城鄉建設工作會議強調,要促進轉型,鼓勵開展商品房現房銷售試點和預售資金分期付款試點,引導企業精準研判,避免盲目拿地、同質項目競爭等粗放發展,推動房地産業向新發展模式平穩過渡。

2月6日,四川省印發了《聚焦高品質發展推動經濟運作整體好轉的若干政策措施》,其中明確提出支援有條件的城市開展商品房現售試點,積極推動房地産業向新發展模式平穩過渡。

2月7日,河南省住房和城鄉建設召開工作會議明確,2023年將進一步規範商品房預售資金監管,逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現房銷售。

值得注意的是,現房銷售並不新鮮。2016年以來,深圳、杭州、南京、蘇州等地已經開始試點現房銷售。海南作為第一個正式推行現房銷售的省份,建立了比較系統的現房銷售制度。

2020年3月7日,海南省發佈《關於建立房地産市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》明確,對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。同年5月,海南省住建廳進一步下發《關於明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》中再次明確,在2020年3月8日後,通過出讓取得的土地建設的商品住宅,實行現房銷售制度,而在該日期之前取得的土地項目,則可繼續按預售制度執行。

業內人士表示,按照國家《商品房銷售管理辦法》規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。預計未來試點規模持續擴大,漸進推行現房銷售,符合消費者利益。

供地條款前置 探索新發展模式

除了銷售環節外,多個城市將條件前置,從土地出讓環節開始探索現房銷售模式。據悉,部分城市在此前早已進行過嘗試。

具體來看。2014年上海市黃浦區五里橋街道一拍賣地塊的出讓預合同中提出“該地塊內建成房屋不得預售,須以全裝修現房銷售”。

2016年,南京修改了土地拍賣的規則,當地價達到最高限價的90%時,開發商拿地後必須實行現房銷售。有數據顯示,在2016年至2018年期間南京共“誕生”近70幅地塊需要現房銷售。

此外,2018年福建出臺的《關於加強精準調控穩定房地産市場的通知》中提到,福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件,直至現房銷售。

據中指監測,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售。其中,北京2022年各批次涉及現房銷售的地塊宗數逐漸增加。

在2021年第二批集中供地中,北京大興區黃村鎮地塊首次試點競現房銷售面積;隨後在第三批集中供地中擴大試點範圍,且勁松地塊首次試點全部現房銷售;在2022年第四批次集中供地活動中,北京推出掛牌的6宗住宅地塊全部設置了競現房銷售面積環節,在銷售指導價的設置上,還對期房銷售與現房銷售進行了區別。

業內人士表示,現房銷售是大勢所趨,但主要目的是為了防範風險。對於房企而言,現房銷售有較大的資金壓力,會影響到一段時間內整個樓盤項目的開發和推盤量,因此應逐步推進,不可一刀切。

利好優勢明顯 “保交付”下樓市進入新週期

近年來現房銷售呼聲再起,究其原因主要在於疫情防控、經濟環境、樓市調控的疊加影響:房企“暴雷”、“爛尾樓”風波蔓延、“停工斷貸”現象頻發。出於保交樓、提振市場信心的需要,商品房預售制度迎來改革契機。

而1月17日,全國住房和城鄉建設工作會議也明確指出,2023年房地産工作重點是“穩預期、防範風險、促進轉型”。會議明確,要大力支援剛性和改善性住房需求,毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、精準施策。推進保交樓保民生保穩定工作,化解企業資金鏈斷裂風險,努力提升品質、建設好房子,整治房地産市場秩序,讓人民群眾放心購房、放心租房。

可以看出,隨著樓市進入新週期,房地産市場需要建立新的發展模式。在“保交付”的前提下,現房銷售優勢明顯。值得注意的是,近年來現房銷售比例也在持續上升。

數據顯示,2021年6月,全國現房銷售佔比為9.5%,到2021年12月佔比提升為10.4%。而到2022年12月達到13.9%的水準。此外,2022年全國現房銷售面積為1.6億平方米。

業內人士表示,現房銷售佔比的拉升,體現了購房者購房信心的變化。隨著現房銷售試點範圍的持續擴大,預計到2028年全國現房銷售規模佔比有望達到20%。

中指研究院企業研究總監劉水也表示,現房銷售有助於減少樓房爛尾及品質問題,對房企來説,也能引導其注重産品品質和高品質服務,引導房企穩健經營,降低杠桿和負債水準。

2月24日,瑞銀財富管理投資總監辦公室發表機構觀點稱,為保交樓,大部分開發商認同預售制度長期或逐漸轉向現房銷售。同時,購房者料將受益於改革,因為住房的建築品質有望提高。

瑞銀進一步指出,未來中國的住房銷售安排可能從百分百預售,轉向10%-25%的預付加上竣工後付款的模式。

(責任編輯:崔瑞婷)
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