12月26日，高力國際舉辦“篤行致遠 重新啟程——高力國際華北第四季度發佈會”，對2022年四季度華北區商業地産的各業務板塊表現進行回顧，並對2023年做出展望。

在2022年第四季度，市場終於等來了“優化疫情防控，放開經濟活動”的政策暖意。年末的中央經濟工作會議已經明確了2023年的重點工作部署，全力拼經濟已經成為總基調，突出了穩增長、穩就業、穩物價工作的重要性，核心目的就是要推動經濟運作整體好轉，大力提振市場信心。在産業政策方面，不僅深處困局的房地産行業迎來了救命的“三支箭”，網際網路平臺企業也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業向高精尖技術創新領域發展，能夠引領中國發展，創造更多就業，在國際舞臺發揮更大的作用。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。

2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米，符合高力國際三季度的預判。2022年需求走勢類似2020年的觸底回升的走勢，由於第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環比下滑1.7%至331元每月每平米。

（圖：北京甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018 – 2022 Q4）

“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和産業園市場則面臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。”高力國際華北區董事總經理嚴區海説。第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，産業園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，産業園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現實質性恢復，且全年需求側表現持續疲軟，其中北部子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處於需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

（圖：全年北京商辦市場分化嚴重，乙級和産業園市場面臨更大壓力）

多種因素綜合導致2022年市場行情急轉直下。在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現快速反轉，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由於需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：

1. 疫情封控持續影響寫字樓租賃的活躍度；

2. 企業普遍持保守預期，辦公擴張意願不足；

3. 多數企業在辦公租賃上維持降本增效的策略；

4. 作為創造最多增量需求的行業，網際網路科技企業的辦公需求大幅萎縮：

1)  行業發展環境出現變化，流量紅利消失，行業進入轉型時期；

2)  完成大面積租賃後，網際網路頭部企業有進行辦公面積整合的需求

以2021年需求最強勁的網際網路科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續租）中，2021年該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業對於北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。

展望2023年的市場走勢，需求側持續回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極的改變。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，從目前持續推進的防疫優化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對於2023年的影響將在一季度之後逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意願也會持續改善，有助於辦公需求的釋放。

然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部網際網路科技行業集聚的子市場在明年依然會面臨供大於求和企業持續退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區研究部負責人陸明説，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續小幅下行。過去幾年，北部市場産業發展空間長期處於一房難求的局面，特別是中關村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發展壯大的新興産業提供更多的發展空間，更優質的辦公空間選擇。

北京的辦公樓市場在抗疫三年經歷了跌宕起伏的過山車行情，三年來，北京辦公樓市場所呈現出的10年、15年甚至是創歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現。十四五期間將是深化産業結構調整的關鍵時期，而網際網路企業的轉型只是整體産業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始調整，而後續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。辦公樓市場作為産業變革的承載地，最重要的硬體基礎設施，見證並享受了産業興盛帶來的發展紅利，同樣也就需要被動地去承受産業變革帶來的陣痛，陪伴企業共同成長。在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現金流比保價格更務實，積極順勢而為，在不確定性中把握確定性的機會，用産業投資的心態來踐行資産管理的長期主義。