北京“連環單”新規破解二手房交易痛點 多家經紀機構響應落實

來源:新京報 2022-09-29 16:21:47

在《通知》發佈之前,北京已有兩家經紀機構對“連環單”並行辦理進行了一段時間的試點。

在二手房市場中曾被視為痛點的“連環單”交易,迎來歷史性變革。近日,北京市住建委和市規自委發佈《關於試行存量房交易“連環單”業務並行辦理的通知》(簡稱《通知》)提出,全面試行存量房交易“連環單”業務並行辦理(下稱“連環單”並行辦理)。

《通知》出臺後,引發業界廣泛關注。事實上,在此之前,北京已有兩家經紀機構對“連環單”並行辦理進行了一段時間的試點。那麼,該政策下,“連環單”是如何實現並行辦理的,具有哪些優勢?各仲介機構對其實際反饋情況如何?未來是否會在更多城市進行推廣?

“連環單”從串聯辦理到並行辦理,並設計退出流程

上述《通知》引發廣泛關注,在於其切實提高了二手房市場中“連環單”的交易效率。北京房地産市場經過多年的發展,已經逐漸步入存量時代,“賣一買一”已成為北京市居民房屋交易的主要方式。根據中指監測數據,2021年,北京二手房成交面積超過1700萬平方米,顯著高於新房的1010萬平方米。同時,由於購房成本較高,二手房市場中“連環單”很多,市場運轉更加依賴二手房置換改善的鏈條。

所謂“連環單”,是指在同一時期內,購房家庭先出售名下住房,再次購買住房的交易業務。長期以來,二手房“連環單”業務只能串聯辦理,這意味著“連環單”家庭需要賣出名下住房並辦理完過戶之後,才能啟動購買下一套房屋的交易手續,交易週期比較長,也會由於不確定性的增加帶來不可控風險。

在此背景下,北京市住建委和市規自委發佈《通知》,提出全面試行存量房交易“連環單”業務並行辦理,即優化購房資格核驗規則(完成賣出合同網上簽約的房屋不計賣出房屋家庭房産套數),將原需按順序先後辦理的房屋賣出、買入業務調整為並行辦理。

此舉在中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進看來,可有效提高二手房交易效率,暢通二手房置換改善鏈條,提高房地産市場活力。不過,需要注意的是,目前僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環單業務納入試行範圍,涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”鏈條暫不試用。

事實上,在《通知》發佈之前,北京鏈家、北京我愛我家已經對“連環單”並行辦理進行了一段時間的試點。以北京鏈家為例,2021年4月,北京鏈家交易中心作為試點機構,開始試點“連環單”業務的並行辦理。北京鏈家方面表示,目前公司連環單網簽佔比穩定在10%-13%之間,“連環單”試點業務並行辦理以來,交易流程效率和客戶體驗都得到明顯提升。

“從交易實際來看,我們預計僅在交易環節即可節約10個自然日左右時間,若考慮到置換配對更便利、流程更明確等優勢,可能為購房者節約1個月以上時間;同時,該方式風險更低,由於交易週期縮短,使得全鏈條的交易不確定性降低,此外政策設計了退出流程,如果連環交易中後一單交易失敗,對前一單不産生直接衝擊,有助於風險控制。”北京鏈家研究院院長高原分析稱。

各經紀機構積極響應新規,購房者諮詢明顯增多

“連環單”並行辦理新規出臺後,北京各家經紀機構也都行動起來,響應和推動該政策落地執行。

雖然北京鏈家交易中心早已作為試點機構,試點“連環單”並行辦理,但此次《通知》發佈後,該中心還是在第一時間面向交易人員、一線經紀人組織了三場關於“連環單網簽新政”的培訓會,同時也在內部培訓公眾號上發佈了錄屏及解答,以便更好地理解新政精神,更好地落地政策。

作為同樣經歷過“試點”的經紀機構,我愛我家方面介紹稱,早在當初接到試點任務開始,北京我愛我家組織交易中心相關交易服務團隊以及風控、客服中心團隊員工學習相關操作流程,同時逐步開展店面各級員工培訓,目前,“連環單”業務培訓課程已成為北京我愛我家買賣業務必修課,為確保“連環單”並行業務安全高效完成打下了基礎。

我愛我家相關負責人指出,政策剛推行階段,北京我愛我家採取閉環推進模式,從簽約報備開始,遇到有交易時效的換房需求,經紀人都會主動介紹該項業務,簽單後由公司交易中心團隊嚴格依照“連環單”操作標準完成交易各個步驟。

與此同時,自“連環單”並行辦理全面試行以來,麥田房産從總部交易服務中心到一線經紀人積極響應政策通知,組織員工對連環單相關交易知識進行深入學習,同時主動溝通在途連環單客戶,推進落實並行辦理。據北京麥田交易服務負責人介紹,近期公司二手房交易客戶對該項政策的諮詢量明顯增多,正如業內預測一樣,並行辦理將大大提升二手房“連環單”的辦理效率;不過,由於該《通知》下發不久,二手房交易客戶“連環單”辦理剛剛啟動,短期內客戶還無法深入體驗到並行辦理的益處。

“目前,21世紀不動産已接收到非常多的客戶諮詢。”21世紀不動産相關人士表示,公司積極響應並推進“連環單”並行辦理,“在北京買一套二手房動輒幾百萬至幾千萬,而二手房的流程及手續,其實是非常複雜多變的,尤其是連環單交易,稍有不慎就會出現糾紛。對於置換人群來説,之前因為連環單交易週期問題,可能很長時間不能做網簽,在這過程中變數很大。現在新規推行後,房子一旦網簽,就提早鎖定了交易,在一定程度上保障了買房人的購房權益,降低了風險。”

此外,北京中原也組織相關人員學習文件,系統模擬實際操作。“該政策確實縮短了交易時效,主要體現在:其一,在售房網簽完成後,‘連環單’客戶可以及時申請購房資格做買房網簽,第一時間確定買賣關係,降低交易風險;其二,按照文件表述,售房貸款和購房貸款可同時操作,縮短貸款審批時效;其三,審核稅費時,已出售且網簽未完成過戶的房屋不再計入客戶家庭住房,可提前完成售房繳稅過戶手續;其四,‘連環單’全市試行之後,客戶一賣一買兩筆交易無需鎖定同一家仲介,更加便於該業務的推廣。”北京中原相關人士如是説。

業內:屬全國首次,或引發其他城市跟進

值得一提的是,近期,提高二手房交易效率已經成了各個城市樓市政策的熱點方向。在北京推出“連環單”業務模式的同時,濟南、南京、廣州等十余城出臺了二手房“帶押過戶”新政。

徐躍進指出,所謂“帶押過戶”,是指存在抵押的房産要上市交易的,無需先行還清貸款,即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立,此舉旨在通過簡化交易流程進一步激活二手房市場。

問題在於,北京“連環單”政策與各地“帶押過戶”政策有什麼異同?對此,徐躍進分析指出,不同點在於,“連環單”並行辦理主要是縮短交易時間,對市場供需的直接影響較為有限,而且僅針對連環單業務,覆蓋範圍相對較小;而“帶押過戶”政策主要是降低了交易成本,對於市場供需的釋放具有一定的支援作用,而且覆蓋範圍更廣。相同點在於,兩類政策都可以提升二手房市場交易效率,提高市場活力。

在業內人士看來,“連環單”並行辦理是北京因地制宜試行的一項新規。高原認為,整體來看,這是北京在堅持“房住不炒”定位基礎上、堅持防風險強監管的同時,為改善消費者購房體驗和提升交易效率做出的有益探索,也屬於全國首次,可能引發其他城市的跟進。

徐躍進亦表示,北京試點的存量房“連環單”業務並行處理模式,屬於全國首次。通過對交易流程進行優化,從而縮短二手房“連環單”的交易週期,提高二手房市場效率。未來,其他城市也可能會跟進出臺類似政策,但只有在二手房市場規模較大、“連環單”業務佔比較高的城市,此類流程優化的市場影響才較為明顯。

(責任編輯:孫悅)
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