8月26日下午，濱江集團發佈2022年半年度報告。報告顯示，上半年濱江集團實現歸母凈利潤同比正增長，經營性現金流扭負為正；但受到逆勢加倉的影響，上半年有息負債增加100.45億元，負債規模也在攀升。此外營業收入同比下降4成，核心盈利能力也有所下降。

可以看出，在行業下行週期，濱江集團也存在銷售狀況疲軟的情況，疊加杭州市場的逐漸飽和，重倉杭州的濱江能否踏準市場節奏、實現可持續發展，目前還難下定論。

營收同比降4成 核心盈利能力下降

報告顯示，上半年濱江集團實現營收約106.9億元，同比下降44.86%；歸屬股東凈利潤約12.84億元，同比增加1.34%；扣除非經常性損益的凈利潤為12.82億元，同比增長1.58%；基本每股收益0.41元。在利潤方面，濱江集團的房地産業務毛利率為21.21%。

濱江集團在財報中表示，收入大幅減少，主要是由於交付樓盤收入較上年同期減少。據悉，上半年僅有萬家花城慶和苑、金華錦翠藍庭、寧波海語天下、壹號院二期等10個主要項目順利交付。

值得注意的是，營業收入的下降和銷售業績也有直接關係。數據顯示，上半年濱江集團實現銷售額683.93億元，同比下降22%。濱江集團在半年報中表示，全年維持1500億元-1600億元的既定銷售目標。

業內人士表示，自房地産行業進入下行週期，多數房企的銷售和經營業績收到影響，濱江集團也難以倖免。值得注意的是，在業績下滑的同時，濱江集團的毛利率也出現降低。

據統計，自2018年開始，濱江集團中期毛利率分別是18.56%、12.63%、19.03%、13.98%、10.64%，除了2020年外，其他幾年的毛利率均呈現下滑趨勢。此外，今年上半年濱江集團的房地産業務毛利率為21.21%，同比減少0.74%。

逆勢加倉擴儲 有息負債增加超百億

除了營收和毛利的下降外，上半年濱江集團大量加倉擴儲，也導致負債規模的持續增加。

財報顯示，截止6月末，濱江集團有息負債規模558.07億元，較2021年末增加100.45億元。其中銀行貸款佔比78.3%，直接融資佔比21.7%。債務期限構成上，短期債務為178.96億元，佔比為32.07%。其中一年內到期的非流動負債為109.46億元，同比漲幅10.4%，漲幅明顯。

具體來看，上半年濱江集團新增土地儲備項目30個，其中寧波1個，金華1個，杭州28個。新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建築面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權益比例57.5%。

從區域分佈來看，截止2022年6月末，濱江集團土地儲備中杭州佔62%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、台州等經濟基礎紮實的二三線城市佔比22%，浙江省外佔比16%。

可以看出，濱江集團仍在重倉杭州。在半年報中，濱江集團表示未來將繼續保持三省一市的區域佈局。土地儲備上，在權益拿地金額佔現金回款金額比例為不超過0.6的基礎上保持平衡。

據市場消息，8月16日，杭州市規劃和自然資源局發佈公告稱，將於9月15日集中出讓第三批住宅用地，本次共推出19宗地塊，出讓面積1568畝，起始總價409.6億元。近日有消息稱，濱江集團計劃報名參與其中16幅土地的競拍。

業內人士表示，上半年銷售回款僅有322億元的濱江集團，拿地金額卻高達到445億元。明細攀升的負債對濱江集團未來發展造成一定的壓力。同時當前房地産市場並未走出底部，濱江集團逆勢拿地存在風險。

在此情況下，濱江集團“三道紅線”雖然仍是“綠檔”，但現狀不如從前。數據顯示，凈負債率為85.79%，相比去年年底的65.97%增加19.81個百分點；扣除預收款後的資産負債率為65.47%，略有增幅；現金短債比為1.11，比去年底的1.51有所下滑。

合作開發 少數股東權益增長

自“三線四檔”、進入嚴監管政策實施以來，受資金鏈的影響，合作開發成為多數房企的選擇，濱江集團也不例外。而合作開發的背後是少數股東權益的持續增長。

財報數據顯示，自2018年以來，濱江集團中期少數股東權益分別為29.03億、47.11億、59.03億、116.66億和201.93億，同比上漲幅度達62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

可以看出，在持續的合作開發情況下，濱江集團少數股東權益連年增加。

業內人士指出，權益銷售比例低説明企業在規模方面獨立性欠缺，同時盈利空間會被壓縮。可以看出，逆勢擴張的濱江集團並不是沒有後顧之憂。