8月22日，據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR從3.7%降為3.65%，5年期以上LPR從4.45%降為4.3%。

作為房貸利率參考基礎，5年期LPR很大程度上關係著房貸利率的變動。上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示：“由於5年期LPR是房地産市場貸款定價的參考基準，下調幅度更大，也進一步明確房地産市場是當前政策聚焦重點，釋放了推動房地産市場回升的政策意圖。”

百萬元房貸月供減少88.48元

由於房貸利率的定價基準是參考最近一期5年期LPR形成，那麼，5年期LPR再次下調對於房貸來説有怎樣的影響？

以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

截至目前，2022年度LPR已經累計下調過3次，共下調了35個基點。除了今年1月下降5個基點，5月和8月都下降了15個基點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“降息15個基點，略超出預期，充分説明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。降息將進一步使得房貸利率下調空間增大，疊加此前降息效應，今年購房者可以享受更大的利息優惠。”

不僅如此，LPR下調也將惠及正在還貸的家庭。對此，中原地産首席分析師張大偉分析稱：“存量購房者可能要2023年才能開始減少利息。在2020年8月的時候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉化成LPR，而且約定從2021年1月開始實施。轉化成LPR定價模式之後，大家的房貸一般會一年調整一次，至於調整的日期是多少，不同銀行規定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調整，但大部分銀行則是從新一年的第1月開始調整。這意味著2023年1月，很多人的房貸將會迎來新一輪調整週期。”

北京首套房商貸利率“破5”

基於“因城施策”的政策導向，各地在LPR的基數上加不同的基點形成各地實際的房貸利率。

就北京而言，銀行執行的是首套房商貸利率加55個基點，二套房商貸利率加105個基點。那麼，此次調整後，北京首套個人住房商貸利率是4.3%加55個基點，下限就是4.85%；二套房商貸利率是4.3%加105個基點，就是5.35%。這也是自LPR捆綁房貸利率後，北京首套房商貸利率首次跌破5%。

根據此前央行、銀保監會的最新規定，首套房貸利率下限由原先的不低於相應期限貸款市場報價利率，調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。這也意味著一些城市的首套房貸款利率最低可以達到4.1%。

從7月全國各地的房貸利率來看，不少城市積極下調了房貸利率。據貝殼研究院數據顯示，2022年7月，103個重點城市主流首套房貸款利率為4.35%，二套房貸款利率為5.07%，分別較上月下降7個基點、2個基點。同時，在統計的全國103個城市中，共有30個城市下調了房貸主流利率。其中，廣州、東莞、西安首套房貸款利率降至4.45%；而中山、佛山、貴陽等城市首套房貸款利率降至4.25%。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑認為，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸款利率下限將調整為4.1%，二套房貸款利率下限降為4.9%，後期銀行對於首套房、二套房貸款的降息空間將再擴大。

業內：降息符合預判，力度超過預期

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次央行降息在預料之中，但力度超出預期。此前市場普遍預計，8月1年期將會下調10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期下調15個基點，超出了市場預期。”

8月15日，MLF（中期借貸便利）利率下調10個基點，同時7天期逆回購利率也同步下調10個基點。當時，業內人士普遍認為，由於MLF利率是LPR的定價基準，所以後續出爐的LPR大概率會同步下調。

隨後，國務院總理李克強在8月18日主持召開國務院常務會議，其中提出，要完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率（LPR）指導作用，支援信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。

此外，央行降息還有另外一個背景，那就是7月社會融資的下滑。據央行數據，7月，社會融資規模增量為7561億元，比去年同期減少3191億元，也創下6年新低。

那麼，此次央行降息能否起到拉動樓市的作用呢？對此，張大偉表示：“降息肯定是樓市最重磅的利好。從現在來看，部分一線、二線城市等的首套房貸利率仍然維持5%及以上，這也説明當下市場需要更多的穩樓市政策。”

“這次降息對剛性需求、改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。”李宇嘉補充説。

對於房企的影響，58安居客房産研究院研究總監陸騎麟分析稱：“此次降息有利於降低房企短期內的融資成本，減少其融資壓力，是對房企‘保交樓、穩民生’的重大金融利好政策。”