年報爽約、退市風險、扎堆月底……隨著房企年報季的閉幕，可以看到，2021年財報可謂是千呼萬喚始出來，且成色不足，同時也折射出過去一年，行業日子之艱。覆巢之下，焉有完卵，與房企休戚與共的代理機構自然難以倖免，四大地産代理公司均現虧損。

四大代理機構現虧損

2021年，地産企業危機已經殃及到下游代理行業。 

首當其衝的是要做“地産界阿裏”的仲介代理巨頭易居企業控股。據易居發佈未經審計的業績報告顯示，2021年同比止盈轉虧，營業收入88.4億元，同比增長9.85%，但歸母凈利潤虧損88.93億元。 

在易居三大主營業務中，一手房代理營收下滑最大。數據顯示，一手房代理服務産生收入19.76億元，同比下降38.3%；房地産經紀網路服務收入25.09億元，同比下降8.1%；房地産數據諮詢服務收入9.15億元，同比下降7.3%。 

與易居同樣主營一手房代理的龍頭世聯行亦損失慘重。財報顯示，2021年世聯行實現營業收入60.82億元，同比下降9.52%，主要來源於房地産仲介服務業，佔比達73.32%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損11.29億元，同比下降1118.09%，主要因報告期內計提各項資産減值準備16.60億元。 

合富輝煌錄得凈利潤虧損5.45億港元（約合4.46億元人民幣），而2020年實現歸母凈利潤為1.84億港元。 

貝殼2021年歸母凈利潤虧損5.25億元。由此可知，四家地産代理頭部企業2021年虧損總計達109.93億元。

大客戶踩雷 應收賬款難收

據悉，2021年，109家A股房企歸母凈利潤均值為3.28億元，同比減少120.62％；平均毛利率為29％，同比減少4個百分點；平均凈利率為-0.9％。此外，共有31家上市房企2021年發生虧損，同比去年增加21家。另據人民法院網，2021年，全國已有396家房企發佈破産公告。

而上述幾家企業虧損共同原因就是大客戶現流動性危機，應收賬款難以收回。

易居表示，2021年房地産行業進入寒冬，成交持續下行，多家地産開發商出現信用危機。作為中國房地産行業下游主要的服務平臺，公司也受到行業連鎖反應的波及，房地産銷售回款階段性下行，整體業績下滑，報告期內錄得虧損的主要原因包括業務規模下降，就客戶未償還應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備，以及整體地産市場下行導致其他資産的減值虧損。

公開資料顯示，易居代理銷售的主要業務合作商包括恒大、萬科、碧桂園、融創、富力、雅居樂等，2020年來自前五大客戶營業收入佔比達35%。其中，恒大作為其單一最大客戶，截至2021年中，涉及恒大的應收款項約35億～40億元，佔總應收賬款比重約50%。

世聯行解釋應收款項計提減值主要是因為某大客戶資金週轉困難，出現了商業承兌匯票逾期未兌付的情況，部分開發商客戶出現融資困難、資金鏈緊張的狀況，該公司分析評估認為其應收款項減值跡象明顯。同時，因持續受全國新冠疫情和經濟形勢影響，2021年世聯行的部分客戶還款意願和還款能力出現明顯下降，公司貸款資産面臨無法回收的風險增大，因此計提的預期信用減值損失同比增加約5.2億元。

作為房地産服務企業，貝殼同樣受到了影響。業內人士認為，2021年，房企暴雷頻頻，有新房銷售業務的自然要受拖累。

不難看出，告別高週轉高利潤時代的地産行業，正在加速洗牌。過度依賴開發商存活的渠道代理機構急需轉變戰略，以免因為房企的“失火”成了被殃及的池魚。

降本提效  成效尚待時日

基於2021年的慘重損失，2022年，各大代理機構紛紛調整經營策略，化解風險，採取人員裁撤、區域聚焦、探索數字化轉型等降本增效措施。

易居制訂清收計劃，加大力度催繳，審慎評估合作的開發商客戶，對原有一手房代理業務板塊問題項目進行裁撤，調整板塊人員配置，優化資源投入有保障的高品質項目，嚴格控制回款賬期，構建不動産數字化行銷線上與線下的全鏈條平臺。

世聯行將調整經營策略，抓應收確保現金流穩定，調整組織和區域佈局，搭建應收款項催收體系，積極探索和逐步實施數字化轉型，提升經營效率，降低交易成本。此外，公司大交易業務將聚焦粵港澳大灣區、山東以及中西部等優勢區域，加快哈爾濱、瀋陽等城市的收縮調整。進一步提升與萬科、保利發展兩大戰略客戶的合作深度，同時加大對央企國企、平臺類公司的客戶發展，保證核心城市公司業務的基本盤。

合富輝煌表示將集中力量維繫市場中穩健的房地産發展商，以保障業績收益基本穩定為大前提，進一步拓展粵港澳大灣區、長三角等重點區域業務。

貝殼也在探索多元業務驅動戰略，以破解過度依賴開發商的癥結。在年報中，貝殼多次提及“一體兩翼”發展戰略，一體即房産交易賽道，兩翼即家裝家居賽道和普惠租房業務。

盤古智庫高級研究員江瀚認為代理企業業績好轉，跟市場行情密切相關。目前來看，雖然各地都在紛紛鬆綁，但是政策落地到有真正的效果，兩者之間還是有差距的，在這樣的情況下，代理機構業績可能至少還要承壓一段時間。“對於這些代理機構，要擺脫當前的局面，一方面是受宏觀環境的影響，另一方面則要想方設法進行多元化的轉型，開拓更多的利潤來源。只有這樣，才有可能進一步降低市場波動對自身業績帶來的影響。”