年報解讀丨營業成本高於營業收入 新華聯虧損幅度擴大、債務危機難解

來源:中國網地産 2022-05-12 09:28:41

4月28日晚間,新華聯發佈2021年年度報告。報告顯示,2021年新華聯實現營業收入85.99億元,歸屬股東凈虧損38.93億元,扣非後歸屬股東凈虧損33.52億元。截至報告期末總資産431.16億元,同比下降14.44%。

2021年疫情持續國內外旅遊市場遇冷,疊加國內樓市調控政策的持續深化,以文旅産業和房地産開發業務為主的新華聯持續受困,虧損幅度再次擴大。

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(數據來源:Wind 單位:億元)

營業成本高於營業收入 財務狀況堪憂

眾所週知,新華聯于2011年借殼聖方科技成功上市,並更名為“新華聯不動産股份有限公司”。2016年再次更名為“新華聯文化旅遊發展股份有限公司”,開始從不動産轉型文旅地産。在宣佈轉型後,新華聯提出“文旅+地産+金融”的業務定位,著力發展文旅地産

但轉型多年,文旅産業不僅未給新華聯帶來新的發展機遇,還因回報週期長、重投入、重運營等因素使其資金鏈進一步承壓;此外房地産業務去化銷售不及預期,新增土儲減少影響後續持續發展。

報告顯示,2021年新華聯房地産銷售收入67.13億元,佔比78.07%,仍為新華聯營收的主要來源;但受到國內房地産調控政策的影響,行業毛利率普遍呈現下降趨勢,2021年新華聯商品房銷售毛利率為26.46%,同比下降11.94%。

文旅綜合行業方面,由於受疫情影響,旗下景區營業活動受到限制,遊客接待量及經營業績出現波動。2021年實現營收12.11億元,佔比14.09%,較2020年的15.7%略有下降;毛利率為-27.50%。

此外新華聯營業成本也在增加。數據顯示,2021年營業總成本為105.67億元,較2020年增加26.26%,比總營業收入85.99億元還要高出19.68億元。其中商品房銷售業務營業成本增長51.43%,文旅綜合行業營業成本增加1.20%。

從銷售業績指標來看,2021年新華聯實現簽約銷售面積33.14萬平方米,銷售金額41.49億元,結算面積40.07萬平方米,結算金額67.13億元。此外,2021年新華聯僅新增兩宗地塊,累計新增土儲近7萬平方米,權益對價約1.02億元。土地是房地産業務迴圈的起點,土儲減少的新華聯後續發展動力堪憂。

據悉,4月12日新華聯曾在投資者互動平臺表示,目前共有27個商品房銷售項目,主要集中在北京、天津、上海、惠州、三亞、西寧、銀川、長春等城市。文旅方面,目前佈局四大景區:長沙銅官窯古鎮、蕪湖鳩茲古鎮、西寧童夢樂園、四川閬中古城,還擁有16家星級酒店和一家旅行社。

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核心經營指標的下降,使新華聯的現金流減少、資金鏈承壓。數據顯示,截至2021年底新華聯經營活動産生的現金流量凈額28.67億元,同比下降7.99%;加權平均凈資産收益率為-84.02%;資産負債率89.94%,較2020年末增加6.49%。

從債務結構來看,截至2021年末新華聯有息債務餘額約為191.11億元。此外短期借款及一年內到期的債務金額為69.03億元,債務壓力攀升。

金融版圖收縮 護航文旅失敗

除房地産開發和文旅産業外,金融行業也是新華聯早前佈局的重點,以金融護航文旅。

據不完全統計,新華聯先後投資過北京銀行、長沙銀行、民生銀行、三峽人壽、亞太再保險、亞太財險、大興安嶺農商行、寧夏銀行等商業銀行和保險公司。此外新華聯以14億港元接盤你我金融。

但隨著2018年《商業銀行股權管理暫行辦法》的出臺,新華聯金融版圖不斷收縮,多家銀行股權出讓,護航文旅失敗。

據悉,2018年新華聯將持有的寧夏銀行和大興安嶺農商行股權在北交所掛牌出售,交易價格合計約18.04億元;2019年新華聯轉讓北京銀行、亞太財險的股權,其中持有北京銀行3.71%的持股比例、總計18.13億股股權已全部轉讓,持有亞太財險的股權由17.3%縮減至2.7%;2021年新華聯掛牌長沙銀行1.26億股股份、寧夏銀行0.65億股股權;2022年2月21日,新華聯控股所持有的寧夏銀行1.08億股股份公開拍賣……

在投資失敗、轉型成效未顯疊加疫情影響等多重因素下,新華聯債務危機面臨困境。

債務逾期、股權凍結 多米諾效應顯現

事實上,新華聯債務危機始現于2019年。

2019年11月,新華聯控股下屬財務公司新華聯財務向湖南出版財務拆借2筆1.5億元本金和利息,由新華聯集團擔保。但由於資金因未按約定時間還款而被起訴。

而由債務危機引發的股權凍結、訴訟糾紛、司法拍賣等風波持續不斷,多米諾骨牌效應開始出現,被追債與償債也成為新華聯的日常。

據悉,2021年7月9日,新華聯公告稱,公司持有的北京新華聯置地100%股權、三亞優居房産置業51.74%股權,分別於6月24日、28日被查封,對應資産賬面價值分別為11億元、3.87億元。

9月28日因金融債務糾紛,華夏銀行奧運村支行向北京市第三中級人民法院申請執行立案,要求新華聯及子公司履行生傚法律文書確定的清償義務,執行標的金額分別為8.4億元、3.12億元。

今年4月15日,華融信托因信託貸款糾紛將新華聯、錦億園林、北京新崇基置業、北京新華聯置地、西寧新華聯教投起訴至山東省濟南市中級人民法院,涉案總金額超11億元。

此外,據年報顯示,截至2022年4月27日,新華聯控股持有公司股份數量11.6億股,佔總股本的61.17%,累計被輪候凍結股份數量11.6股。

自顧不暇的新華聯還在不斷向外提供擔保。數據顯示,截至2021年末新華聯及控股子公司對外擔保總餘額172.59億元。其中,逾期債務對應的擔保本金餘額為26.66億元,涉及訴訟的擔保金額為23.03億元。

面對債務逾期的情況,新華聯表示將積極與債權人及相關方進行溝通,同時積極籌措還款資金,力爭妥善解決債務逾期問題。此外,進一步加大酒店、商場等非景區大宗物業的處置力度,爭取實現現金增量。新華聯在年報中表示,2021年已成立大宗資産銷售專項工作組,全力推進大宗物業的去化工作。

縱觀新華聯的發展史可以看出,自2019年債務危機出現以來,逾期、凍結、法拍等始終圍繞著新華聯,曾經風光無限的新華聯,現在風雨飄搖。轉型文旅的新華聯不僅未享受到行業紅利,還使其面臨發展困境。

在疫情反覆、房地産市場整體形勢尚未扭轉的當下,新華聯債務危機如何解決、未來如何發展仍是謎題。

(責任編輯:王鑫)
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