購房者心態更趨理性 4月北京二手房市場整體“溫而不熱”

來源:新京報 2022-05-05 15:54:28

機構統計數據顯示,截至4月28日,4月北京二手住宅累計成交13170套,預計全月成交14000套左右,環比下降約兩成。

即將過去的4月份,北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。從市場表現來看,購房者看房活躍度有所提升,但依然較為理性,並未盲目跟風。根據北京中原研究院的統計,截至4月28日,4月北京二手住宅累計成交13170套,預計全月成交14000套左右,環比下降約兩成。

業內人士分析指出,當前市場整體較為平穩,交易規模相較去年同期有所減少,但相較疫情前年份屬於正常水準,沒有出現明顯上揚或下行態勢。而對於即將到來的傳統樓市旺季“紅五月”,受“五一”小長假及疫情的不確定性影響,成交量上升的壓力依然較大。

在業內人士看來,4月份,北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。  

故事:

看房一年後“理性剛需族”出手購房

90後的購房者小儀(化名)自稱是一位理性的剛需“上車”族,她從2021年4月開始,斷斷續續一直在看房,到今年4月初,終於定下了一套二手房。

小儀告訴新京報,她的目標為一居或小兩居,因為想自住,希望小區環境好一些,因此,選房時放棄了“老破小”,並將區域鎖定在朝陽區,但此前始終沒找到合適的房源。在看房的這一年時間裏,小儀的預算不斷上漲,“由最早的430萬元左右,上升到520萬元,預算漲了小100萬。”

春節前後,小儀感覺到市場有所回溫,房價也開始出現上漲,“我關注的幾個小區,市場關注度都挺高,要麼小區不出房,出房的,業主心氣都特別高,年前480萬左右能買到的,年後挂出來的得520萬了。我當時覺得在‘小陽春’期間不一定能買到房了,有點想放棄了。”

最終,4月份,小儀看中了朝陽區阿曼寓所一套64平方米一居室,戶型、物業方面都比較滿意,而且議價空間較為靈活。小儀説,這套房原本的掛牌價為535萬元,超過她的心理預期,但由於業主賣舊買新、誠心出售,最終她將價格談到了518萬元。隨後,小儀簽了合同付了定金,準備申請公積金組合貸。

為何看房近一年後會選擇在此時出手?小儀稱,主要是因為現在房源價格比較穩定,而且還有一定的議價空間。談及對目前市場的感受時,小儀錶示,雖然市場熱度有所回升,但大家對於買房,尤其是剛需客群購房還是比較謹慎的。

市場:

多個區域二手房成交量價表現較為平穩

小儀這類剛需客買房的情況並非個例。新京報從北京多個區域仲介門店獲悉,4月以來,北京二手房市場處於平穩階段,購房者較為理性,並未盲目跟風。

就中心城區來看,麥田房産宣武大區中信城區的區域經理李文表示,雖然附近有新房項目即將入市,分流了部分客戶,但總體來説,4月份,中信城周邊區域二手房整體成交量有所上漲,價格穩中略升,戶型較好的房源及大戶型房源更容易吸引購房者,從掛牌到成交的週期明顯縮短。而在議價空間方面,業主議價空間相對靈活,具體需要根據房源的競爭優勢來評估。

與此同時,21世紀不動産幸福家園店的店東付黎明告訴新京報,其門店所在的廣渠門商圈,4月份總價在600萬元以下的小戶型成交較快;而對於800萬元以上的兩居,由於偏改善需求,購房者的觀望情緒相對濃一些,因此,成交速度比小戶型慢,成交週期也相對較長。

在朝陽區,北京鏈家望京中心大區南湖店商圈負責人表示,其門店處於望京公房社區,4月成交量相較3月略有下降,除了受4月初疫情影響外,還由於業主心理價位高,部分公房的價格略有增長,而客戶又比較理性,兩者之間心理預期差距在總價的5%左右,因此成交週期有所拉長。

在北五環外的天通苑,北京鏈家天通苑大區商圈負責人表示,天通苑是剛需大盤,首次置業、改善購房的人群相對較多,所以每年3-4月份,剛需購房人群會多一些,但4月天通苑的二手房市場談不上“火”,甚至相對3月份還出現了小幅下滑;購房者較為理性,不會盲目跟風,一般只考慮價格與市場均價持平的房源或接近上一套成交價的房源,因此價格處於平穩階段。

西四環的青塔商圈,二手房成交也頗為平穩。北京鏈家青塔大區萬科紫苑店商圈負責人表示,4月份區域市場成交平穩,和3月差不多,購房者的數量不少,但優質房源有所減少,導致交易量並未上漲。相比3月,市場成交週期更長,因為優質房源少了,在售房源的掛牌價也稍有提高,但客戶較為理性,不會盲目跟風,“我們門店的成交量比3月少一些,但成交標的比上個月大,基本都是購買改善型住房的客戶。”

機構:

預計全月成交約1.4萬套,環比下降約兩成

而從整體市場來看,在平穩運作的基礎上,4月下旬暴發的新一輪疫情,對二手房成交量也有所影響。根據北京中原研究院的統計,截至4月28日,4月北京二手住宅累計成交13170套,預計全月成交14000套左右,較3月同期下降約兩成。

據機構統計,截至4月28日,4月北京二手住宅累計成交13170套。  新京報資料圖片

北京鏈家研究院分析師冷會認為,從當前市場表現看,市場整體較為平穩,交易規模相較去年同期有所減少,但相較疫情前年份,沒有出現明顯上揚或下行態勢。

從時間分佈來看,上半月銷售情況好于下半月,主要是受疫情影響,部分區域交易有所放緩。從空間結構上看,由於疫情對各區影響不均,導致中心城區成交佔比略微提升,帶動全市成交均價上漲1%左右,但細分各片區價格均處於穩定狀態。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析指出,預計4月全月成交規模不及3月,原因在於,一方面由於清明假期期間,北京樓市活躍度不高,三天僅成交194套,遠低於3月日均455套的成交水準,從而拖累了全月成交規模;另一方面,由於進入4月下旬,北京多區域疫情散點發生,對樓市成交造成一定阻力。

而從帶看量等指標來看,據麥田房産數據監測顯示,4月買房人的看房熱情不減,日均帶看量和3月份基本持平;而4月調價房源中,下調掛牌價的房源比例比上月增加4個百分點,房東的預期稍微有所鬆動。

麥田房産分析師認為,4月北京二手房成交量穩中有降,主要原因在於,一是市場沒有出現明顯的走強信號,購房者的買房急迫性有所減弱,據麥田房産數據顯示,4月份客戶平均成交週期環比3月增加12天;二是受疫情影響,部分置換需求也有所延後,新增掛牌房源和上月相比有所減少,換房的需求有所抑制。不過,雖然成交量有所下滑,但市場基本面和3月大致相當,優質房源依舊去化較快,也有部分房源需要降價才能成交。

展望:

5月市場信心或有所提升,但走向仍待觀察

對於即將到來的傳統樓市旺季“紅五月”,北京二手房市場走勢將如何?北京鏈家天通苑大區商圈負責人認為,如果4月大部分區域業主願意向下調整房屋價格,5月市場可能會恢復一些交易量,但也不會太多,目前市場平穩狀態下,每個月交易量應該不會有太大波動。

北京鏈家青塔大區萬科紫苑店商圈負責人則表示,預計5月交易量會與4月持平或稍多一些,“5月有一個小長假,大家換房、購房時間上會充裕些。此外,2-4月之間需要置換並且已經賣房的業主,5月會相繼收到房款首付,基本都可以訂房了。但具體成交情況仍會取決於價格,價格高就會影響成交量。”

從整體市場來看,合碩地産機構首席分析師郭毅分析指出,4月北京二手房市場的簽約規模處在一個相對穩定的狀態,雖然這段時間受疫情影響,線下看房、選房方面有一定的制約,但整體交易量還相對活躍,預計5月份二手住宅銷量會逐步走高。

不過,在梁楠看來,雖然當前政策面支援力度持續強化,但傳導至交易市場仍需要時間。預計進入5月,隨著政策效應持續發酵,北京二手住宅市場信心會有所提升,但受“五一”小長假及疫情的不確定性影響,5月上旬市場仍難有大幅改觀,整月成交維持上升的壓力仍較大。

“未來市場不確定因素有所增加,金融市場波動和政策面變化均對購房預期産生不同程度影響,同時,疫情情況對後市發展具有重大影響。若5月份疫情局勢緩解,二手住房市場預計可維持平穩態勢,但後市走向仍有待觀察。”冷會如是説。

(責任編輯:孫悅)
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