“3·17”五週年|京二手房成交量價趨穩,自住需求成絕對主力

來源:新京報 2022-03-24 10:17:14

2017年3月17日,北京“史上最嚴”的限購限貸政策“3·17新政”出爐,加上此後連續補充出臺的多項政策,北京樓市尤其是二手房市場快速降溫,隨後逐步回歸平穩。

如今,“3·17新政”已出臺五週年,從近年北京二手房價格走勢來看,2017、2018、2019年這三年呈逐步下滑態勢;不過,自2020年以來,價格趨穩態勢日益凸顯。

對北京樓市影響深遠的“3·17新政”,核心內容是“認房又認貸”、提升房貸首付比例。業內人士指出,這一政策對價格虛高現象的管控作用不容小覷,而且對於價格長期穩定且健康的走勢也起到一定的穩固作用,預計後續合理的住房需求將有序釋放,北京樓市整體呈現平穩發展的走勢。

故事:

新政出臺後,購房者放棄“高杠桿”投資計劃

“在2017年北京‘3·17新政’出臺前,我考慮將名下這套房子賣出,然後拿出其中的300多萬作為首付,置換一套1000萬的房子,手頭再留個近200萬,足夠還幾年的銀行貸款。當時新政一齣來,我只能放棄這一念頭。”李燕(化名)如是説。

2014年底,李燕在家人支援下,在北京大興舊宮購置了一套二手房,90平方米總價220萬元左右。兩年後,在2016年北京樓市“高點”時,這套房市場價格升至近600萬元。眼看著房價一路高漲,李燕萌發了賣房置換的打算,“我當時純粹是投資心理,考慮將房子慢慢換至市中心,面積大小倒不在意。”

北京“3·17新政”出臺前,李燕已準備將上次購房時申請的公積金貸款全部還清,因為按照原來的政策,在名下房子出售、貸款也還清的情況下,再購房時可以認定為“首套房”。與此同時,她也看中了西南二環附近一新房項目,100多平方米總價1100萬元,按原來首套房35%的標準,首付400萬元,手上預留100萬元,用於每月還房貸,基本符合她之前的預算。

彼時,李燕計劃,一年半後新房房産證就能下來,她就可以再將這套住宅往外出售,“這個新房項目地段擺在那兒,我當時預計其開盤後的上漲幅度肯定比原先的房子要大。”

然而,李燕未等到該項目開盤的消息,等來的卻是“3·17新政”。北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政,從2017年3月18日開始執行,居民家庭名下在北京市已擁有一套住房,以及在北京市無住房但有房貸記錄的,再購買住房時均被認定為“二套房”,首付比例上調為60%以上,且住房貸款的最長期限縮短為25年。這意味著,李燕即使將公積金貸款還清也屬於“二套房”,首付比例從預期的35%提高到至少60%。

“新政作用立馬顯現,把我當時的投資行為擋在外頭了。”李燕表示,新政出臺後,她完全打消了換房的念頭,“500萬的房子出售,拿出300萬去買房,也只能置換到500萬左右的房子,跟之前所住的房子沒太大區別,而如果將500萬全部用於換房,則還貸壓力太大,所以只能‘按兵不動’了。”

李燕説,時至今日,她所居住的住宅已降至400多萬元,早已放棄了投資的想法,更多是改善置業需求,畢竟目前所住的房子房齡已有18年。她更傾向於在豐台區找一個物業服務完善的小區,置換一套設計理念更新的二手房。而在銀行貸款方面,她想要量力而行,不敢加太高的“杠桿”。

影響:

樓市降溫後回歸平穩,購房行為趨向謹慎理性

2017年3月17日,北京出臺被稱為“史上最嚴”的限購政策,不但“認房又認貸”,還提高了二套房貸最低首付比例,普通住宅60%,非普通住宅80%,並將原來最高可達30年的貸款期限降至25年,“這一政策對投資投機購房行為起到了一定的限製作用,引導市場逐漸進入以剛需和改善為主導的狀態,促進市場平穩發展。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪如是説。

從成交量來看,新政出臺後的5年內,北京二手房市場快速降溫後逐步回歸平穩。具體來看,新政甫一齣臺,短期內成交量快速回落,根據北京二手房網簽數據顯示,2017年二手房成交量高位回落近五成;而在2018-2021年期間,除了2019年有所下降外均同比增長,年均增速在15%左右。

價格方面,政策對價格虛高現象的管控作用不容小覷,而且對於價格長期穩定且健康的走勢也起到一定的穩固作用。據諸葛找房數據研究中心統計顯示,在政策出臺的一段時間內,起到了令價格明顯回落的效果,2017、2018、2019年這三年的二手房價格梯度呈現逐步下滑態勢。不過,自2020年以來,北京二手房價格在5.7萬元/平方米的檔位震蕩,趨穩態勢日益凸顯。

另據貝殼研究院數據,近年北京二手房價格指數保持平穩,整體來看,2018-2021年年均同比漲幅在2%左右,與2015-2016年的量價大幅波動相比,市場表現更理性平穩。除此之外,市場預期也表現出相同的特徵,2017年“3·17新政”前,北京二手房景氣指數高達70,新政後市場預期快速回落,2018年以後,整體保持在20-30的平穩區間;預計後期北京樓市合理的住房需求將有序釋放,整體樓市呈現平穩發展的走勢。

整體掛牌價格變化方面,58安居客房産研究院分院院長張波分析稱,“3·17新政”出臺後,整體掛牌價格經歷了較明顯的下挫過程,這其中跟購房者及市場的心態有很大關聯,隨後由於市場逐步穩定,從2017年下半年一直到現在,整體掛牌價格都比較平穩,僅在2020年出現小幅波動。

“整體來看,政策對樓市的影響是不容忽視且十分必要的,當樓市出現過熱或偏離正軌時,調控將發揮糾偏引導作用。”關榮雪分析稱, “3·17新政”對於購房者和業主等的心態變化也有一定的影響,市場逐步進入買方主導的狀態,業主頻繁上調價格的現象逐漸消退,價格逐步趨於理性,購房者的購買行為也多持謹慎理性態度,交易週期被進一步拉長,也在一定程度上凸顯“趨穩”的特徵。

趨勢:

供給格局生變,預計房價大漲現象將不會重現

合碩機構首席分析師郭毅分析指出,“‘3·17新政’産生的影響較大,5年前,整體市場供應結構已偏向高端化,部分剛需和剛改家庭很難在新房市場上尋找到合適的房源,也帶動房價的上漲預期,令一部分投資需求出現抬升的局面。而‘3·17新政’出臺後的這5年,一方面,供給端加大中低價位商品住房的供應,形成了住宅供應的多梯度的供給格局,也通過産品多元化滿足不同購房家庭的置業需要;另一方面,通過提高首付比例,抑制絕大多數的投資和投機需求,從而使當前北京住宅市場,保持在一個相對純粹和穩定的自住需求的狀態。”

不過,郭毅同時指出,這一樓市新政出臺後,特別是二套房首付最高八成疊加“認房又認貸”的政策,也影響了一部分改善家庭的置換需求。

郭毅表示,時至今日,北京新房市場總體還是以改善型産品佔據供應主力,套均總價相對較高,因此,北京二手房市場仍將擔當成交主力,即在整體市場中,二手房佔據75%-80%的比重,這一趨勢還將持續深化。除此之外,二手房市場的産品也將更加複雜和多元,能夠兼顧剛需和改善型家庭不同梯度、不同品質及不同配套要求的居住需要。整體而言,目前北京二手房市場達到了之前調控的初衷。

在此背景下,展望接下來北京二手房表現,張波分析,北京房價在政策出臺後,保持了一個相對的穩定。從近期來看,房價上升壓力依然存在,但基本可以排除大漲的可能性,或將呈現微幅上揚的態勢。而成交量方面,預計可能會有所提升。

在關榮雪看來,憑藉北京較優的基礎面,人口流入量逐漸增多,樓市韌性較強,加之今年房貸利率方面略有放鬆,市場將會持續維持穩定狀態。與此同時,樓市調控將會因城施策,國家和地方也紛紛定調要滿足合理住房需求,加大住房供應,將令剛需及改善需求進一步釋放,因此,預計價格大漲現象將不會重現,北京二手房市場的發展也將進入健康、良性的發展狀態。

(責任編輯:王如歌)
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