共有産權房應通過何種方式如何出租？收益又將如何分配？

3月1日，市住建委發佈《關於規範共有産權住房出租管理工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），規定了共有産權住房租賃活動應統一通過市級代持機構建立的網路服務平臺（以下簡稱“服務平臺”）辦理，政府租金收益將按照就低原則，採取定額方式收取。

購房人如何出租？

通過統一服務平臺核驗

居民因為家庭成員就業、子女就學等原因需要出租名下的共有産權住房，應當如何辦理？《通知》規定，共有産權住房租賃活動需要統一通過市級代持機構建立的網路服務平臺（以下簡稱“服務平臺”）辦理，辦理內容包括住房出租意向登記、出租使用協議簽訂、住房情況核驗、住房資訊發佈、租賃合同網簽、租賃登記備案等。服務平臺與市住房租賃管理服務平臺、房屋大數據平臺、安居北京住房保障管理資訊系統實行聯網。

《通知》也明確了辦理共有産權房出租的具體流程。

首先，共有産權住房購房人需要通過服務平臺填報住房出租意向，與代持機構簽訂住房出租使用協議。購房人需要履行什麼責任和義務呢？《通知》提出，購房人為住房出租責任人，要承擔住房出租的安全責任，履行住房維修等義務，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，並説明出租原因。住房租賃合同由購房人和承租人雙方簽訂。租賃期限原則上不超過三年。

在購房人完成相關登記後，服務平臺會通過對接本市房屋大數據平臺資訊系統，核驗共有産權住房購房人住房情況。經核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租資訊方可在服務平臺發佈。共有産權住房代持機構自收到購房人住房出租意向申請後，應在5個工作日內回復意見，逾期未回復的視同同意出租。

購房人是否能夠掌握共有産權房的租賃成交資訊？記者了解到，共有産權住房代持機構將定期發佈代持共有産權住房項目租賃成交資訊，引導社會形成穩定預期。

收益如何分配？

政府産權份額收取定額收益

共有産權房是由政府與購房者按比例共同承擔住房建設資金的政策性商品住房，那麼該房屋一旦出租，收益應當如何分配？《通知》提出，共有産權住房代持機構會同同級住房城鄉建設委（房管局），根據區域市場租賃價格和共有産權住房政府産權份額比例，按照就低原則，綜合確定各項目各套型政府産權份額租金定額收益，租金定額收益也將在服務平台中公佈。

與此同時，租金定額收益實施動態調整，新（續）簽訂住房租賃合同的，代持機構按照新標準收取租金定額收益。住房租賃合同期限超過三年的，每三年代持機構可調整一次租金定額收益。

記者了解到，所謂定額收益，是指按項目和套型來綜合確定政府份額收益標準，同一項目、同等面積、類似戶型的房屋，將按同一標準定額收取。

那麼，房屋代持機構將如何收取定額收益？據了解，共有産權住房租金定額收益收取採取資金劃扣方式。購房人在代持機構認可的商業銀行開設賬戶，完成政府産權份額租金定額收益在銀行進行劃扣操作的授權，租金到賬後按約定將政府産權份額比例的租金定額收益按月或按季度自動劃轉到代持機構指定賬戶。

如果共有産權住房購房人擬定的住房出租價格低於代持機構確定的市場租金標準，收益應如何分配？據悉，這種情況下代持機構可優先租賃住房，並按購房人擬定出租價格及持有産權份額比例，向其支付租金收益。

哪類人群可以優先租住共有産權房？《通知》也明確了租房人群的優先級。其中提出，鼓勵共有産權住房購房人優先面向本區公租房備案家庭和符合共有産權住房購房條件的家庭出租。承租家庭優先條件，由服務平臺對接安居北京住房保障管理資訊系統進行核驗。

擅自出租有何後果？

暫停辦理回購及上市手續

2017年，《北京市共有産權住房管理暫行辦法》出臺，其中明確規定，共有産權住房購房人不得擅自轉讓、出租、出借共有産權住房。那麼，如果購房者擅自出租將有何後果？

《通知》明確，各區住房城鄉建設委（房管局）如發現違規出租共有産權住房的機構和個人，將責令其限期改正，拒不改正的，房地産經紀機構、住房租賃企業和個人資訊將被錄入管理系統作為不良記錄。共有産權住房購房人及其家庭成員，未經代持機構同意擅自出租共有産權住房或欠繳政府産權份額租金收益的，應按照共有産權住房購房合同約定承擔違約責任，並向代持機構返還違規期間政府産權份額的租金定額收益。共有産權住房購房人違反本通知規定拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續。

需要注意的是，共有産權住房出租房源只有在服務平臺向社會發佈後，房地産經紀機構方可為其代理住房租賃經紀業務。共有産權住房購房人與承租人自行或通過房地産經紀機構達成出租意向的，均應在服務平臺網簽住房租賃合同。共有産權住房的承租人，不得將住房轉租。

房地産經紀機構不得代理未經服務平臺發佈的共有産權住房租賃經紀業務；網際網路平臺也不得為其發佈和代理。除代持機構外，住房租賃企業不得為共有産權住房提供住房租賃經營服務。