多元化佈局、精益運營 中南建設多措並舉或推動利率觸底回升

來源:中國網地産 2021-10-08 20:48:49

近年來,在“房住不炒”這一總基調下,地産行業政策頻出,從“三線四檔”到“雙集中”供地、融資收緊等補充政策,加之最近提出的“住有所居”新基調,地産行業面臨的困境與變革愈發洶湧,深層次的邏輯正在悄然變化。

總的來看,在國家堅持房住不炒與“穩房價、穩地價、穩預期”的政策大背景下,預計在較長一段時間內,房地産行業將逐步告別高利潤時代。

數據顯示,2020年50家典型房企的平均凈利率為11.6%,同比降低2.3個百分點。從目前已公佈2021年上半年業績公告的房企數據看,大部分企業的毛利率亦出現了一定程度的下滑。

在同策研究院資深分析師肖雲祥看來,“三道紅線”影響房企融資,房企走量策略明顯,毛利率下滑的趨勢還將繼續。“其實行業內毛利率下行的趨勢已經延續了多年,疊加近年來調控政策的不斷收緊,此趨勢會更加明顯。”

一些房企在半年報中指出,房地産市場延續分化態勢,土地成交價居高不下推升開發成本,而房價過高易引發調控。在地價成本佔比較高、售價難以有效提升的情況下,利潤空間將被壓縮。旭輝控股CEO林峰在2021年中期業績會上表示,毛利率下降是行業大趨勢,隨著“雙限(地價、售價)”政策繼續實施,未來行業毛利率或還將進一步下降。

中南建設董事、總經理陳昱含則表示,目前行業增收不增利的窘境是高血脂的表現,考慮到政策調控持續、人口紅利減少、碳達峰和碳中的要求、上游原材料價格上漲等多重因素,行業利潤率長期仍不容樂觀。

高利潤時代已經成為過去式,但房企不僅要生存,更要利潤。因而,如何在盈利空間緊縮的外部環境下,創造持久的利潤空間、打營利潤保衛戰成為房企要思考的命題。盡可能提高利潤空間,進行開發成本的精細化管理、卓越運營是第一步,在此背景下,諸如龍湖中南建設保利地産這類不依賴有息負債,擁有卓越運營能力的房企,在今年上半年的業績中展現出一定的發展韌性。

2021上半年,龍湖集團實現營業額606.2億元,同比增長18.5%;中南建設實現營業收入384.8億元,同比增長29.6%,經營性現金流量凈額24.1億元,同比增加18.6%,連續四年保持正值;保利地産營業總收入899.72億元,同比增長22.07%,凈利潤146.88億元,同比增長10.25%。

而對於未來的發展戰略,在今年的業績會上,各家房企都對未來的發展提出了多樣的解法,降杠桿,發力多元化業務實現現金流和利潤的平衡等。

在房地産“下半場”傳統開發業務出現盈利“天花板”時,龍湖集團希望通過不斷增設新航道業務來突破利潤的上限。龍湖集團確定了發展的六大主航道業務,在原有地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務的基礎上,將房屋租售、房屋裝修納入主營業務之中,深化多元化發展戰略,進一步拓展了業務圍欄。

旭輝控股表示要聚焦經營品質,以3R和9個維度為核心來做經營管理的導向。3R也就是集團層面的ROE,區域層面的ROIC和項目層面的IRR,從9個維度來看,千方百計加快資金和庫存的週轉速度,穩盈利,爭取盈利水準維持在行業的頭部水準。在快週轉方面,核心通過優定位、高去化、高回款,也就是精準滿足客戶需求。高去化方面重點通過降低庫存,減少滯重,破除非住的一些産品,比如説車庫、公寓、辦公等。

中南建設則稱,將通過三個卓越提升比較競爭優勢。首先,通過産品研發、生産提效和供應鏈建設實現卓越運營;其次,整合中南置地和建築的各自業務優勢,加快探索第二增長曲線,形成卓越建設;最後,通過推動中南服務在基礎服務、增值服務和城市服務方面的能力提升,實現卓越服務,在行業再平衡過程中持續提升競爭優勢,穩住市場地位。

 除此之外,在三十餘年的歷程中,整個中南集團形成了“4+1”的産業佈局,即中南置地、中南建築、中南高科、中南實業、中南教育,分別聚焦于房地産、建築、産業園區、投資、教育五大領域,擁有圍繞地産和建築兩大主航道的完整上下游産業鏈佈局。多元産業聯動事實上給中南建設第二增長曲線增加了更多確定性。

根據2021年中期報告,中南建設旗下地産+建築雙板塊發展均衡穩健,上半年共實現營業收入384.8億元,同比增長29.6%,總資産3729.9億元,同比增加15.5%。同時,在持續優化財務指標的情況下,公司“三道紅線“指標實現全面改善,凈負債率和現金短債比均優於監管要求。

截至2021年6月末,中南建設凈負債率95.27%,較2020年末下降2.00個百分點;扣除受限資金後的現金短債比1.03;剔除合同負債後的資産負債率77.42%,較年初降低1.27個百分點。需要強調的是,公司總負債中有超過40%為基本沒有償付風險的合同負債,剔除該部分負債之後的負債率為51.45%,較2020年末下降1.60個百分點,在行業持續保持低位。

隨著行業毛利率降低見底,各家順應趨勢做出的一系列應對舉措效果逐漸顯現,政策上的微調給了房企更多調整空間,預計未來房企的盈利水準將會有所提升。招商證券表示,行業從杠桿驅動的“指數牛市”變為管理紅利驅動的“結構牛市”,從總量需求增長驅動為主變為自由現金流驅動為主,判斷下半年拿地競爭趨緩,毛利率或改善。

華西證券認為,今年以來房地産銷售增速有所回落,投資保持韌性,在拿地政策有所放寬後,房企利潤率的擔憂有望改善,同時行業基本面韌性仍足,板塊估值仍處歷史低位,繼續看好板塊投資機會,建議關注業績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地産、金科股份、中南建設新城控股、招商蛇口等。

(責任編輯:李彤)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
多元化佈局、精益運營 中南建設多措並舉或推動利率觸底回升
來源:中國網地産2021-10-08 20:48:49
近年來,在“房住不炒”這一總基調下,地産行業政策頻出,從“三線四檔”到“雙集中”供地、融資收緊等補充政策,加之最近提出的“住有所居”新基調,地産行業面臨的困境與變革愈發洶湧,深層次的邏輯正在悄然變化。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

房企早八點

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved