面對債務壓力,李思廉在富力地産中期業績會現場表示:“以前累積下來的已經建成的收租物業,包括酒店、寫字樓、餐廳等,這些項目都願意出售。”
李思廉曾用“絕對不後悔”來描述對於萬達酒店業務的收購,目前提出酒店“可售”,很難再談那筆交易後不後悔。
本月初,富力多只債券下跌,穆迪將富力的公司家族評級從B1下調至B2,富力的債務危機已經越發嚴重,情況直到9月20日的兩條公告發佈才得以緩解。
果斷自救 李思廉、張力向富力輸血港幣80億元
9月20日,富力地産公告稱,作為富力地産執行董事和大股東的李思廉、張力二人,擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金。富力在公告中將兩位大股東注入資金的舉動稱為“展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心”。
同一天,碧桂園服務公告稱,碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議。據此,碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球,由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。當中70億元用於收購現有業務,30億元則用於未來0.66億平方米在管面積合約。
碧桂園服務在第一階段第一期的20億元已于9月17日入賬。據悉,李思廉、張力分別持有富力物業46.477%、46.477%的股份。
富力地産與碧桂園服務發佈的兩則公告則意味著,富力正在竭盡所能緩解其流動性壓力。富力的債務壓力由來已久,其中不得被忽視的則是其酒店業務。
在富力投資的物業資産中,酒店規模是其他投資物業的1.5倍。富力對於酒店加碼,顯然是希望能夠減輕房地産的潛在風險。在富力2017年收購萬達73家酒店之後,酒店、寫字樓的資産佔比達到20%,但隨著疫情的到來,富力酒店業務反而成為其主要資金壓力來源之一。
反觀實現“輕資産”戰略後萬達酒店發展,其2020年實現收入6.55億港元,同比減少19.38%。年度溢利實現2.3億港元,母公司擁有人應佔溢利錄得1.65億港元,扭虧為盈。如果73家酒店仍在萬達手上,僅運營支出一項費用,對其而言也頗有壓力。
截至2021年6月底,富力地産擁有91間營運中酒店,總建築面積為399萬平方米,數量龐大的高端酒店並未對其現金流帶來較大貢獻。
李思廉在此前也坦言,“全球的旅遊都停了,酒店開房率太低,即便國內慢慢恢復,入住率短期內也提不起來,預計全年酒店收入可能會大幅下滑”。
“三道紅線”全踩 富力面臨關鍵時刻
面對巨量債務,“三道紅線”全踩的富力難以獲得新增借貸支撐,截至6月底,富力現金短債比僅為0.55;凈負債率為123.5%;剔除預收賬款後的資産負債率在74.9%。
在債務層面,富力有息借款約為1433.5億元,短期借款約為519億元,同期,其持有的非受限現金及現金等價物為127.6億元,難以覆蓋其短期債務。
在利潤層面,富力地産毛利及凈利潤分別減少至85.7億元及31.8億元;毛利率較上年同期的33.5%下滑至22.3%。
“毛利率下跌是由於調整平均銷售價格以加快銷售速度,以致影響集團的毛利率”,富力對於毛利率的解釋較為公允,體現其正在加速回款以緩解債務壓力,但仍然引發了評級機構的一系列下調動作。在其發佈2021年半年報後,惠譽、標普分別下調了對富力地産的評級展望。
實際上,富力在2020年已經通過減少拿地、出售資産等措施削減了374億元債務,其中最受關注的是其向黑石出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益。
富力的資金危機從2019年便開始顯現,2020年的疫情出現與“三道紅線”出臺更加劇了其債務壓力。富力對於債務的處理手段是繼續“借債”,但隨著融資環境日漸趨緊,富力開始著手以降價手段加速銷售回款,同時在土地市場進一步收縮。
降價對於其毛利潤的影響會進一步傳導至市場預期,而減少土地獲取則會影響富力下一步的市場推貨節奏,跌入死迴圈之中。
所以,此次的大股東80億元輸血及100億出售富力物業則顯得格外重要,對於富力的短期債務壓力而言,交易將會對其債務問題産生明顯的減輕效應,部分評級機構也已經作出反饋。
在雙方公告發佈後,里昂維持了對富力的“買入”評級,並在報告中指出,富力通過出售物業業務及獲主要股東李思廉及張力提供80億元資金支援能夠顯示,其主要股東正在兌現解決短期流動性問題的承諾,有助於緩解投資者對富力的流動性擔憂及未來六個月股價壓力。
里昂同時表示,富力在出售物業並獲得股東財務支援後,能夠擁有足夠流動性來償付短期內到期的債務。
目前來看,富力在短期內的風險敞口得以收窄,但後續現金流的壓力仍然存在,對於其資産佔比較高的酒店板塊是否也會被售出,市場持有的觀點不一。
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