近日，《廣州市住房發展“十四五”規劃》正式印發（以下簡稱《規劃》）。按照《規劃》，廣州正以珠江為脈絡，立足北部山林、中部都會、南部濱海自然地理稟賦，推進“一區三城”建設，推進中心城區與週邊城區建立更加便捷的基礎設施聯通，優化樞紐型網路城市格局。《規劃》提出，廣州市住房空間佈局要緊密結合産業、交通等要素發展，聚焦産城融合、職住平衡。《規劃》中還提出了“穩市場、優租賃、重保障、提品質”。

在對市場的未來有較穩定預期的前提下，我們將連續推出相關報道，幫助置業者更細緻地根據各區不同定位和佈局來選擇合適居所。

廣州市住房發展“十四五”規劃

“一區一策”

從化區
原則：合理控制開發時序，完善公共服務配套
發展佈局：新增住房主要佈局在街口街、城郊街、 江埔街等從化區中心區域及軌道交通站點周邊地區
規劃新建商品住房數量：3萬套

花都區
原則：穩定商品住房供需，完善産業平臺住房配套
發展佈局：新增住房主要佈局在融創文旅城板塊、花都湖生態圈板塊，以及橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：8萬套

增城區
原則：穩定商品住房供應，加強基礎設施配套
發展佈局：新增住房主要佈局在荔城和新塘區域
規劃新建商品住房數量：16萬套

白雲區
原則：加大商品住房供應，規範住房租賃發展
發展佈局：新增住房主要佈局在白雲湖數字科技城、廣州設計之都、白雲新城、民科園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等 城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：3萬套

黃埔區
原則：增加租賃住房供應，加強人才安居保障
發展佈局：新增住房主要佈局在廣州科學城和中新廣州知識城，以及橫沙村、文衝村、沙步村、茅崗村、筆崗村、火村村和劉村村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：9萬套

越秀區
原則：統籌盤活存量資源，提高住房供給能力
發展佈局：新增住房主要佈局在登峰村、西坑村和瑤臺村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：0.5萬套

天河區
原則：多渠道增加住房供應，大力籌建政策性住房
發展佈局：新增住房主要佈局在天河智慧城和天河智谷片區，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車陂等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：3.5萬套

荔灣區
原則：穩定商品住房供應，加強人才公寓籌建
發展佈局：新增住房主要佈局在白鵝潭地區，重點集中在茶滘、東漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：3.5萬套

海珠區

原則：加快推動城市更新，打造産城融合引領區
發展佈局：新增住房主要佈局在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：2.5萬套

番禺區

原則：穩定商品住房供應，規範住房租賃發展
發展佈局：新增住房主要佈局在廣州國際創新城、 廣州南站商務區、萬博商務區，以及福涌村、裏仁洞村、沙溪村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：7萬套

南沙區
原則：優化住房供應結構，維持住房市場穩定，強化住房對産業經濟發展和創建國際化人才特區的支撐作用
發展佈局：新增住房主要佈局在橫瀝島尖明珠灣片區、珠江街粵港深度合作園和南沙街南沙灣片區，以及金洲村等城中村改造區域
規劃新建商品住房數量：9萬套

多渠道保障住房供應

中心城區舊改項目多建中小戶型

從《規劃》中可以看出，未來中心城區住房需求向週邊城區疏解，提升中心城區周邊區域的住房供應能力，鼓勵中心城區城市更新項目建設中小戶型住房是大勢所趨。而從供應量看，除了將合理釋放新建商品住房，還要大力發展公共租賃住房、保障性租賃住房（含人才公寓）以及少量共有産權房，從多渠道保障未來幾年的住房供應。而在此次《規劃》中提及的“穩市場、優租賃、重保障、提品質”四大主要任務的具體實施細則，則可以讓置業者對未來的市場有較穩定的預期。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，廣州單獨就住房發展發佈如此系統的五年規劃，印象中還是第一次。提前發佈11區的住房發展規劃佈局，其主旨還是引導住房與産業、人口的協同發展，考慮到目前全市各區發展重點有所不同，“一區一策”的提法使整個《規劃》更具針對性和適用性。

未來五年

置業“三看而後行”

1、看産業集聚和軌交沿線

此次《廣州市住房發展“十四五”規劃》突破性地為每個區未來住房發展作出了“一區一策”的指引，因地制宜推進住房市場體系和住房保障體系建設。適應人口流向和産業發展態勢，優化住房空間佈局，加大産業用地集中區域以及軌道交通沿線的住宅用地供應，推進職住平衡、産城融合，充分發揮住房發展對於實體經濟的支撐和促進作用。

記者深讀：

産業用地集中區和軌道交通沿線的住房供應被提到重要位置，值得特別注意的片區包括：海珠區的廣州人工智慧與數字經濟試驗區琶洲核心片區及軌道交通站點；天河區的天河智慧城、天河智谷片區、廣州國際金融城和天河軟體價值創新園以及軌道交通站點周邊地區；南沙區的科學城、明珠灣、國際金融島、粵港深度合作園和南沙慶盛科技創新産業基地等重點平臺及軌道交通站點周邊地區；白雲區的白雲湖數字科技城、廣州設計之都、民科園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區；以及黃埔區的廣州科學城和中新廣州知識城等重點平臺及軌道交通站點周邊地區。有業內人士認為，這些由於産業聚集而逐漸出現的居住需求，將很可能成為居住用地供應計劃中主要考慮的因素。

2、看新增住房量和各區定位

從分區指引來看，《規劃》對中心城區、副中心以及週邊城區的住房供應要求在深度上有明顯差別。這也為置業者對區域未來價值判斷提供了指引。

記者深讀：

越秀區、荔灣區、海珠區以及天河區四個中心城區，強調的是推進城市更新，提高中小套型商品住房、政策性住房的供應佔比，提高居住環境品質。數據上看，這四個區“十四五”期間新建商品住房量目標總共只有10萬套，在全市“十四五”期間新建商品住房目標的65萬套中僅佔15%左右。換句話説，這幾個區的新增住房將主要依靠城中村改造釋放，而且更強調整體居住品質的改善。在記者看來，這幾個中心城區未來幾年新增供應量有限，較適合本來就在市中心工作，且有換房需求的置業者留意。

相比之下，南沙的指引則要求維持住房市場穩定，強化住房對産業經濟發展和創建國際化人才特區的支撐作用。因此，南沙未來的新建商品住房，更適合已經或有意在廣州南部片區工作的市民選擇。而且，未來5年內9萬套的新建商品住房，3.2萬套的保障性租賃住房（含人才公寓）的規劃，也讓對該片區有置業需求的市民放寬心。

而其餘週邊城區的住房發展，則被定位為中心城區人口與功能疏解的主要區域。除了白雲區、從化區的新建商品住房未來5年預計為3萬套外，其餘多個大區的目標都在7萬套以上，近年熱度頗高的黃埔區更有9萬套的規劃。眾多在廣州東部工作的年輕人，完全可以根據自己的工作節奏有條不紊地選擇。

3、看所在區域重點片區的動向

記者發現，《規劃》中多次強調“産城融合、職住平衡”的重要性，對於有計劃在未來幾年內置業的廣州人來説，需要更充分結合自己的工作性質和工作地點，對産業集中的片區和軌道交通沿線的發展更有信心。通過各區指引，我們也可以很清晰地看到每個區域的住房發展方向，把握好自己的置業節奏。

記者深讀：

廣州人工智慧與數字經濟試驗區、中新廣州知識城、廣州科學城、南沙科學城“一區三城”被專門挑出來做了一個“住房發展指引”，強調要優化住房供應結構，提高政策性住房佔比，擴大保障性租賃住房供給；加大人才公寓籌建力度，創新人才安居機制，完善人才安居體系；全力做好房地産調控工作。

對此，有業內人士分析，這幾個重點片區內的一手住宅産品因為相關概念和發展潛力的打造，特別受到置業者的關注。此次《規劃》專門提及“一區三城”，正是希望通過佈局更多政策性住房，讓相關産業人才有較為充裕的各類住房可選。同時，也可以看出，這幾個片區在未來幾年仍有相當的發展潛力，在該區域周邊工作的置業者可以持續關注新推産品。

肖文曉認為，本次《規劃》提出，未來5年廣州力爭供應新建商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套，預計可以解決300萬人的住房問題。可謂“手裏有糧，心中不慌”，上述規劃充分考慮了廣州人口流入和經濟發展的需要，體現廣州“多渠道供給，多渠道保障”解決住房問題的底氣，也為當前房地産市場調控“穩預期”提供了重要保障。

隨著廣州各大片區有了屬於自己的商業及樞紐地帶，各種相關配套和保障也將逐漸成熟，人們不一定非要往中心區靠攏，在工作區域附近就近置業，以較合適的價格，從一手和二手市場中，選擇舒適且可負擔的産品會更符合每個家庭的規劃，同時也加大整個城市格局的舒展和延伸廣度。

記者剖析海珠商品房規劃——城市更新打開想像空間

“因為長期在海珠區工作，我想在海珠區買一套一手房，但當時除了大幹圍一帶，也沒什麼特別好的選擇，赤沙一帶的新房源聽説要年底才能出，我等不起了。”在海珠區客村某網際網路公司工作的蔡小姐，今年4月份在海珠區大幹圍某住宅項目購買了一套三房——這也是不少在海珠區工作的網際網路公司職員的選擇。

一手樓短期內持續缺貨

目前海珠區一手住宅供應還比較集中在少數幾個項目中，選擇餘地較少。不過，根據《廣州市住房發展“十四五”規劃》，海珠區將加快推動城市更新，打造産城融合引領區。未來新增住房將主要集中在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區域，未來幾年內有望在珠江後航道一段集中釋放出更多的新建商品住宅。然而，在短期內，海珠區一手住宅缺貨的現狀還將持續。而政策性住房，則將重點佈局在廣州人工智慧與數字經濟試驗區琶洲核心片區及軌道交通站點周邊地區。

根據廣州樂居的數據，海珠區可售的一手住宅産品主要包括南洲路地鐵站附近的中海觀雲府（暫定），江泰路地鐵站附近的時代潤南等項目。這兩個項目雖然景觀資源一般，周圍二手居住社區較多，但勝在地理位置夠核心，周圍配套較齊全。

近年來，海珠區通過招拍挂出讓的居住用地不多，今年出讓的主要包括石崗路地塊和赤沙車輛段地塊，這兩個地塊上的住宅項目，也有望在今年四季度或者明年年初推出市場。

多條舊村所在片區有潛力

這幾年，海珠區加快了城市更新速度，多條城中村陸續確定了合作改造企業。今年年初，康樂村、鷺江村確定牽手合生創展集團；五鳳沙溪村、五村、泰寧村等村則和廣東珠江投資股份有限公司簽訂舊村改造項目合作協議。5月，赤沙村確定富力為舊改合作企業等。最近，擁有珠江後航道江景資源的南箕村舊改項目，也確定與新世界中國合作。不過，這些舊村改造都要求首先進行安置房的開工建設，城中村改造所釋放的新建商品住房還遠未有正式推出時間表，但可以預測的是，舊村所在的片區未來幾年內將陸續改頭換面，也預示著海珠區的潛力片區所在。

年輕高端人才有所居

對於海珠區來説，廣州塔、海心橋的存在為市民提供了越來越美的城市客廳。8月16日，《海珠區珠江沿岸地區高品質發展工作方案》獲審議通過。結合廣州人工智慧與數字經濟試驗區琶洲核心片區的發展，廣州塔到琶洲一帶，已成為廣州年輕高素質人才的主要聚集地之一。這些人才的置業安家需要，也將通過多渠道供給實現。因此，《廣州住房發展“十四五”規劃》，也特別提出海珠區的政策性住房重點佈局在廣州人工智慧與數字經濟試驗區琶洲核心片區及軌道交通站點周邊地區。有能力購買一手房的群體，除了留意珠江後航道以及幾個地鐵站點附近的新産品外，也可以期待赤沙車輛段大型綜合體項目的動向。

重點區域

拆解剖析

在四個中心城區中，能稱得上“後起之秀”的，當數海珠區，其既有開闊天然的珠江後航道、又有廣州“南肺”海珠濕地公園，還有大批可供土地釋放的待舊改城中村。在相當長一段時間內，由於臨近珠江新城，通過3號線連接非常便利，客村更成為廣大白領租房的首選。而廣州人工智慧與數字經濟試驗區近幾年的崛起，更是被寄予厚望，也為海珠區帶來了有多元居住需求的龐大群體。

因此，我們本週將首先對海珠區在《規劃》分區指引中的定位和佈局進行剖析。下期，我們還將對南沙副中心區，以及增城、白雲等能級正在釋放的大區進行詳細解讀，敬請廣大讀者持續關注。