“國資房企退市第一股”首創置業于8月4日發佈了2021年中期業績，交出退市前的最後一份答卷。

2021年上半年，首創置業收入110.13億元，較去年同期增加約19%；營業利潤同比下降43%，約為6.52億元；歸屬股東凈利潤約2.26億元，較去年同期下降73%。

7月9日，首創置業宣佈退市，進行私有化操作，引發行業對其業績的諸多猜想。首創置業退市既有房地産行業融資環境趨緊、市值長期處於低位、首創集團自身業務重組因素，也有首創置業本身的業績與財務情況壓力因素。

從首創置業私有化舉措與其剝離奧特萊斯業務來看，首創置業與首創鉅大的半年報都是不錯的行業研究樣本。

增收不增利 首創置業審慎拿地

首創置業半年報公告顯示，今年上半年，首創置業錄得營業收入約110.13億元，同比增加約19%；而在盈利方面，今年上半年，首創置業錄得毛利約21.38億元；歸屬於母公司股東的凈利潤約2.26億元，同比減少73%。

增收不增利這一行業問題在首創置業這裡同樣體現。

對此，首創置業公告解釋稱，營業收入增加，主要原因是本期物業開發銷售收入的增加。而利潤問題則與銷售業務的毛利有關，上半年營業稅後毛利率約19%，與2020上半年24%的毛利率相比減少5個百分點，主要原因就是本期物業開發銷售業務毛利率降低。

反觀行業內均值為30%左右的毛利率，首創置業與此相比仍然有一定差距。19%的毛利率實在難以稱得上亮眼。

土地儲備是房企的“糧草”。在新增土儲方面，首創置業公告顯示，截至2021年6月底，首創置業土地儲備總建築面積1574.5萬平方米， 地上建築面積1198.9萬平方米；權益總建築面積1024.3萬平方米，權益地上建築面積778.7萬平方米。首創置業方面表示，現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發展需要，規模適中。

對於下半年的拿地安排，首創置業表示，還是會採取審慎、優中選優的策略。首創置業目前在北京的新盤與順銷、尾盤銷售的項目有10多個，從土地儲備的結構上，目前“補倉”迫切性並不是太強。而土地競拍本身就不是首創近年來的重點取地方式，作為北京國企，企業在一二級聯動取地上有明顯的優勢，比較有利於拿到條件更合適的土地。以2020年為例，首創置業新獲10個項目，其中9個項目為底價成交，平均溢價率僅為2.6%。 

旗下商業平臺“拖累”首創置業

值得注意的是，8月4日當日，作為首創置業旗下的商業地産運營平臺，首創鉅大也發佈2021年中期業績。公告顯示，今年上半年，首創鉅大錄得收入約6.83億元，同比增長約73%；毛利約3.46億元，毛利率約為51%；經營溢利約3.09億元，同比增長約55%。

對於收入同比大幅增長的原因，首創鉅大方面表示主要由於奧特萊斯的銷售提升，致使本期租金收入增長；另外因為去年同期受新冠肺炎疫情影響，租金收入較低。

相比首創鉅大營收、利潤同比雙增長亮眼業績，其財務狀況並不樂觀。據悉，截至2021年6月30日，首創鉅大期間全面虧損總額1234.2萬元，同比下降89.99%；期間虧損1944.9萬元，同比下降81.78%；借款33.19004億元，同比增加28.35%；非流動負債總額93.7604億元，同比增加55.79%。

與此同時，截至2021年6月30日，公司的凈資本負債比率為187%，與2020年末的176%相比，增加了11個百分點。首創鉅大表示凈資本負債率變動主要由於債務凈額的增加。

作為首創置業的旗下公司，首創鉅大的財務不佳拖累了首創置業的整體業績。

實際上，近三年來，首創鉅大一直處於虧損的狀態，公司2018年、2019年分別虧損1.98億元、2.24億元。 與此同時，首創鉅大的經營活動現金流量凈額也一直在下降。

從首創鉅大這份半年報，我們不難發現，首創置業剝離奧特萊斯業務給予母公司首創集團的初衷：降杠桿，改善財務狀況。

降杠桿 剝離旗下奧特萊斯業務

今年3月，首創置業甩掉奧特萊斯“包袱”，向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，擬集中資源發展住宅及非奧萊業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下繼續專注奧萊物業項目。

彼時，首創置業總裁鐘北辰表示出讓奧特萊斯，有效盤活存量資産，優化資産結構，提升資産品質，把回籠資金用於降低杠桿，增強公司抗風險能力。

宣佈退市前一天的7月8日，首創置業與首創鉅大還有一個大動作：雙雙停牌，二者停牌公告中提及的“收購及合併守則”。

不難看出，兩家公司的停牌或與出售奧特萊斯資産包不無關係，“公司的債務壓力較大，疊加企業盈利能力較差、財務緊張，出售資産一定程度上可以緩解這一狀況。” 諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示。

從首創置業2020年全年財報來看，首創置業扣除預收款後資産負債率為74.3%，同比下降1%；凈負債率達到124.4%，同比下降35%；現金短債比為1.1，同比上漲0.1。

首創置業踩中“兩道紅線”。

在“三道紅線”的重壓下，降杠桿、降負債已是必要之舉。為了改善財務狀況、降低負債，首創置業嘗試過多種方式，包括減少拿地、出售資産等。

毋庸置疑，無論是將旗下全部奧特萊斯業務轉讓給首創集團，還是進行私有化都是首創置業改善財務狀況、尋求轉型的重要舉措之一。

“保持上市公司地位是服務於持續融資需要的，如果市場對公司前景不看好或者公司對行業前景失去信心，則在資本市場的後續融資就會比較困難，同時又要承擔維持業績的壓力與維護上市地位的成本，還不如對公司摘牌和私有化，這樣更有利於一些短期內很難出業績但是卻有利於公司長期發展的目標的實施。”對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜置評。

柏文喜認為，而如果要啟動首創置業私有化的話，應該暫時不會剝離奧特萊斯，因為首創置業受奧特萊斯拖累的較差業績有利於打壓股價，有利於首創置業以較低的成本實現私有化，如果剝離奧特萊斯就會導致數創職業股價上揚，自然會推高首創置業的私有化代價。