有著行業“利潤王”之稱、報名北京土拍18宗地的中海，最終一宗沒拿。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，這與中海穩健經營理唸有關，中海不會非理性加價，也不會提升自持、保障房建設比例等爭得標的。

“中海近期拿地策略有一定利潤指標要求，北京地塊利潤空間較為一般，此或為中海並未出手主要原因。”貝殼研究院高級分析師潘浩也有相同觀點。

就在北京首次集中土拍告一段落72小時後，濱江集團舉行2020年度業績網上説明會上，有投資者詢問最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個點？

濱江集團董事長戚金興對此回復稱，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水準。

此言一齣，有業內人士在朋友圈直言，“比製造業都低”。

亦有分析人士對中國網地産表示，規模性房企算土地賬，雖然也算單賬項目的成本利潤，但也算並表總帳。有些項目可能只做貨值或現金流，有的項目是承擔集團轉型的試驗田作用。是退出地産江湖，還是繼續活著？這是房企在拿地過程中的重要思量。

22宗地觸及地價上限 多宗算不過來賬？

對賭，是房地産行業多年來踐行的生態觀。適者生存，不適者最終被淘汰。

一次論壇上主持人問到場三位開發商：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發商的一致回答是：拿不到地更焦慮。一位開發商在現場補充道，“股東焦慮是因為沒有成長，董事會焦慮是因為沒有業績，員工焦慮是因為沒有前途。”

這種焦慮顯然傳到了此次北京土拍。

“競爭比我們之前預想的要激烈的多，大家的熱情很高，沒想到這麼多地塊不光達到了限價，還達到了政府持有産權的上限，到了競高標準方案的階段。” 一位央企投拓人負責人在接受採訪時就表示，土地挂出這一個月以來，為了更加精確的測算出每宗地的方案，自己和團隊加班已經成了常態，通宵熬夜更是家常便飯，他們這次競報了七宗土地，但遺憾的是未有斬獲，因為很多地塊明顯“算不過賬”來。

嘴上説著“算不過賬”，而在5月11日當天，超過200多家的房企到場混戰。

原因無他，北京第一次集中供地中，出現了多塊相對優質的地塊。

據中國指數研究院統計，29宗地塊中有22宗地觸及地價上限，佔比達76%，其中7宗地塊突破了“地價上限、競公租房/政府持有比例”兩道上限，最終進入競報高標準商品住宅方案階段，加上其他3宗地塊達到地價上限後直接進入高標準商品住宅建設方案投報，共有10宗地塊進入高標準商品住宅建設方案程式，最終結果需要官方對比各家方案，成交結果後續才能公佈。

其中，便有多宗業內人士眼中“算不過賬”的土地。

成本或再被拉高 

除此之外，北京首次採用“競地價+競政府持有商品住宅産權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式供地。

即企業要在現場競價日後的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案，進行高標準商品住宅建設方案的評比。

這使得房企“操作空間”更窄了。

一位業內人士為中國網地産算了一筆賬，如果只建普通高層住宅，綜合建安成本可能按7000元/平方米計算，但如果按照高標準住宅方案規劃，綠色建築三星級産品，再加上其他因素，那麼成本可能飆升至8000元/平方米甚至10000元/平方米。

此外，多個細分標準的審核內容也會推高開發成本，該人士感嘆：“北京這些地塊納入高標準住宅投資報告，利潤的計算會非常複雜和困難，房地産企業能算賬也不容易。”

在蘭德諮詢總裁宋延慶看來，“規模性房企算土地賬，雖然也算單項目的成本利潤，但也算並表總賬，有些項目可能只做貨值或現金流，有的項目是承擔集團轉型的試驗田作用。純粹的單一項目算賬法，是真不太了解房企。

一位不願透露姓名的業內人士表示，在房地産市場已經充分回暖，大家拿地熱情高漲的氛圍下去拿地，顯然是不划算的。其實在去年四季度，樓市、土地市場都很低迷的情況下，趁低吸納階段性的低地價土地的話，相對風險會小一些。當然，如果你手上“無糧”，心裏也還是沒底。拿地是“找死”，不拿地就“等死”。

“所以有些公司會高價拿地，即使沒有利潤，但有一塊地先把自己養活了，讓大家先忙活起來。”某前30強房企北京相關負責人表示，“少佔點股，幾家合作，控制一下風險。”

據他觀察，這次很多大房企都沒“吃飽”，未來5個月，土地市場會更加火熱。他自知現在不是拿地的好時候，“但能怎麼辦？一等就是一年，數百人的團隊，等不了。”

行業差距進一步拉大

擁有銷售、産品、管理優勢的企業將勝出。

房地産蓬勃增長的年代，高負債、快週轉是房地産公司衝規模的訣竅，以陽光城、中南置地、中梁為代表的房企依託長三角完成了業績從百億到千億的兩級跳。

時過境遷，三道紅線落下後，高負債已經成為制約房企發展規模的枷鎖。此時房企重提快週轉，不是為了完成規模連跳，更多是通過薄利多銷，保證利潤總額。

目前，雙限價政策還未全面鋪開，與區域房企相比，面對火熱的雙集中土拍，土儲更豐富多元的頭部房企相對淡然。

一位頭部房企的內部人士表示，此輪集中土拍是第一次施行，不少房企有新鮮感，扎堆進去高價拿地。對於現金流良好，且土儲相對豐富的房企而言，可以等等看下半年是否有低價拿地的機會。

對於中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來規模房企與中小型房企的差距預計還將進一步拉開，行業集中度仍會繼續提升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“集中供地下，很多城市成交價下，房企利潤只有3-5個點，但其折現利潤率很高，如果經營杠桿用的好利潤率會更高。假設一個項目階段性的富餘資金拿去理財，給企業創造的額外收益同樣可以彌補利潤率低的弊端。利潤率低外行都看得出，房地産企業難道不知道？房地産是一個高杠桿、高收益、考驗經營和管理的行業，如果只看表面，房地産企業沒有辦法發展。”

他補充道，“未來能夠勝出的企業一定是，賣得快（項目開發過程資金杠桿高）、賣得高（産品有溢價）、管理紅利凸顯（成本把控好，每人平均效能高）的房地産企業，與規模、全國擴展什麼的無關，而與企業本身的基因、素質息息相關。”