即使央企環伺、南派“兇猛”，此次北京“兩集中”土拍，坐擁主場之利的京籍國企表現尤為打眼。據中國網地産不完全統計，11本地國企亮相，截至目前，首開與獲取4土地，北京城建獲取2宗，天恒、石泰等各有建樹。

積極參與的背後，部分企業2020年仍踩紅線也讓業內産生質疑。面對北京土地二級市場的火熱，部分本地國企表現呈現兩極化，一部分積極參與，另有部分企業亦轉戰棚改，亦曲線獲得新增貨源。

11家本土房企亮相 聯合參與為主

據中國網地産粗略統計，此次土拍吸引包括首開、城建、建工、金融街、住總、天恒、通州房地産、金隅、興創、新航城、海開、石泰在內的11家北京本土國企參與。

這其中，少了首創、華遠的身影。

在亮相的11家本地企業中，首開參與18宗，北京城建參與14宗，北京建工參與9宗，位列本土房企前三。

上述11家企業大部分為聯合體拿地。其中，有本地國企之間聯合，如“首開+建工”共同參與9宗土地競拍；與此同時，本地國企聯合央企共同競拍，如“招商+城建”、“興創+中建三局”；亦有部分本土國企聯合外地國企共同參與，如“天恒+越秀”。

截至發稿時，越秀+天恒，以45.7億元摘得北京懷柔劉各長村地塊；

融創+石泰，以64.4億競得石景山區衙門口棚戶區改造土地開發項目地塊；

首開+卓越，以62億元+32500平公共租賃住房面積競得豐臺長辛店鎮張郭村地塊；

招商+城建，以42.2億元+2萬平公租房面積競得朝陽區崔各莊鄉30-L04地塊；

首開+保利+新航城,以14.58億元摘得北京大興區榆垡鎮中心區地塊；

 “北京國企更為熟悉本地市場環境，融資方面也有一定優勢，隸屬於區國資委的企業在當地擁有更為豐富資源，這使得更多企業在京拿地時更願意與北京企業共同合作。” 和碩機構首席分析師郭毅表示，本地的開發商對北京的客群、文化更了解，在産品的打造上，能基於新進入北京的品牌房企，在産品力和整體地緣文化上更多支撐，雙方優勢互補，強強聯合。

部分企業踩線 拿地更為謹慎

上述11家房企，敢於獨自在此次土拍中亮相的僅有住總、首開、金融街、海開、通州房地産五家。這五家房企並未獨自拍得土地。

一位不願透露姓名的業內人士表示，“從2020財年來看，部分北京還踩兩三條紅線，這也限制其未來負債、融資，也讓這些企業在投資方面更為謹慎。”

以西城區某A股上市國企為例，據其年報顯示，報告期內，金融街房産開發業務項目結算規模較上年同期下降，2020年僅實現158.13億元營收，同比下降32.91%。其中，住宅産品實現收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務産品收入13.78億元，毛利率為44.81%。

與此同時，上述企業採取了減少投資、出售資産的方式降低負債。目前，2020年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔，實現“由紅轉橙”。

“實際上，三條紅線都觸碰到了，不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%。”上述業內人士表示，這也北京本土國企在拿地時更為謹慎，聯合拿地減少資金壓力正成為其主要方式。

亦有個例，而作為參與此次土拍作為積極的本地國企，旗下上市平臺，截至2020年末，剔除預收賬款後的資産負債率、凈負債率、現金短債比分別為74.83%、178.56%和0.89，“三道紅線”全部踩線。

年報顯示，其2020年累計新增融資523.38 億元，其中開發貸款 150.24 億元，信託貸款110.72 億元，發債規模 262.42 億元，凈增融資規模 108.32 億元。

另一北京國企，2020年經營性現金流量凈額為-9.0億元，與2019年的-7.6億元相比，凈流出規模繼續擴大。

轉向一級開發

二級土地市場競爭激烈，也讓一些北京本土國企房企瞄向了一級土地開發。

作為“北京棚改第一股”的北京城建，從2016年開始，公司通過棚改項目在北京獲得大量土儲，這些項目的利潤在近幾年內逐步釋放。

從2016年開始，棚戶區改造成為北京城建在北京市場拓展的重要途徑。當年公司就接連獲取了東城區望壇、順義區臨河村、懷柔區懷柔新城03街區、豐台區張儀村、延慶區康莊鎮等至少5個棚戶區改造項目。隨後幾年，又陸續獲取延慶康莊、大興海子角、懷柔富樂村等棚改項目。

截至2020年末，在北京城建持有待開發的25個項目中，有12個位於北京，其中包含9個一級開發項目；處於開發階段的共有50個項目，其中31個位於北京，包含10個一級開發與棚改項目。

棚戶區改造使得北京城建在寸土寸金的北京市場獲取了大量土儲，但與此同時，較長的開發週期和前期投入資金，也使得企業現金流承壓。年報顯示，2020年內，10個位於北京的一級開發與棚改項目（開發階段）規劃計容建築面積達841萬平方米，總投資額達1015億元，即便是對自有資金要求也達上百億元。

與北京城建類似，擁有國資背景的首開股份、首創置業、北京住總等，除了二級開發業務之外，也有不少的一級土地資源。

對此，首都經貿大學教授趙秀池也認為，一級開發有多種形式，一般是政府主導，國企做得比較多。在北京一二級一般不能聯動開發，除非有政策傾斜。一級開發本來就是一個拿地的方式，資金成本較大，收益比二級開發要低。

“一般企業不介入一級開發，除了政府授權或者受政府委託。企業做一級開發的大部分風險來自政策和金融。”一位不願透露姓名的北京地産投拓人士表示，一級開發不用擔心後續土地賣不出去，開發完還是返給政府，利潤率固定且比較低。一級開發的風險，在於開發商提前墊資，土地要先返給。