經歷四年高速增長，2020年，中南建設由快週轉追求規模，轉向聚焦主業高品質增長，以求實現經營品質和盈利能力雙雙穩步攀升。

如今一年時間已過，中南建設降速提質之勢顯現。

4月26日，中南建設發佈2020年度報告稱，報告期內，全年營業收入786.0億元，同比增長9.4%，歸屬於上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。

營收、利潤實現雙漲的同時，中南建設債務結構持續優化。2020年，中南建設負債率實現大幅優化，三道紅線降至黃檔。年報顯示，公司2020年總負債率86.54%，同比下降4.23個百分點；凈資産負債率97.27%，同比下降71.12個百分點；資産端、負債端同時剔除預收賬款之後的負債率僅為79.76%，同比下降4.20個百分點，保持著穩健表現。

對於已經到來的2021，陳昱含表示，中南建設將抓住上半年經營窗口期，多銷售、多回款、強融資、多投資，預計2021年銷售規模能達到2500億左右。全年則將繼續圍繞為“穩增長，出利潤，優報表”方針，把年複合增速控制在10%。未來，中南建設將，擁抱管理紅利時代，夯實內功創造長期主義下的經營價值，賦能未來高品質發展的確定性，為客戶、投資者和社會創造更多價值。

平衡速度與品質

最晚明年實現三線全綠

受國家宏觀審慎管理加強，政策約束增加等因素影響，行業容錯空間降低，在中南建設看來，要為未來持續發展留出一定的戰略緩衝區。

這緩衝區源自其不斷持續釋放管理紅利與不斷優化的負債結構。

年報顯示，2020年，中南建設經營性現金流入1293.1億元，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的5.5倍；經營活動産生的現金流量凈額84.7億元，連續3年保持正值；在手現金餘額328.6億元，相比2019年末增加29.3%。

以有限凈資産的規模實現業績快速增長，中南建設2020年加權平均凈資産收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點，達歷年最高，較2018年增長了14.89個百分點，戰略選擇和管理改善的紅利正在持續釋放。

“中南建設管理運營能力仍有上升空間。”在陳昱含看來，未來將通過産品標準化，並加速TOD、改善類等産品更新，促使中南建設競爭力三年內再上臺階。與此同時，優化供應鏈，提升結採化率，將獲取合作操盤中建造部分，增加代建低收入。

與此同時，2020年，中南建設負債率實現大幅優化，三道紅線降至黃檔。

年報顯示，依照重點企業融資新規，2020年公司凈負債率降至97.27%，同比下降約71.12個百分點至達標，扣除受限資金之後的現金短債比1.04，三條紅線降到“黃檔”。

對於公司未來降負債目標，陳昱含稱，有信心最晚明年實現“三條紅線”指標全綠。

兌現70億元歸母承諾

運營成為未來主旋律

15個月前，中南建設董事兼中南置地總裁陳昱含就曾在投資者交流會上表示，中南置地存在盈利能力和産品能力兩大短板。盈利能力方面，因歷史負擔侵蝕、地價和成本偏高、産品做錯或溢價能力不足導致毛利較低。

15個月時間，中南利潤提升顯著。年報顯示，2020年，中南建設的綜合毛利率17.2%，其中房地産業務19.1%，建築板塊8.65%。其中，以有限凈資産的規模實現業績快速增長，中南建設2020年加權平均凈資産收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點。

“20年的毛利率在很多頭部房企在下降的同時，中南反倒略有上升，這個也跟結利的這些項目在早兩三年的投資佈局有很大關係。”中南建設副總經理兼財務總監辛琦表示，其利潤率提升與此前進入西安，深耕江蘇、浙江、山東等地區投資有很大的關係，也與中南建設兩三年管理改善有關。

對中南而言，運營會成為很長一段時間的主旋律。“這意味著速度上並不想降的太兇，從拿地到開盤，現金流回正的時間週期會堅持之前的打法。”辛琦稱，整個行業毛利率下降是不爭的事實。中南建設將通過改善經營狀況，提升每人平均效能，有效管控管理費用，並進一步降低融資成本。

陳昱含表示，2021年，90億元歸母凈利潤目標有挑戰，也仍有努力空間，“2020年提前佈局投資拿地，新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年平均水準有所下降，投資成本進一步優化。房屋售價上升，這為利潤增長打下基礎。”

快速下沉非“兩集中”城市

一二線佔到仍要維持45%

對於近期22城陸續開啟的集中供地，陳昱含稱，挑戰與機遇並存。

據其年報顯示，中南建設目前已進入112個城市，開發聚焦長三角區域珠三角區域、山東、福建以及中西部核心城市。

與此同時，報告期內，中南建設新增項目107個，項目規劃建築面積合計1523萬平方米，並拓展多種拿地方式，通過招拍挂、收並購等多種方式進行投資佈局，繼續深耕長三角、珠三角以及內地核心城市。

“中南建設在城市擴張上面，應該不會再超過目前的數字量，也就是説我們不會再往下下沉一級。”陳昱含坦言，中南始終是一二三四線梯隊佈局，不是完完全全在三四五六線，往下下沉獲得規模的衝量。在戰略選擇上還是一二三四線梯隊佈局，一二線還是要佔到45%，三四線佔到55%的佈局。

陳昱含表示，公開市場招拍挂仍將是中南建設主要獲取土地的手段，同時也將持續佈局城市更新等多元化渠道，獲取更便宜土地，二者比重維持在8:2左右。

“或早或晚中南建設會達到5000億的規模，但設置了10%左右的複合增速。未來發展以創新驅動，要提高發展品質和效益”陳昱含如是説。