2020年，部分房企試圖改變步調，從單一區域加速轉向全國佈局，加快低能級城市去化，以短期效益的降低換取變換賽道的機會。不過，對於早已踏上高品質、高運營發展道路的房企而言，它們當下思考的是更加長遠的未來。

近年來，世茂集團（813.HK，下稱“世茂”）在規模道路上策馬揚鞭，但並未忽視增長的品質——世茂曾主動放緩對規模的要求，率先追求有品質的增長，將規模與利潤並重，規模效應的良性迴圈逐漸顯現——在行業規模降速、盈利收窄、“三道紅線”等大背景下步步為先。

去年，不僅是世茂深度聚焦利潤之戰的第一年，也是其進入高品質發展階段的第四年。集團在增速跑贏行業的同時，實現營收利潤逆勢雙增，以穩健的財務水準全面達標“三條紅線”，深化“大飛機戰略”培養長週期的發展能力。

銷售規模破三千億 排名晉陞增速領先

規模跳漲，是近年來世茂發展的首要特點。

自2017年跨越千億門檻之後，世茂僅耗費兩年時間就超越了兩千億規模，2020年銷售額更是同比增長15.5%至3003億元，在超額完成年度目標的同時，邁入三千億大關。

這一切都得益於世茂的未雨綢繆。為踏準發展週期，世茂曾于2015-2016年主動放緩對規模的要求，進行去庫存的優化調整。此後，世茂制定了一個為期五年（2017年-2021年）的發展計劃，其核心正是實現銷售規模的快速攀升。

得益於規模的快速增長，世茂贏得了行業前十卡位戰，並在連續三年間穩步上升。行業機構榜單顯示，2020年世茂的行業排名晉陞至第八位。

實際上，世茂不會受排名所累，也沒有給予自身過大的增長壓力，其近年來的銷售目標相較實際增速均較為保守。在世茂集團董事局副主席、總裁許世壇看來，世茂只要每年保持進步，就必然會在行業中前進，至於前進的名次，並不如跑贏行業增速重要。

2019年，對標行業前20強房企20%的平均增速，世茂將增速推至45%以上。如今，世茂的對照組已縮小至行業前十，面對規模越大增長越困難的阻力，集團再次跑贏同規模房企——以15.5%的增速超過Top10房企平均9%的增速，同時實現銷售均價1.75萬元/平方米，超過Top10房企平均1.26萬元/平方米的銷售均價，表現堅韌。

與近年來設定的穩健目標相同，世茂將2021年的銷售目標定在了3300億元，目標增速10%以上。按其5500億元的可售貨源計算，完成60%的去化率即可達成目標。

打好“利潤之戰” 多元業務穩中有增

隨著“土地紅利”時代遠去，去年房地産行業利潤空間收窄的現象愈發凸顯，高品質增長、精細化管理成為房企業績會的高頻詞彙。

世茂在接連實現規模攀升，完成自我超越之後，進一步調速換擋，繼續夯實長期價值的穩健可持續競爭力。在世茂的發展視野裏，規模與利潤早已被置於同一地位，並在近年來平衡著二者的水準。

2020年，世茂的盈利面繼續穩健增長，實現營業收入1353.5億元，同比增長21.4%；實現毛利額396.7億元，同比增長16.2%，毛利率達29.3%，維持在行業優勢水準；核心利潤增長至191.4億元，同比上升24.9%，股東應佔核心利潤152.2億元（包含物業股權處置收益），同比上升45.2%，核心利潤增速超20%，盈利能力穩步提升。

值得一提的是，世茂的物業板塊與多元化板塊均克服了疫情的不利影響，在2020年穩健提升，成為其有質增長的底色。

其中，世茂的物業結算收入同比增長19.8%至1261.3億元，結算面積同比增長18.3%至830.6萬平方米，結算均價為15187元/平方米，維持在高位。

得益於“大飛機戰略”的穩步推進，世茂多元業務收入佔比實現逐年提升，同比增至6.8%。集團實現多元業務收入86.3億元，同比增長33%，在疫情的不利影響下計劃完成率仍達99%。其中，商娛收入19.6億元，酒店收入16.4億元，服務收入50.3億元。

如果説世茂規模的增長是未來營收的基本盤，那麼多元業務便是其長期流動性與穿越長週期的保障。

年內，世茂持續拓寬發展航道，服務、酒店、商業及主題娛樂發展愈發穩實：世茂服務在上市之後交出亮眼答卷，在管面積、營收均快速增長，並著手解決獨立性、增值服務等行業痛點；世茂酒店實現簽約32個項目，為中國酒店業及城市再添新地標；商業及主題娛樂方面，多個業態入市開業，加速實現世茂對城市的深度賦能與紮根。

“三道紅線”全達標 高運營優勢凸顯

當下，“三道紅線”、“兩集中”等政策的推出，正在倒逼房企尋求在“管理紅利”時代長效發展的新道路。其中最為重要的指標，便是債務與流動性。

對於長期實行穩健財務政策的世茂而言，預先的嚴格調整已經為其在政策推出前打下了足夠基礎，為當下及長期的發展留出了足夠的時間與空間。

2020年，世茂延續了此前優秀的凈負債率水準，同比下降7.1個百分點至50.3%，已連續9年維持在60%以下；實現資産負債率（扣除預收款）68.1%；現金短債比（扣除預售監管資金）達1.16倍，成功由“黃檔”轉“綠檔”，將各項金融風險指數控制在安全線以內。

世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸在業績會上表示，世茂已經將“三道紅線”指標內化為內部管控，即使沒有外部政策也在一直進行穩健的財務控制，在房企精細化管理的形勢下，集團的高運營優勢將持續凸顯。

與此同時，世茂的負債結構持續優化，並以優秀的內生、外融水準充分支援集團的流動性。其中，世茂1年內到期負債佔比僅25%，1-5年期負債佔比達66%，5年期以上負債佔比9%，長短期債務結構合理。以債務種類計，世茂銀行借款及其他佔比達57%，公開市場債券佔比達43%，融資結構健康。

在內生方面，期內世茂實現回款2252億元，同比上升15.5%；現金及銀行存款684.7億元，同比上升14.8%。

在外部融資方面，世茂保持渠道暢通，年內與境內外約60家金融機構穩定合作，持續擴大合作銀行範圍，年末約有700億元未動用金融機構融資額度。受益於集團多元的融資手段，世茂融資成本繼續維持低位，2020年融資成本約5.6%，連續4年處於6%以下；固定利率債務超過63%，未來利率水準將持續穩定。

嚴格的財務內控管理亦帶來評級機構對世茂的肯定，惠譽維持“BBB-穩定”的投資級評級；穆迪為Ba1，標普為BB+，年內均由“穩定”調升至“正面”，再升一級即為投資級。各主體國內評級均為AAA最高評級。

前瞻佈局核心區域 土儲紅利加速兌現 

在良好債務結構與充裕流動性的支援下，世茂近年來得以放開手腳持續補充糧倉，為長期發展進行鋪墊。

2020年，世茂新增100塊土地，權益前土地總價約908億元，新增貨值2860億元。在新增的1535萬方土儲中，一二線及強三四線城市貨值佔比86%。

截至2020年末，世茂權益前土地儲備約8175萬平方米，貨值約13800億元，同比增長6%，遍佈超100個核心城市，434個項目。在貨值分佈上，一二線及強三四線城市貨值佔比達90%。其中，大灣區貨值3950億元，長三角貨值3450億元，華北區貨值2500億元，福建區貨值2400億元。

不難發現，世茂依託前瞻性的戰略思維，聚焦精準投資，深耕高活力經濟區域與核心城市群，為銷售轉化及利潤空間提供了有效保障。

得益於核心城市群的凸出産能，2020年世茂一二線及強三四線城市業績貢獻達90%，較2019年提升3%。三大國家戰略城市群産能增長強勁，其中長三角業績超900億元，大灣區業績超450億元，京津冀業績超330億。而福州、北京、廣州等TOP10核心熱點城市産能貢獻達1500億元，有力保證了集團高品質的穩健發展。

世茂前瞻優化的土儲紅利將在2021年加速兌現，預計年內可售貨值超5500億元，其中核心城市群貨值佈局達3900億元。

與此同時，面對今年推出的集中供地政策，世茂也已預留充分資金，準備積極參與。世茂管理層認為，在佈局上，推出集中供地政策的城市與世茂深耕區域有所重疊；在成本上，期待政策能讓熱門區域低價有所回落；在資金上，集團始終對區域進行正向現金流管理，合理鋪排投資預算。

另一方面，世茂計劃進一步聚焦精細化的管理下沉，通過對地區公司的孵化與整合，為團隊注入新的活力，把核心指標轉化為業績持續增長的動力。

許世壇在業績會上表示：“2021年，邁入第五年高品質增長，世茂將進一步提升資金管控力，強化運營力，夯實産品品牌力，統籌推進‘大飛機戰略’，實現城市賦能的全面升級和長期價值的穩健兌現。”

未來，世茂將一如既往堅守“穩”的主旋律，勤修內功，勇抓機遇，為企業、行業和城市的穩健發展賦能，做時代的參與者、行業的奮進者和責任的擔當者。