1月25日，朗詩綠色生活向港交所遞交招股説明書，這也是2021年第四家遞表的物業公司。

轟轟烈烈的物業上市潮仍在延續，一些懷揣上市夢的中小物業公司終於闖關成功，但旋即被資本市場打入冷宮，上市即遭遇破發。而依託綠色概念，朗詩綠色生活能否在資本市場颳起一陣旋風也為外界所矚目。

業務模式趨同 市場化能力不足

年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。

幾乎相同的發展模式，不同的公司名字，構成了2020年以來物業上市潮的獨特風景。

以“物業管理服務+社區增值服務+非業主增值服務”為業務框架，結合背後的地産支撐與適當的市場化，在滿足港交所基本要求的情況下，快速奔向資本市場，幾乎成為所有新晉上市物業公司的共同特點。朗詩綠色生活亦如此，在業務方面沒有太多亮點。

因此，同樣的三大業務構成，同樣的地産支援，適當的市場化，搶在港交所新規落地前快速奔向資本市場，成為朗詩綠色生活本次上市的突出特點。

招股説明書顯示，朗詩綠色生活主要包括三大業務：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，在2018年、2019年和2020年前9個月，物業管理服務營收分別為1.98億元、2.97億元、2.97億元，佔比分別為63.8%、68.6%及73.1%；非業主增值服務營收分別為0.88億元、0.98億元、0.74億元，佔比分別為28.3%、22.7%及18.3%；社區增值服務營收分別為0.24億元、0.38億元、0.35億元，佔比分別為7.9%、8.7%及8.6%。

來源：招股説明書

而在物業管理服務營收構成中，母公司支援也成為朗詩綠色生活最重要的營收來源。

在2018年、2019年以及2020年前9個月，朗詩綠色生活在管項目中，來自母公司的在管面積分別為757萬平方米、858.7萬平方米、928.4萬平方米，佔比分別為83.4%、57.1%、57.1%；來自母公司的在管項目物業服務營收分別為1.65億元、2.1億元、1.84億元，佔比分別為83.4%、70.7%、61.9%。

無論是面積還是營收，母公司都給予了朗詩綠色生活最大的支援。其盈利貢獻能力亦能證明這一點。

來源：招股説明書

以毛利率為例。住宅物業服務毛利率中，來自朗詩開發的物業及共同開發的物業毛利率均高於來自獨立第三方項目的毛利率。特別2020年前9個月，毛利率的差異迅速拉大。非住宅物業的毛利率則一直存在較大差距，來自獨立第三方項目的毛利率普遍低於關聯方項目毛利率十個百分點乃至更多。

由於物業管理行業的特殊性與相似性，大部分物業公司並不具備創新能力。與此同時，受發展歷史、自身規模與能力所限，抗風險能力也不足。久而久之，物業公司的業務同質化也成為了行業常態。

縱覽最近遞表及上市的物業公司，無外乎如此。而模式趨同之下，朗詩綠色生活雖主打綠色概念，但鮮有新故事。即便同屬綠色概念的範疇，第一服務已經搶先上市，留給資本市場的想像力較為有限。

營收規模有限 業務缺乏獨特IP

物業上市潮之下，物業管理行業的分化加劇，資本市場期待的眼前一亮也變成了千篇一律。第一服務、宋都服務、建發物業等皆是如此，朗詩綠色生活或也難逃其宿命。

在2018年、2019年以及2020年前9個月，朗詩綠色生活在管建築面積分別為907.2萬平方米、1502.7萬平方米、1624.9萬平方米，營收分別為3.1億元、4.33億元、4.06億元，凈利潤分別為0.31億元、0.34億元、0.41億元。僅從數據來看，除了2019年在管面積及營收實現較大幅度增長外，2020年前9個月僅實現略微增長。

而這距離已經上市的同行、資本市場的預期皆相去甚遠。

通過對25家披露2019年年報的上市物業公司分析發現，其中17家上市物業公司在管面積超過2000萬平方米，16家上市物業公司營收超過10億元，在管面積中位數為60.20百萬平方米，營收中位數為12.62億元。與已上市的這些物業公司相比，無論是營收抑或是管理規模乃至增長速度，朗詩綠色生活均有較大的差距。

以碧桂園服務為例，2019年，碧桂園服務在管面積達2.76億平方米，較2018年增長52.11%；2020年前6個月，除“三供一業”業務外，在管面積從2019年的2.76億平方米增加約0.43億平方米至約3.2億平方米。

相比之下，朗詩綠色生活亦是蚊型物業公司的典型代表，且沒有自身獨特的IP。此前，第一服務以“綠色物業”作為自身獨特IP並登陸資本市場，結果遭遇資本市場迎頭痛擊，上市不足兩月股價已經跌去一半多。而名字自帶“綠色”的朗詩綠色生活，不僅沒有任何與“綠色”有關的IP，甚至沒有給資本市場過多的想像空間。在此背景下，朗詩綠色生活的上市之路也充滿疑問。