從失修失管到井然有序，42年的老社區迎來新氣象。

建於上世紀70年代的勁松北社區，與北京最繁華的CBD相隔不過幾公里，這個城市細胞的數年之變或能成為超大型城市老舊小區的改造範本。

改變源於社區的一個大膽嘗試——引入社會資本參與小區改造。社會資本不僅支撐了部分改造資金，也承擔起缺失多年的物業角色。

引社會力量補缺口

2018年7月前，勁松北社區面臨著老舊小區的通病：無物業管理、衛生差、停車亂、綠化無管護、治安事件頻發。在一張老照片中，社區的街面被軋爛，兩側店舖外立面破舊。

“老舊小區改造最大的問題就是錢。”街道城市管理辦公室主任何海軍説，根據北京市老舊小區改造的補助標準，每平方米補助5786元，而經測算，一平方米實際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽區最高補助80萬元，但根據管線改移的複雜程度，實際則需95萬到130萬元。

單靠政府補貼，無法完成量大面廣的老舊小區改造工程。最終的解決辦法是，“政府出一點，居民出一點，産權單位出一點，社會資本引進一點，用這‘四個一點’補上缺口。”

各家企業就改造方案舉行了一場“路演”，由居民決定選擇哪家企業。最終，北京願景明德管理諮詢有限公司（以下簡稱“願景集團”）與勁松街道簽訂協議。

願景集團投入3000萬元，並與專業的責任規劃師、設計師、管理團隊多方協同作業，對勁松北社區的公共空間、服務業態、社區文化等4類52項任務清單實施改造提升。

小區治理更加有序了。勁松北社區黨委書記陳波説，以前小區管理只靠居委會14人，難以面面俱到，現在物業人手有77人，更像個“大管家”。除了日常的24小時安保和環境保潔，居民的各項服務需求只需一個電話，3分鐘受理，10分鐘內到府。

針對小區人口特點，物業還延伸出“物業+養老”的模式。勁松北社區有3605戶居民，其中37%是60歲以上的老年人，當獨居老人需要陪伴就醫、幫忙跑腿時，一個電話就能通過物業找到年輕人到府服務。

改造後的社區小公園，花草相間，景色怡人，小公園設置了桌椅、步道、乒乓球場和兒童娛樂設施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽都有了去處。

企業回報多來源、運營可持續

社會資本參與老舊小區改造少有先例。企業如何長效運營？社區與企業也在共同探索一條可持續發展之路。

目前，企業最主要的收益來自租金。願景集團擁有對勁松北社區閒置低效的1600平方米空間20年的經營權。

緊鄰小區大門處，曾經是危房的配套用房，如今成了居民的生活服務站。昔日破舊的自行車棚，配備了雙層停車架、智慧充電樁和電子攝像頭。車棚北側改造後低價出租給“匠心工坊”便民商店，生鮮超市、早餐店入駐，還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務。對百年義利等食品企業，以市場化標準收取租金。

願景集團城市更新事業部高級經理鄭旻硯曾在受訪時透露，低效閒置空間經營所産生的租金收入佔集團投資回報的46％，物業費佔26%，停車費佔19%，其他款項佔9%。

以前，居民並沒有物業繳費的習慣，社區施行“先嘗後買”，居民感受到環境與服務提升後，覺得滿意，可在一年中任何時間繳費，逐步引導使用付費，最終實現物業服務長期良性迴圈。

此外，街道設置為期3年的物業扶持期，通過政府購買服務的方式“扶一把”，幫助企業實現一定期限內的投資回報平衡。

匯民意民智 共建共用

物業服務於居民，居民也是物業服務的建言者。勁松北社區率先成立了物管會，鼓勵居民對改造後的物業管理、便民服務等問題進行集中商議、共建共用。事前徵求意見，事中監督，事後養護，居民全程參與。

72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法，作為41年的老居民，他對小區再熟悉不過了。他反對在小區馬路靠外側方向安裝長椅。“老人曬太陽喜歡把腿抬起來晃，車輛經過有安全隱患。”他的意見最終得到採納。

在更細微處，社區的有機更新依然吸納“身邊人”：新建的理髮店由曾在社區露天理髮20多年的社區居民申師傅夫婦低價租用，原有車棚看車人被聘用為保潔人員。

北京市住房和城鄉建設委員會提出，老舊小區綜合整治要注重惠民實效，做到應改盡改。勁松北社區的探索之路，也是北京精細化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》，將“支援社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理”寫入其中。

按照國務院辦公廳發佈的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，我國2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。

勁松北社區的“美好會客廳”，迎接了來自全國各地的參觀者。何海平説，目前看來，勁松模式是有效可複製的，已經推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區。